Sådan bryder du din lejekontrakt i COVID-æraen: et halvt dusin muligheder

da arbejdsløsheden er firedoblet i løbet af det sidste år, og pengene bliver stramme, håber mange lejere at klare COVID-pandemien uden at miste deres hjem.

men nogle tager den modsatte tilgang: de forsøger at komme ud af deres lejekontrakt og flytte hjem med slægtninge. Eller de fordobler sig med værelseskammerater i håb om at indeholde stigende gæld fra en lejlighed, byhus eller hus, de ikke længere har råd til.2.7 millioner amerikanske voksne flyttede ind hos en forælder eller bedsteforælder i Marts og April, da coronaviruspandemien spredte sig.

men hvad nu hvis du har måneder tilbage på din lejekontrakt? Er du stadig ansvarlig for ubetalt husleje, hvis du flytter tidligt ud?

svaret er ja i de fleste tilfælde.

og medmindre din kontrakt specifikt viser “pandemier” som grund til at opsige din lejekontrakt, vil coronavirus-udbruddet ikke give dig et get-out-of-jail-free-kort.

“der er ingen gode muligheder,” sagde advokat Kyle Janecek. “Det er lidt som at blive spurgt, hvordan kæmper du med en gråbjørn? Svaret er, lad være.”

“de fleste lejemål har denne bestemmelse, du er ansvarlig for alt,” tilføjede Eileen Kendall, en Torrance ejendomsadvokat, der repræsenterer ejendomsadministratorer.

ikke ærgre sig.

Ja, din udlejer holder muligvis alle esser. Men der er stadig nogle tricks, der måske, bare måske, få dig ud af lejekontrakten straightjacket, siger advokater og lejere fortalere.

her er flere muligheder at overveje.

Bliv eller gå?

det første spørgsmål er, skal du opgive din lejlighed, bedstemor lejlighed eller leje hus eller blive sat?

statslige og lokale udsættelsesmoratorier giver dig mulighed for at udsætte husleje under pandemien. Men det operative ord her er “udskyde”, ikke ” tilgive.”Lejere skal i sidste ende tilbagebetale alt det tilbage leje.

hvis gæld hober sig op, argumentet går, kan det være bedst at droppe den høje pris leje, flytte hjem og nyde mors madlavning.

ikke så hurtigt, advarede Elena Popp, en advokat og Administrerende Direktør for det Los Angeles-baserede Udsættelsesforsvarsnetværk.

“for mange mennesker troede, at deres venner eller forældre eller tante ville sætte dem op. Men gæster, som fisk, begynder at lugte inden for en uge. Så pludselig er du ikke velkommen der længere, ” sagde Popp. “Medmindre du er sikker på, at du har et sted at gå, er der ingen fordel at opgive en enhed.”

hvis du bliver sat, hvem ved? Din rygleje kunne blive tilgivet. Du kan forhandle en aftale med din udlejer. Du kan få dit job tilbage.

“den panik, der sker … fordi de påløber husleje, bør ikke ske,” sagde Popp.

lejere, sagde hun, skulle vente det, medmindre deres udlejer giver dem en pause på ubetalt leje, eller de ved, at de har et sted at flytte til det er sikkert, sikkert og langsigtet.

Popp sagde, at du skulle finde en advokat, før du foretager et træk — helst en erfaren boligadvokat.

der er retshjælpstjenester, der kan hjælpe. Eller lejere overalt i Californien kan e-maile Udkastningsforsvarsnetværket ([email protected]) “at planlægge en betalt konsultation,” siger deres hjemmeside.

Læs lejekontrakten

nogle lejemål har en bestemmelse, der tillader opsigelse, hvis lejeren accepterer at betale et gebyr.

gebyrerne kører farveskalaen fra en $500-afgift til en eller to måneders leje, sagde advokater. Ofte er du nødt til at give afkald på dit depositum, som udlejer vil ansøge om at leje. Desværre har de fleste lejemål ikke en sådan bestemmelse.

UCLA Student Legal Services råder også sine studerende til at kontrollere deres lejeforsikring for at se, om den giver nogen lettelse under en pandemi eller en statlig eller national nødsituation.

forhandle

hvis ingen af disse muligheder går ud, foreslår rådgivere, at du forsøger at forhandle med din udlejer.

Forklar din situation roligt, og udforsk muligheder, som udlejer er villig til at overveje, rådgiver UCLA studerende. Hvis udlejer ikke opsiger lejekontrakten, kan du bede om nedsat leje.

“et par udlejere er åbne for en form for forhandling, selvom det ikke er angivet i lejekontrakten,” sagde Elisabeth Kemper, direktør for Student Legal Services hos UCLA. “Du skal muligvis betale noget eller opgive din indbetaling.”

hvis en aftale er nået, skal alt skrives skriftligt og underskrives af begge parter.

ofte udlejere er bedre stillet nå en aftale, hvis det ser ud som deres lejere kan springe ud på lejen. Da retssager ofte er dyrere end den savnede husleje, kan de slå et godt køb.

