Bakom kulisserna på din inteckning
du kan se din inteckning som lånet som hjälpte dig att köpa ditt hem. Men investerare ser en inteckning som en ström av framtida kassaflöden. Dessa kassaflöden köps, säljs, avlägsnas, trancheras och värdepapperiseras på den sekundära hypoteksmarknaden. Eftersom de flesta inteckningar hamna till salu, är den sekundära bolånemarknaden extremt stor och mycket likvida.
från ursprungspunkten till den punkt där en låntagares månatliga betalning slutar med en investerare som en del av en inteckning-backed security (MBS), asset-backed security (ABS), collateralized mortgage obligation (CMO) eller collateralized debt obligation (CDO) betalning finns det flera olika institutioner som alla skär ut en viss procentandel av de initiala avgifterna och/eller månatliga kassaflöden.
i den här artikeln visar vi dig hur den sekundära hypoteksmarknaden fungerar och presenterar dig för sina stora deltagare.
det finns fyra huvuddeltagare på denna marknad: mortgage originator, aggregatorn, värdepappershandlaren och investeraren.
1. Mortgage Originator
mortgage originator är det första företaget som deltar i den sekundära bolånemarknaden. Mortgage originators består av detaljhandel banker, inteckning bankirer och inteckning mäklare. Medan bankerna använder sina traditionella finansieringskällor för att stänga lån, använder hypoteksbanker vanligtvis det som kallas en lagerkredit för att finansiera lån. De flesta banker, och nästan alla inteckning bankirer, snabbt sälja nyligen ursprung bolån i andrahandsmarknaden.
en skillnad att notera är att banker och hypoteksbanker använder sina egna medel för att stänga inteckningar och hypoteksmäklare gör det inte. Snarare fungerar hypoteksmäklare som oberoende agenter för banker eller hypoteksbanker och sätter dem ihop med kunder (låntagare).
men, beroende på dess storlek och förfining, en inteckning upphovsman kan aggregera inteckningar för en viss tid innan du säljer hela paketet; det kan också sälja enskilda lån som de har sitt ursprung. Det finns risk för en upphovsman när den håller på en inteckning efter att en ränta har citerats och låsts in av en låntagare. Om hypotekslånet inte samtidigt säljs till sekundärmarknaden vid den tidpunkt då låntagaren låser räntan kan räntorna förändras, vilket ändrar värdet på hypotekslånet på sekundärmarknaden och i slutändan den vinst som upphovsmannen gör på hypotekslånet.
originatorer som aggregerar inteckningar innan de säljer dem säkrar ofta sina hypotekslån mot ränteförändringar. Det finns en speciell typ av transaktion som kallas en bästa ansträngningar handel, avsedd för försäljning av en enda inteckning, vilket eliminerar behovet av upphovsmannen att säkra en inteckning. Mindre upphovsmän tenderar att använda bästa ansträngningar trades.
i allmänhet tjänar hypotekslåns upphovsmän pengar genom de avgifter som debiteras för att få ett inteckning och skillnaden mellan räntan som ges till en låntagare och premien som en sekundärmarknad kommer att betala för den räntan.
2. Aggregatorn
aggregatorer är nästa företag i raden av sekundära bolånemarknadsaktörer. Aggregatorer är stora inteckning upphovsmän med band till Wall Street företag och statligt sponsrade företag (GSEs), som Fannie Mae och Freddie Mac. Aggregatorer köper nyligen uppkomna inteckningar från mindre originatorer, och tillsammans med sina egna ursprung, bildar pooler av inteckningar som de antingen värdepapperiserar till private label mortgage-backed securities (genom att arbeta med Wall Street-företag) eller bildar byrå mortgage-backed securities (genom att arbeta genom GSEs).
i likhet med originatorer måste aggregatorer säkra inteckningarna i sina rörledningar från det att de förbinder sig att köpa en inteckning genom värdepapperiseringsprocessen och tills MBS säljs till en värdepappershandlare. Säkring av en inteckning pipeline är en komplex uppgift på grund av nedfall och spridningsrisk. Aggregat gör vinster genom skillnaden i pris som de betalar för inteckningar och det pris som de kan sälja MBS backas upp av dessa inteckningar, beroende på deras säkrings effektivitet.
3. Värdepappershandlare
efter att en MBS har bildats (och ibland innan den bildas, beroende på typen av MBS) säljs den till en värdepappershandlare. De flesta Wall Street mäklarfirmor har MBS handelsdiskar. Återförsäljare på dessa skrivbord gör alla typer av kreativa saker med MBS och hypotekslån hela lån; slutmålet är att sälja dem som värdepapper till investerare. Återförsäljare använder ofta MBSs för att strukturera CMO, ABS och Cdo. Dessa erbjudanden kan struktureras för att ha olika och något bestämda förskottsbetalningsegenskaper och förbättrade kreditbetyg jämfört med underliggande MBS eller hela lån. Återförsäljare gör en spridning i det pris som de köper och säljer MBS till, och ser ut att göra arbitrage vinster på det sätt de strukturerar de särskilda CMO -, ABS-och CDO-paketen.
4. Investerare
investerare är slutanvändare av bolån. Utländska regeringar, pensionsfonder, försäkringsbolag, banker, GSE och hedgefonder är alla stora investerare i inteckningar. MBS, CMOs, ABS och Cdo erbjuder investerare ett brett utbud av potentiella avkastningar baserat på varierande kreditkvalitet och ränterisker.
utländska regeringar, pensionsfonder, försäkringsbolag och banker investerar vanligtvis i högt rankade hypoteksprodukter. Vissa trancher av de olika strukturerade inteckning erbjudanden är eftertraktade av dessa investerare för deras förskottsbetalning och ränteriskprofiler. Hedgefonder är vanligtvis stora investerare i hypoteksprodukter med låga kreditbetyg och strukturerade hypoteksprodukter som har större ränterisk.
av alla hypoteksinvesterare har GSE: erna de största portföljerna. Den typ av inteckning produkt som de kan investera i till stor del regleras av Office of Federal Housing Enterprise Oversight.
den nedersta raden
få låntagare inser i vilken utsträckning deras inteckning är skivad, tärnad och handlas. Inom några veckor, kanske en månad, från det att en inteckning har sitt ursprung kan det bli en del av en CMO, ABS eller CDO. Slutanvändaren av en inteckning kan vara en hedgefond som gör riktade räntesatsningar eller använder hävstångspositioner för att utnyttja små relationella prissättnings oregelbundenheter, eller det kan vara centralbanken i ett främmande land som gillar kreditvärdigheten hos en byrå MBS.
å andra sidan kan det vara ett försäkringsbolag baserat i Bryssel som lockas av varaktigheten och konvexitetsprofilen för en viss del i en ABS -, CMO-eller CDO-affär. Den sekundära bolånemarknaden är enorm, flytande och komplex med flera institutioner alla ivriga att konsumera en bit av inteckning paj.