avskärmning processen och lagar i Pennsylvania
om du standard på din inteckning betalningar i Pennsylvania, servicer (på uppdrag av lån ägare, kallas ”långivaren” i den här artikeln) kommer så småningom att börja en avskärmning. Ungefär hälften av staterna, inklusive Pennsylvania, kräver långivaren att lämna in en rättegång i domstol för att utestänga. Statlig lag anger hur utmätningar fungerar, och både federala och statliga lagar ger dig rättigheter och skydd under hela processen.
hypotekslån i Pennsylvania
om du får ett lån för att köpa bostadsfastigheter i Pennsylvania, kommer du sannolikt att underteckna två dokument: en skuldebrev och en inteckning. Skuldebrevet är det dokument som innehåller ditt löfte att återbetala lånet tillsammans med återbetalningsvillkoren. Hypotekslånet är det dokument som ger långivaren ett säkerhetsintresse i fastigheten. Om du misslyckas med att göra betalningar, ger inteckning långivaren med rätt att sälja hem på en avskärmning försäljning att ta igen de pengar det lånade dig.
vad händer om du missar en inteckning betalning i Pennsylvania
om du missar en betalning, servicer kan vanligtvis ta ut en sen avgift efter frist löper ut. De flesta hypotekslån ger en grace period på tio till femton dagar, till exempel innan du kommer att medföra sena avgifter. För att ta reda på graceperioden i din situation och beloppet för förseningsavgiften, granska skuldebrevet eller ditt månatliga faktureringsutdrag.
om du saknar några hypotekslån kommer serviceren förmodligen att skicka brev och ringa dig för att försöka samla in. I de flesta fall, federal mortgage service lagar kräver servicer att kontakta dig (eller försöka kontakta dig) via telefon för att diskutera avskärmning alternativ—kallas ”förlust begränsning” alternativ—senast 36 dagar efter en missad betalning och igen inom 36 dagar efter varje följande missad betalning. Inte mer än 45 dagar efter en missad betalning måste serviceren meddela dig skriftligen om förlustbegränsningsalternativ som kan vara tillgängliga och tilldela personal som hjälper dig. Några undantag från några av dessa krav finns, som om du ansöker om konkurs eller berätta för serviceren att inte kontakta dig enligt lagen om rättvis Inkasso. (12 C. F. R. 2024.39 C. F. R.).
Vad är en Breach Letter?
många Pennsylvania inteckningar har en bestämmelse som kräver långivaren att skicka ett brott brev om du hamnar efter i betalningar. Detta meddelande säger att lånet är i standard. Om du inte bota standard, kan långivaren påskynda lånet (kalla det på grund) och gå vidare med avskärmning.
När Börjar Avskärmning?
Federal lag kräver i allmänhet serviceren att vänta tills lånet är över 120 dagar brottsligt innan officiellt börjar en avskärmning. Men i några situationer, som om du bryter mot en due-on-sale klausul eller om servicer ansluter sig till avskärmning åtgärder av en överlägsen eller underordnad lienholder, avskärmning kan börja tidigare. (12 C. F. R. 024.41).
preforeclosure Notices i Pennsylvania
i Pennsylvania måste långivaren skicka dig (låntagaren) ett meddelande om avsikt att avskärma minst 30 dagar innan en avskärmning påbörjas. Meddelandet måste ge dig chansen att komma ikapp på betalningarna, kallas ”bota standard.”Pennsylvania Högsta domstolen avgjorde i fallet med JPMorgan Chase Bank N. A. V. Taggart, 203 A. 3D 187 (Pa. Sup. Ct., Feb. 20, 2019) att långivaren måste utfärda ett nytt meddelande om avsikt att utestänga innan han lämnar in ett andra avskärmningsklagomål i fall där det ursprungliga klagomålet avslogs eller drogs tillbaka. Men detta meddelande krävs inte under vissa omständigheter, som om du överger hemmet. (41 Pa. Stat. Ann. § 403).
i de flesta fall måste långivaren också skicka ett meddelande som förklarar husägare rättigheter och beskriver vilken hjälp som finns tillgänglig, inklusive rätten att ansöka till Pennsylvania Housing Finance Agency under Homeowners’ Emergency Mortgage Assistance Program (HEMAP) för hjälp. (35 Pa. Stat. Ann. 1680.403 c). Meddelandet måste också ge dig råd om standard, inkludera en specificerad uppdelning av det totala förfallna beloppet och ge 30 dagar (plus tre dagar för att ta hänsyn till posttid) för att ha ett ansikte mot ansikte möte med en lokal konsumentkreditrådgivningsbyrå för att försöka lösa standard. Om du träffar en godkänd kredit rådgivning byrå, långivaren kan inte vidta några rättsliga åtgärder-som att starta en avskärmning-för 30 dagar efter mötet. (35 Pa. Stat. Ann. 1680.403 c).