“mange af mine klienter forstår,” sagde Kendall, Torrance udlejer advokat. “En masse giver tilgivelse, droppe lejen et par hundrede dollars.”

genudlejning

Californisk lov kræver, at udlejere” afbøder skader ” fra en forladt lejekontrakt-hvilket betyder, at de skal gøre et rimeligt forsøg på at finde en ny lejer, sagde Janecek. Hvis din enhed bliver genudlejet, du er kun ansvarlig for den ubetalte del af din husleje, plus omkostningerne ved at finde en ny lejer, som maleri eller reklame.

“det er en beregnet gamble. Du er nødt til at håbe, at udlejer finder en ny lejer inden for en rimelig tid,” sagde Janecek.

du kan hjælpe. Annoncer enheden selv. Og når du har forladt, skal du holde øje med dit gamle sted ved at tjekke med naboer for at se, om nogen flytter ind.

“hvis de lejer det ud med det samme, behøver du ikke betale,” sagde Lupe Arreola, administrerende direktør Tenants Together, en San Francisco-baseret lejere-rettighedsgruppe.

en udlejers manglende evne til at gøre en rimelig indsats for at leje enheden igen kan også give et forsvar, hvis din ejendomsejer sagsøger dig, sagde lejere advokater.

fremleje

fremleje af din plads til en tredjepart vil erstatte den husleje, du er forpligtet til at betale. Men de fleste lejemål forbyder enten fremleje eller kræver udlejerens skriftlige tilladelse til at gøre det, sagde advokater.

forudsat at du får godkendelse, kan processen stadig være vanskelig. Hvis du har værelseskammerater, du har muligvis brug for deres godkendelse. Og du forbliver ansvarlig for leje og reparationer, hvis din subtenant ikke betaler, eller de beskadiger enheden.

nogle lejligheder opkræver udlejningsgebyrer og kræver, at den nye lejer gennemgår en kreditcheck.

ekstreme omstændigheder

ting som et hjem, der bliver uliveligt, chikane, vold i hjemmet, ældre misbrug og forfølgelse kan annullere en lejekontrakt, sagde advokater.

et utæt tag, gnaverproblemer, defekt ledningsføring eller dårlig VVS, hvis det ikke behandles af ejendomsejeren, kan afslutte din forpligtelse til at betale husleje.

men udlejer skal først underrettes og gives en rimelig tid til at foretage reparationer. For de fleste problemer er det omkring 30 dage, sagde Janecek. For en brudt toilet i hjemmets eneste badeværelse, der kunne være mindre tid.

processen starter med skriftlig meddelelse og dokumentation af problemet. Billedoptagelse. Skyd video.

“hvis der er en situation, hvor loftet falder ind på grund af lækager i rørene, og udlejeren lader det fortsætte, ville det være nok til at give lejeren mulighed for at opsige lejemålet,” sagde UCLAs Kemper.

men hun advarede mod at fremsætte sådanne “beboelseskrav” uden først at konsultere en advokat.

hvad angår vold i hjemmet, forfølgelse eller vold i hjemmet, er der strenge dokumentationskrav, herunder levering af kopier af en tilbageholdelsesordre, en politirapport og en erklæring fra en rådgiver, sagsbehandler, terapeut eller anden autoriseret medicinsk professionel, der ydede hjælp, sagde Janecek.

ulovlige enheder

hvis din leje ikke havde et certifikat for belægning eller på anden måde er en uautoriseret bopæl, kan du opsige lejekontrakten uden straf, sagde advokater.

det kræver noget detektivarbejde at dokumentere dette. Ofte skal du bekræfte det med byen.

bare gå væk?

hvorfor ikke bare gå væk? Smut ud bagved, Jack. Lav en ny plan, Stan. Aflever nøglen, Lee. Ghost din udlejer og aldrig betale en skilling.

advokater sagde, at der er nogle ret hårde konsekvenser af at forlade uden juridisk begrundelse, hvoraf det mindste ville miste dit depositum.

at opgive din lejekontrakt kan også skade din kredit eller resultere i, at din udlejer ansætter et inkassobureau.

og du kan blive sagsøgt. Nogle lejemål inkluderer bestemmelser, der gør lejeren ansvarlig for udlejerens advokatgebyrer, hvilket resulterer i en enorm dom mod dig, der kan udføres i så mange som 20 år.

“Folk skal ikke bare flytte ud,” sagde Popp. “Du skal løse dine problemer.”

Janecek sagde, at konsekvenserne af at gå stadig kan være det værd i nogle tilfælde.

for eksempel kan en ung universitetsstuderende ikke umiddelbart have brug for kredit, sagde han, især hvis han eller hun stadig kan bede forældre om at fungere som garant for fremtidige lejemål.

“alderen på den unge universitetsstuderende betyder, at der er masser af tid til at komme sig efter det tidlige kreditproblem,” sagde Janecek. Virkningen ” falmer med tiden.”