betesmark för uthyrning
lita på din tarm
två Nebraska-kvinnor står inför felonyavgifter för beteshyrningsbedrägeri genom Craigslist.
en annons listad på Craiglist för betesmark att hyra visade sig vara för bra för att vara sant.
Calinda Barthel (även känd som Calinda Vantine) av Crawford, Neb. och Kelley Heller, från Chardon, Neb., arresterades den Feb. 17, 2017 på 15 felonyavgifter för stöld och konspiration efter att de fångats påstås hyra mark till flera parter.
offren, vars namn inte har släppts i den pågående utredningen, var från
Nebraska, Wyoming, Oklahoma och South Dakota, inklusive Hot Springs, Hermosa och Oelrichs.
”mor-dotterduon arresterades tidigare i år och har anklagats i Sioux och Dawes County”, säger Keith Drinkwalter, Nebraska State Patrol criminal investigator. ”En klass 2A brott bär högst 20 år utan minimum. I grund och botten annonserade dessa kvinnor betesmarken, som är i ett förtroende som ägs av Barthels mans familj, och skulle övertyga ranchägare att komma och titta på betesmarken och lägga ner pengar för att hålla den. Insättningar varierade från $ 4,500 till $18,000, och de lovade några ett flerårigt hyresavtal på arealen och debiterade också olika priser för de olika offren.”
vid besök med de drabbade, berättade många Drinkwalter att eftersom betesmark är så svårt att komma med, hoppades de att hyresavtalet var legit trots några av varningsskyltarna.
”många av dessa ranchägare har gjort muntliga avtal i flera år utan problem, men duoens uthållighet att få pengarna ner i så stora summor var lite ovanligt”, säger Drinkwalter. ”Om något inte känns rätt, finns det förmodligen en anledning. Ett offer sa till mig att de till och med gav honom referenser, men han ringde dem aldrig. En annan sa att han gav upp ett befintligt hyresavtal eftersom han trodde att han hade denna betesmark och nu har ingenting för sommarbetsäsongen. Vi hade till och med ett offer från Oklahoma som var villigt att lasta sin boskap här uppe för att beta.”
Craigslist add lurade många människor ur några allvarliga pengar, och nu undrar rancherna, Hur får vi tillbaka pengarna?
” om dessa offer får tillbaka sina pengar — det är miljon dollarfrågan”, säger Drinkwalter. ”Dessa två har ingenting, så någon återbetalning kommer att beställas av domstolen och kan vara i form av kvarstad av framtida löner. De äger också boskap och maskiner, så de kan tvingas sälja dessa objekt att betala sina offer tillbaka.”
en ranchägare kunde undvika att bli offer för detta system genom att besöka Randy Cullers, en advokat från Chadron, Neb.
” den första personen jag behandlade i det här fallet ringde mig med avsikt att hyra betesmarken från dessa två”, sa Cullers. ”Men det som tippade mig att det var ett problem var att de juridiska ägarna på GIS-webbplatsen inte matchade de personer som erbjöd betesmarken för leasing. Det var en ledtråd att saker inte var helt rätt. Ranchägaren hade redan lite oro över affären, och efter vårt samtal valde han att gå ifrån det.”
det tog inte lång tid för ordet att sprida sig och ytterligare ranchägare kontaktade snart Cullers efter att ha insett att de hade blivit lurade genom denna onlineannons.
för att undvika problem i framtiden och få ett bättre grepp om betesmark finns att hyra, Cullers uppmuntrar producenterna att använda GIS webbplats för information om marken och vem som äger den, samt följa upp referenser och söka juridisk hjälp innan du skriver den streckade linjen på någon betesmark hyresavtal.
när utredningen fortfarande pågår begär Drinkwalter att alla som har kontaktat Barthel eller Heller angående hyrd betesmark ska ringa honom på 308-432-6131 eller Sioux County Attorney ’ s office på 308-668-2466.
