en procent regel av fastigheter: lätt matematik för att utvärdera hyresfastigheter

så du är intresserad av att investera i fastigheter hyresfastigheter. Grattis!

men inlärningskurvan för att utvärdera och köpa ditt första hus är brant.

hur hittar jag min första fastighet? Hur räknar jag ut om det kommer att tjäna pengar? Hur vet jag ens hur en bra affär ser ut?

regeln om en procent är här för att hjälpa dig att göra den enkla matematiken på hyresfastigheter.

det typiska rådet är att du måste analysera 100 erbjudanden för att hitta 1 bra. Och du måste erbjuda på 10 fastigheter för att faktiskt köpa 1.

så vem har tid att bryta ut kalkylblad och analysera 1000 potentiella egenskaper för att hitta sin första affär?

var aldrig rädd, skriv in…

1% – regeln.

(och 2% – regeln, 50% – regeln, 70% – regeln… fastighetsinvesterare verkar verkligen gilla deras procentuella regler).

Vad är 1% – regeln för fastighetsinvesteringar?

istället för att skärpa din penna för varje fastighetsaffär som följer med, om du vet några enkla tumregler, kan du ta reda på om 5 sekunder om det är värt ytterligare analys.

när jag tittar på en potentiell hyresfastighet är de allra första kriterierna jag tillämpar 1% – regeln.

exempel 1: Du hittar ett hus som är fixat och redo att gå för $150,000 som kommer att hyra för $1,500 per månad. Eftersom hyran dividerat med köpeskillingen är 1% (1 500/150 000) uppfyller detta 1% – regeln och skulle motivera ytterligare due diligence.

exempel 2: Om du hittar ett hus för $130,000 men det behöver $20,000 i reparationer för att göra det hyra klart, skulle det behöva hyra för $1,500 per månad för att uppfylla 1% – regeln (1,500 / ). Du måste ta hänsyn till all-in köpeskillingen inklusive eventuella reparationer och underhåll som behövs för att få det i hyresklart skick.

kom ihåg, Detta är bara en tumregel. Du kan tjäna pengar med en fastighet som faller inom intervallet 0.8% – regeln (månadshyra är bara 0.8% av köpeskillingen) och du kan förlora pengar på en fastighet som överstiger 1% – regeln. Det finns många faktorer på spel, men 1% – regeln är grunden för var jag börjar varje utvärdering.

så varför fungerar 1% tumregeln?

Tja för det måste vi dyka lite djupare in i dunkla vatten i back-of-the-envelope fastighetsberäkningar…

50% – regeln för hyresfastigheter

50% – regeln säger att i genomsnitt kommer kostnaderna för en hyresfastighet att vara cirka 50% av hyran.

så om hyresintäkterna är $1,500 per månad, kommer $750 av det att gå mot att betala utgifter (exklusive lånebetalningar).

som en grov ballpark kan dina utgifter se ut så här:

• 5% Underhåll och reparationer – alla underhållsartiklar du behöver göra för att hålla fastigheten i god form, till exempel att fixa läckande toaletter, reparera staketet etc.
• 10% investeringar-de stora biljett objekt som inte händer mycket ofta som HVAC ersättning eller ett nytt tak
• 10% fastighetsförvaltning-om du har en fastighetsförvaltare, de kommer att ta en del av hyran för att hantera hyresgästerna för dig
• 10% Fastighetsskatt – skattesatser skiljer sig över hela landet, men detta är ett genomsnitt (Där jag bor i Texas jag skulle betala mycket mer än 10% för fastighetsskatt!)
• 5% försäkring-återigen varierar försäkringsräntorna, men detta täcker ditt ansvar och brandpolicy
• 10% vakans och omsättning – när hyresgäster flyttar ut finns det vanligtvis extra reparationer att göra, och det kan vara tomt ett tag innan du hittar nya hyresgäster

Lägg till alla dessa kostnader, och du kommer till 50%. Även om detta bara är ett ballparknummer som är tänkt som en beräkning av kuvertet, har jag på lång sikt funnit att det är sant för min egen portfölj av hyresfastigheter.

några år har vi nästan inga reparationer eller lediga platser och det verkar som om vi är fantastiska investerare som rakar i kassaflödet. Men det tar bara en stor fråga (byta ut ett tak eller ha ett VVS-problem eller en utökad ledig tjänst) för att utplåna månader av kassaflöde.

relaterad: den verkliga kostnaden för Homeownership är högre än du tror

om du tittar på vår årsskiftet översyn av våra hyresfastigheter, kommer du att märka att vi hade en månad där vi hade en enorm negativ – två större reparationer på två olika egenskaper. Om vi inte hade avsatt reserver för när det oundvikliga händer, kunde vi ha varit i stora problem.

så om jag har en 1% regel hyresfastigheter som hyr för $1,500 en månad och mina utgifter är 50% av hyran, då får jag lägga $750 i fickan varje månad, eller hur?

inte så snabbt …

kom ihåg när jag sa att 1% – regeln var ungefär ett breakeven-nummer? Det förutsätter att du tar ut en inteckning på huset.

om du inte har $150,000 som ligger runt för att köpa vår exempelfastighet i kontanter, måste du få finansiering.