Statliga Avskärmningslagar i Pennsylvania
återigen, i Pennsylvania, lämnar långivaren en rättegång i domstol för att utestänga. Långivaren ger meddelande om dräkten genom att tjäna dig en kallelse och klagomål.
vad händer om du gör—eller inte—lämna in ett svar
om du misslyckas med att svara på talan, långivaren kan få en standard dom från domstolen. Domen kommer att ge långivaren tillstånd att hålla en avskärmning försäljning. Men om du svarar på rättegången genom att lämna in ett svar, kommer ärendet att gå igenom rättsprocessen. Långivaren kan då begära domstolen att bevilja sammanfattande dom. En sammanfattning dom motion begär att domstolen bevilja dom till förmån för långivaren eftersom ärendets kritiska aspekter är inte i tvist.
om domstolen beviljar sammanfattande dom för långivaren, eller om du förlorar vid rättegången, kommer domaren att beställa hemmet som säljs vid en avskärmningsförsäljning. Ett försäljningsmeddelande måste läggas ut på fastigheten och på sheriffens kontor och serveras till dig minst 30 dagar före försäljningen. Det måste också publiceras i en tidning en gång i veckan i tre veckor. (Pennsylvania Rule of Civil Procedure 3129.2).
avskärmningsförsäljningen
vid försäljningen gör långivaren vanligtvis ett bud på fastigheten med hjälp av ett ”kreditbud” snarare än att bjuda pengar. Med ett kreditbud får långivaren en kredit upp till låntagarens skuld. Ibland långivaren bjuder hela beloppet av skulden; ibland, det bjuder mindre. Högstbjudande vid försäljningen blir den nya ägaren av fastigheten.
återinföra inteckning före avskärmning försäljning i Pennsylvania
”återinföra” är när låntagaren ger lånet nuvarande genom att betala missade betalningar av kapital och ränta, plus avgifter och kostnader. Att slutföra en återinförande kommer att stoppa avskärmningen.
Pennsylvania lag tillåter återinförande när som helst minst en timme före när budgivningen börjar vid avskärmningsförsäljningen, högst tre gånger under ett kalenderår. (41 Pa. Stat. Ann. § 404).
ingen inlösenperiod efter försäljning enligt Pennsylvania Law
vissa stater har en lag som ger en avskärmad husägare tid efter avskärmningsförsäljningen för att lösa in fastigheten. I Pennsylvania får du dock inte en inlösenperiod efter en avskärmning.
brist dom efter en avskärmning försäljning i Pennsylvania
ibland, en avskärmning försäljning inte ta in tillräckligt med pengar för att betala av hela skuldbeloppet på lånet. Skillnaden mellan försäljningspriset och den totala skulden kallas en ”bristbalans.”Många stater, inklusive Pennsylvania, tillåter långivaren att få en personlig dom, kallad en ”bristbedömning”, för detta belopp mot låntagaren.
i Pennsylvania kan långivaren få en bristbedömning genom att lämna in en separat rättegång inom sex månader efter avskärmningsförsäljningen. Om långivaren var köparen vid avskärmningsförsäljningen begränsas bristen av fastighetens verkliga marknadsvärde. (42 Pa. Nackdelar. Stat. Ann. § 8103 a, 5522 b 2).
att få hjälp från en Pennsylvania avskärmning advokat
avskärmning lagar är komplicerade. Servicers och långivare gör ibland fel eller glömmer steg. Om du tror att din servicer eller långivare misslyckades med att slutföra ett nödvändigt steg, gjorde ett misstag eller brutit mot statliga eller federala avskärmningslagar, kan du ha ett försvar som kan tvinga en omstart till avskärmningen, eller du kan ha hävstång för att utarbeta ett alternativ.
överväg att prata med en lokal avskärmningsadvokat eller rättshjälpskontor för att lära dig om dina rättigheter. En advokat kan också berätta om olika sätt att undvika avskärmning. På samma sätt kan en HUD-godkänd bostadsrådgivare ge användbar information (utan kostnad) om olika alternativ till avskärmning.