betesmark blir en sällsynt och värdefull resurs i boskapsbranschen. Med hård konkurrens om leasingrättigheter måste producenterna ofta titta långt ifrån sitt hemgräs för att få tillräckligt med gräs för att driva sina boskap genom betesmånaderna.
innan du undertecknar den streckade linjen på ett hyresavtal måste markägare och hyresvärdar komma överens om ett antal villkor, unika för det specifika skiftet. Det räcker inte längre med ett muntligt avtal och ett fast handslag. Dessa dagar bör producenterna få allt skriftligt för att skydda alla parter.
för Shad Sullivan, en boskapsmatare från Ordway, Colo., en beprövad historia med markägaren är avgörande för att upprätthålla ett pågående hyresförhållande.
”Historisk integritet hos båda parter hjälper verkligen och att ha en beredskapsplan som förstås av alla sidor om något skulle hända är viktigt”, säger Sullivan. ”För en beredskapsplan på mina skriftliga leasingavtal skriver vi bokstavligen i vad var och en av oss förväntar oss av den andra personen. Jag involverar min bankir och informerar honom om vem alla är som har kopplingar till hyresavtalet. Jag har också möten med båda sidor med utökade familjer, så alla är i full förståelse. Och jag förseglar alltid affären med ett handslag vid varje förnyelse, oavsett om det är ett skriftligt avtal eller inte.”
”referenser behövs mycket, och jag går alltid till toppen. Jag tar reda på vem deras bankir är och pratar med dem. Sedan går jag bokstavligen runt i stan och frågar människor och företag om personens rykte. Det är knepigt för om det är ett bra leasing är lokalbefolkningen vanligtvis förstahandsval, och borde vara men ibland vill en uthyrare inte ha lokal och det är därför jag kolla saker när jag hyr betesmark långt ifrån.”Shad Sullivan, nötkreatur feeder i Ordway, Colo.
att göra dina läxor är nyckeln innan du ingår ett avtal, säger Sullivan.
”referenser behövs mycket, och jag går alltid till toppen”, sa han. ”Jag tar reda på vem deras bankir är och pratar med dem. Sedan går jag bokstavligen runt i stan och frågar människor och företag om personens rykte. Det är knepigt för om det är ett bra leasing är lokalbefolkningen vanligtvis förstahandsval, och borde vara men ibland vill en uthyrare inte ha lokal och det är därför jag kolla saker när jag hyr betesmark långt ifrån.”
för pågående relationer att arbeta, Sullivan sade priset är inte alltid den drivande faktorn, men hur du behandlar det land som betyder mest.
”jag har funnit att priset verkligen inte spelar någon roll så länge du är en konsekvent hyresgäst”, säger Sullivan. ”Kom ihåg att markägaren vill att du ska behandla landet som det är ditt och ta hand om det. Oftast har jag funnit att om ett hot shot kommer in och erbjuder stora pengar så är de vanligtvis kortfristiga avtal eftersom en kille inte är i det för båda människorna. Om en individ kommer att hyra den till en granne så är det vad han kommer att göra det oavsett pris. Jag betalar alltid marknadspris och ger mitt ord och låter markerna falla där de kan.”
Nancy Hockett Carlson, en kokalvproducent från Hotchkiss, Colo., litar fortfarande på det muntliga avtalet med skriftliga avtal som beskriver reservplaner om familjen beslutar att sälja tunnland betesmark.
” vi har muntliga avtal om tre fastigheter och ett skriftligt avtal om ett hyresavtal med dysfunktionell familjedynamik”, sa hon. ”Vi skriver in om de säljer marken som vi kompenseras och / eller vi får avsluta hösäsongen och ta höet från fastigheten. Vi ser till att inkludera grunderna i vårt skriftliga avtal — start-och slutdatum, hyresbelopp och när det betalas.”
Nicole Lutz Polsdofer, en ranchägare från Powersville, Mo., säger kommunikation är nyckeln för alla inblandade parter, särskilt för att stryka ut detaljer om markförvaltning och förbättringar.