lägga inteckning till ekvationen

en av de bästa fördelarna med fastigheter är möjligheten att utnyttja dina pengar genom att ta ut en inteckning.

på de flesta enfamiljshus hyresfastigheter, du kommer att behöva en 20-30% handpenning. Så för vår $150.000 hyresfastigheter, om jag bryter ut min pålitliga inteckning kalkylator, med en 20% handpenning och 5% ränta, Det är en $ 644 betalning varje månad.

för att sammanfatta vårt exempel, vi:

1. köpte ett $150,000-hus
2. som hyr för $1,500 per månad
3. med utgifter på $750 per månad (50%) före skuldbetalningar
4. och tog ut ett $120,000-lån med betalningar på $644 per månad

som lämnar oss med $1,500 – $750 – $644 = $106 kassaflöde per månad.

vilket är lite bättre än break even. Därför 1% – regeln.

vilken procent ska jag göra på en hyresfastighet?

nu när vi har diskuterat 1% – regeln och varför den används som tumregel för att approximera en hyresfastighet som åtminstone borde göra lite kassaflöde varje månad är frågan –

hur mycket kassaflöde ska jag göra?

och det är helt upp till dig, investeraren. När du vet hur man kör siffrorna – utvärdera reparationer, kostnader, fastighetsskatt, priser, etc. du har makten att sätta ihop en affär som fungerar för dig.

jag kan berätta vad mina kriterier har köpt på min marknad (Dallas, TX). Men din marknad kommer att vara annorlunda, och dina investeringskriterier kommer sannolikt också att vara annorlunda.

om du till exempel bor i San Francisco kommer du inte att hitta en 1% – affär någonstans. Om du vill investera där måste du ha mycket pengar och vara villig att göra en låg cash-on-cash avkastning och satsa på uppskattning. Du kan göra noll (eller negativt) kassaflöde varje månad, men om din $1 miljoner egendom uppskattar 3% per år kan du titta på en stor lönedag när du säljer.

det är inte min investeringsstil – för mig är det för mycket att satsa på uppskattning som spel. Jag gillar stabila kontantavkastningar, och någon uppskattning är isbildning på kakan.

på baksidan, om du bor i Mellanvästern, är det enkelt att uppfylla 1% – regeln, och du borde förmodligen sikta på mer.

för mig personligen gillar jag att hitta hyresfastigheter där:

• jag kan göra en 10% kontanter på kontant avkastning
• jag kan göra minst $300 per månad i kassaflöde efter alla kostnader
• jag kan köpa fastigheten på minst en 20% rabatt till marknadsvärdet

den sista punkten är en mer fastigheter investerar tumregel som vi inte har talat om – brukar kallas den 70% regel.

det gäller mer för husflippers som behöver köpa ett hus för 70% av dess ARV (efter reparerat värde) minus reparationskostnader för att redovisa sina innehav, köp och försäljningskostnader och fortfarande göra vinst.

som med alla fastigheter ”regler” 70% regeln är flexibel. Jag har sett flippers köpa på 80%+ och tjäna pengar, och några som inte kommer att köpa om de inte kan få det för mindre än 60% av värdet.

min marknad är mycket konkurrenskraftig, så att få 20% rabatt (köpa på 80% av ARV minus reparationer) är ett nummer jag är nöjd med.

en av mina favorit saker om fastigheter är att, till skillnad från aktiemarknaden som är mycket effektiv, det finns fortfarande ineffektivitet på fastighetsmarknaden som gör att du kan hitta bra erbjudanden och få omedelbar kapital för att bygga din nettoförmögenhet.

om jag kunde köpa det $ 150,000 hyreshuset för 80% av värdet, skulle jag ha en omedelbar $30,000 i eget kapital! Det är svårt att hitta i någon annan investeringsklass.

en procentregeln är bara början

tumregler är just det, en back-of-the-kuvertberäkning du kan göra i ditt huvud för att ta reda på om en affär är värt att titta på ytterligare.

genom att ha ett fast grepp om 1% – regeln och veta om 50% – regeln för utgifter, om jag känner till köpeskillingen, reparationer som behövs och uthyrningskomponenter på en fastighet som kommer över mitt skrivbord (eller i min e-postinkorg) kan jag snabbt göra matten och veta om 5 sekunder om det är värt att titta på ytterligare.

om jag hittar en affär som kommer nära 1% – regeln blir jag intresserad. Jag ska dyka djupare in i de nödvändiga reparationerna, kanske ringa en entreprenör för att få en ballpark offert. Jag ska studera hyra comps och se vilka förbättringar jag kunde göra för billigt att landa på den högre delen av intervallet. Och säkert kommer jag att dra de exakta fastighetsskattenumren och ringa min hypoteksmäklare för att få en uppdatering om räntorna.

men allt som är mycket arbete som jag inte behöver göra om jag kan veta omedelbart en affär kommer inte att fungera för mig.

jag hoppas att denna översikt över 1% – regeln och de relaterade fastighetsinvesteringsreglerna hjälper dig att snabbt analysera en affär och se om det är vettigt. Det tar övning, och mycket antal crunching, men det kommer snart att bli andra naturen.