Sherman Antitrust Act

Sherman Antitrust Act er en skelsættende føderal lov vedtaget af kongressen i 1890. Det centrale princip i Sherman Antitrust Act er at sikre en sund og fair konkurrence på det frie marked.

lad os gennemgå de forskellige typer kartelovertrædelser: prisfastsættelse, gruppeboykottering, markedstildeling og bindingsaftaler.

prisfastsættelse

prisfastsættelse er praksis med at fastsætte priser for produkter eller tjenester snarere end at lade konkurrencen på det åbne marked fastlægge disse priser. I fast ejendom opstår prisfastsættelse, når konkurrerende mæglere er enige om at fastsætte en standardpris for salgsprovisioner, gebyrer eller ledelsesrater.

Sherman Antitrust Act forbyder enhver form for prisfastsættelse i enhver branche. For eksempel, hvis du og din nabo begge sælger æbler, kan i to ikke mødes og beslutte, at I begge vil opkræve den samme pris for et æble.

i ejendomsbranchen går antitrustlovene et skridt videre. Der er ikke behov for nogen egentlig konsultation mellem enkeltpersoner om prisfastsættelse for at udgøre en antitrustovertrædelse. En simpel diskussion blandt konkurrenter om prisfastsættelsen for tjenester betragtes som en invitation til at fastsætte priser og er derfor en overtrædelse af antitrustloven.

som et resultat fungerer ejendomsbranchen efter princippet om, at det er ulovligt at diskutere gebyrer mellem Ejendomsmæglere, medmindre mæglerne samarbejder om den samme aftale. Ejendomsmæglere bør forstå, at enhver aftale med andre mæglervirksomheder om at opkræve en standardprovision er en overtrædelse af antitrustlovgivningen, selvom denne aftale kun er underforstået.

Ejendomsmæglere prissætter typisk deres tjenester baseret på en procentdel af salgsprisen, og det er almindeligt for dem at tilbyde en offentligt annonceret andel af denne provision til enhver mægler, der bringer en køber ind. Disse provisioner kan synes standard inden for et bestemt marked, men nøgleordet her er “synes”, fordi de teknisk set ikke er fastsat til en bestemt pris.

selvom denne overtrædelse er alt for almindelig, kan mæglere og agenter ikke fortælle potentielle kunder, at en given provisionssats er standard. Dette er vigtigt! Der findes ikke noget som en standardkommission, ellers ville det være prisfastsættelse. Ingen lokal ejendomsmægler, eller nogen anden sammenslutning af ejendomsmæglere, har myndighed til at fastsætte en provisionssats eller oprette standardiserede gebyrer for tjenester.

mæglere skal uafhængigt bestemme provisionssatser eller gebyrer kun for deres egne virksomheder. Det faktum, at mange mæglervirksomheder i et bestemt område opkræver den samme provision, er et spørgsmål om konkurrence og individuelle forretningsbeslutninger, ikke på grund af nogen aftale mellem mæglerne.

en mægler kan dog kræve, at sælgere, der arbejder som uafhængige entreprenører, overholder virksomhedens faste provisionssats. Dette er ikke en overtrædelse af nogen antitrustlove, da disse agenter alle arbejder under samme mæglervirksomhed.

dette betyder også, at organisationer med flere lister, bestyrelser for ejendomsmæglere og andre professionelle organisationer muligvis ikke fastsætter gebyrer eller provisionsopdelinger. De kan heller ikke nægte medlemskab til mæglervirksomheder baseret på de gebyrer, som mæglerne opkræver.

gruppe boykot

gruppe boykot opstår, når en gruppe af konkurrenter kollektivt enige om ikke at gøre forretninger med en tredjepart for at eliminere konkurrencen.

for eksempel kan mægler Vivian og mægler Carol, som hver især ejer separate mæglervirksomheder, ikke lide den måde, hvorpå mægler Stephen driver sin mæglervirksomhed. Hvis Vivian og Carol er enige om ikke at henvise til Stephen, har de netop overtrådt Sherman Antitrust Act. Det er okay for en individuel mægler at beslutte, at de ikke ønsker at gøre forretninger med en anden mægler, fordi de mener, at den anden mægler handler uetisk. Det kommer sammen som en gruppe for at boykotte den anden mægler, der er imod loven.

dette gælder ikke kun for forretning mellem mæglervirksomheder. For eksempel, lad os sige reklame satser i en lokal avis er steget betydeligt, såre alle ejendomsselskaber i byen. Men ingen virksomhed er villig til at stoppe reklame af frygt for at miste kunder og kunder til deres konkurrenter, der fortsætter med at annoncere til de høje priser. For at presse avisen til at reducere satser, hvilket vil gavne virksomheder og forbrugere, er ejendomsselskaberne enige om at stoppe reklamen, indtil avisen overholder. Dette er en overtrædelse af antitrustlove.

her er et andet eksempel: en række mæglervirksomheder er enige om ikke at vise et andet selskabs lister, fordi de mener, at deres reklameteknikker er meget uetiske og ødelægger samfundet. I deres sind tror mæglerne, at de gør det til det større gode, og det gør det okay. Men det er stadig gruppe boykot og derfor ulovligt.

i begge tilfælde mener mæglerne, at de gør det rigtige af samfundet og deres kunder. Selvom disse aftaler kan have nogle gavnlige virkninger for forbrugerne, er det ligegyldigt – de er stadig imod loven.

Markedstildeling

allokering af kunder eller markeder sker, når der er en aftale mellem mæglere om at opdele deres markeder eller allokere kunder for at undgå at konkurrere om hinandens forretning. Dette er en klar antitrust overtrædelse.

for eksempel kan der være to store mæglerfirmaer i byen. Hvis de beslutter at trække en linje ned i centrum af byen og acceptere, at den ene vil tage ejendomme øst for linjen, mens den anden forbliver vest for linjen, ville denne aftale overtræde antitrustlovgivningen.

det er også ulovligt at allokere kunder. Dette sker, når flere mæglere er enige om at holde sig væk fra hinandens kunder eller tidligere kunder og dermed forhindre konkurrence om klienter.

Tie-in arrangementer

en aftale om at sælge et produkt, men kun på den betingelse, at køberen også køber et andet produkt eller en anden tjeneste kaldes en tie-in arrangement, fordi du har “bundet” køb af en ting med køb af en anden. Dette er også en antitrust overtrædelse.

sig, at du er en mægler, og du ejer en ejendom, som en bygherre ønsker at købe. Som en del af salget kræver du, at bygherren genlister ejendommen med dig, når han sælger den. Fordi du har krævet, at bygherren skal liste ejendommen med dig som en betingelse for, at du sælger den til ham, Har du brudt loven.