” vi har både muntliga och skriftliga avtal för beteshyror,” sa hon. ”Det muntliga avtalet gör det möjligt för oss att göra förbättringar av fastigheten och ta kostnaden av hyran, som vi anser lämpligt. Våra skriftliga hyresavtal är alla ganska styva. Vi har en bit betesmark som vi bara kan använda från maj till oktober. Jag föredrar att ha betesmarken året runt men vill inte trycka på frågan och förlora tunnland. För en av våra betesmarker tog vi priset för att installera nytt staket och sprida ut det över tre år och tog det beloppet av hyran. Nu kan vi ha den betesmarken i tre år, och hyresvärden kan ha nytt staket installerat utan att betala ur fickan.”
Polsdofer förlitar sig på Iowa State University cash rent farm lease för att skapa en översikt för alla skriftliga avtal. Denna resurs kan laddas ner i pdf-version här:
https://store.extension.iastate.edu/Product/Iowa-Cash-Rent-Farm-Lease-Short-Form
i South Dakota Gäller muntliga leasingavtal endast ett år, så om ett längre kontrakt önskas måste det vara skriftligt. Skriftliga hyresavtal inkluderar alla detaljer i avtalet, vilket bör vara unikt för varje skifte som hyrs ut. Även om det finns online-resurser för att sätta ihop ett hyresavtal gratis, kan en advokat ge råd för att se till att alla Jag är prickade och t är korsade.
Randy Cullers, advokat vid Crites, Shaffer, Connealy, Watson, Patras & Cullers, P. C., L. L. O. i Chadron, Neb., börjar med ett tresidigt hyresavtal för betesmark som han tillämpar på sina kunders hyresavtal. Formuläret hyresavtal ändras sedan för att matcha kundens situation och avtal.
”varje hyresavtal för betesmark är annorlunda, så det är svårt att tillämpa allmänna villkor för vad som ska ingå i ett skriftligt kontrakt”, säger Cullers. ”Det finns så många element som måste beaktas. Jag säger inte till folk att samråda med juridisk rådgivning för att vara självbetjäning, men det kan säkert hjälpa till att undvika problem på vägen för båda parter att täcka alla baser.”
till exempel förklarade Cullers att i en torka är det enda sättet att få torkstödbetalningar om du har ett skriftligt leasingavtal för att bevisa att din boskap var på den betesmarken. Han uppmuntrar också producenter att ställa frågor om” vad ifs ” och avgöra vem som är ansvarig för vad i ett avtal.
vad händer om det finns brist på gräs – på grund av torka, hagelskador eller överbetning? Vem ansvarar för staket underhåll eller reparationer av vattenbrunnar? Har boskapsägaren ansvarsförsäkring om boskapen kommer ut på vägen? Vilka är villkoren för hyresavtalet? Hur länge kommer det att vara? När kommer betalningar att betalas? Vad är priset? Vilka är villkoren för vattenaktier? Hur många djurenheter är tillåtna på betesmarken? Är jakt, fiske eller andra fritidsaktiviteter tillåtna?
för att förbereda sig för ett möte med en advokat som kommer att hjälpa till med att upprätta ett hyresavtal för betesmarker, sa Cullers att förberedelserna kan förkorta processen och spara kunder pengar.
”ta med en juridisk beskrivning av betesmarken till utnämningen, tillsammans med namnen på vem du arbetar med”, rådde han. ”Ju mer du vet om fastigheten, desto lättare är det för en advokat att utarbeta papper. Producenter kan gå till county assessors Geographic Information System (GIS) online webbplats, som erbjuder en online digital karta. Genom att göra det, de kan se vars namn är på fastigheten och där staket och waterers finns. Du kan söka efter namn eller juridisk beskrivning, och du kan ta med den utskrivbara PDF-filen till ditt möte. Det är ett enkelt steg som sparar tid och berättar mycket om fastigheten du planerar att hyra.”