fastighetsavtal, stadgan för bedrägerier och undantag från stadgan för bedrägerier

”stadgarna för bedrägerier” är en doktrin om lag som kräver att vissa avtal ska vara skriftliga och undertecknade av den person som ska debiteras för att kunna verkställas. Ett sådant kontrakt som omfattas av stadgan för bedrägerier är ett avtal om försäljning av fast egendom. Fla. Stat. § 725.01. Rättspraxis har ställt ytterligare krav på avtal om försäljning av fast egendom, som kräver att de är specifika för de berörda parterna, föremålet, parternas skyldigheter och vederlaget. Minskys dårskap av Fla., Inc. v. Sennes, 206 F. 2D 1, 3 (5: e Cir. 1953). Om det underliggande fastighetsförsäljningsavtalet inte är säkert och tydligt för alla dessa artiklar är det inte verkställbart. Resonemanget för detta formulerades av Federal Fifth Circuit Court of Appeals: ”För att det ska finnas ett avtal måste parterna ha en bestämd och tydlig förståelse, gemensam för båda, och utan tvekan om skillnad.” ID.

i likhet med nästan alla andra doktriner om lag, och ett bra exempel på varför juridiska tvister kan vara så förvirrande, finns det ett undantag från stadgan för bedrägerier eftersom det gäller verkställbarheten av fastighetsförsäljningskontrakt. Det undantaget kallas” delprestanda ” och det kan användas för att genomdriva vad som normalt skulle vara ett ogenomförbart muntligt eller felaktigt skriftligt kontrakt för försäljning av mark. Se Williams v. Faile, 118 så.2d 599 (Fla. 1: A DCA 1960). Under vissa omständigheter är detta undantag tillgängligt för köparen när säljaren bryter mot kontakten genom att inte förmedla ämnesegenskapen och sedan försöker undvika sina avtalsförpliktelser genom att hävda att den underliggande kontakten är spärrad av lagen om bedrägerier.

elementen i delprestanda är följande: 1) köparen har betalat hela eller delar av vederlaget; 2) köparen är i besittning av fastigheten; och 3) köparen har gjort värdefulla och permanenta förbättringar av fastigheten med säljarens samtycke; eller i avsaknad av sådana förbättringar, 4) sådana fakta finns som skulle göra transaktionen ett bedrägeri på köparen om kontraktet inte verkställs. Miller v. Murray, 68 så.2d 594, 596 (Fla. 1953). Om köparen inte kan bevisa dessa element kan han eller hon inte övervinna en stadga för bedrägeriförsvar till ett muntligt eller felaktigt skriftligt fastighetsförsäljningskontrakt.

när köparen försöker genomdriva ett muntligt fastighetsförsäljningsavtal slutar köparens börda inte med att bevisa dessa element för delprestanda. Köparen måste också fastställa förekomsten av det muntliga avtalet, och alla dess nödvändiga villkor, med ”klart, bestämt och visst bevis.”Miller V. Gardner, 144 Fla. 339 (1940). I Miller V. Gardner kunde köparen tillräckligt bevisa förekomsten och villkoren för ett muntligt avtal genom säljarens antagningar som erhållits under rättegången. ID.

det är viktigt att notera att delprestanda inte är tillgängligt som ett undantag från stadgan för bedrägerier när den åtgärd som köparen begär är pengar skadestånd. I stället är delprestanda bara ett undantag från stadgan för bedrägerier för åtgärder i eget kapital, dvs. där den åtgärd som köparen begär är specifik prestanda. Faile, 118 Så.2d vid 602. Specifik prestanda är ett botemedel där köparen försöker få domstolen att tvinga säljaren att förmedla ämnet egendom som han eller hon ursprungligen lovade. På ett annat sätt kan ingen åtgärd av köparen som söker endast pengar skador någonsin bibehållas när det underliggande kontraktet inte är skriftligt. ID.