hur man bryter ditt hyresavtal i COVID-eran: ett halvt dussin alternativ

med arbetslösheten fyrdubblats under det senaste året och pengar blir snäva, hoppas många hyresgäster att klara COVID-pandemin utan att förlora sina hem.

men vissa tar det motsatta tillvägagångssättet: de försöker komma ur sitt hyresavtal och flytta hem med släktingar. Eller de fördubblas med rumskamrater i hopp om att innehålla monteringsskuld från en lägenhet, Stadsbostad eller hus som de inte längre har råd med.

Zillow rapporterade att ungefär 2,7 miljoner amerikanska vuxna flyttade in hos en förälder eller morförälder i mars och April när koronaviruspandemin spred sig.

men vad händer om du har månader kvar på ditt hyresavtal? Är du fortfarande ansvarig för obetald hyra om du flyttar tidigt?

svaret är ja i de flesta fall.

och om inte ditt kontrakt specifikt listar ”pandemier” som skäl för att säga upp ditt leasingavtal, kommer koronavirusutbrottet inte att ge dig ett get-out-of-jail-free-kort.

”det finns inga bra alternativ”, säger Newport Beach fastighetsadvokat Kyle Janecek. ”Det är som att bli frågad hur kämpar du med en grizzlybjörn? Svaret är, gör det inte.”

”de flesta hyresavtal har denna bestämmelse, du är ansvarig för allt”, tillade Eileen Kendall, en Torrance fastighetsadvokat som representerar fastighetsförvaltare.

oroa dig inte.

ja, din hyresvärd kan hålla alla ess. Men det finns fortfarande några knep som kan, bara kan, få dig ur hyresavtalet straightjacket, säger advokater och hyresgäster förespråkare.

här är flera alternativ att överväga.

stanna eller gå?

den första frågan är om du ska ge upp din lägenhet, granny lägenhet eller hyra hus eller stanna kvar?

statliga och lokala utvisningsmoratorier gör att du kan skjuta upp hyran under pandemin. Men det operativa ordet här är” uppskjuta”, inte ” förlåta.”Hyresgäster har så småningom att återbetala allt som tillbaka hyra.

om skulder hopar sig, argumentet går, kan det vara bäst att dike den höga kostnaden hyra, flytta tillbaka hem och njuta av mammas matlagning.

inte så snabbt, varnade Elena Popp, en advokat och verkställande direktör för Los Angeles-baserade Eviction Defense Network.

” för många trodde att deras vänner eller föräldrar eller moster skulle sätta upp dem. Men gäster, som fisk, börjar lukta inom en vecka. Så plötsligt är du inte Välkommen där längre, ” sa Popp. ”Om du inte är säker på att du har en plats att gå, finns det ingen fördel att ge upp en enhet.”

om du stannar kvar, vem vet? Din rygghyra kan bli förlåten. Du kan förhandla fram ett avtal med din hyresvärd. Du kan få ditt jobb tillbaka.

”paniken som händer … för att de uppstår hyra borde inte hända”, sa Popp.

hyresgäster, sa hon, borde vänta ut det om inte deras hyresvärd ger dem en paus på obetald hyra eller de vet att de har en plats att flytta till det är säkert, säkert och långsiktigt.

Popp sa att du borde hitta en advokat innan du gör ett drag — helst en erfaren bostadsadvokat.

det finns rättshjälpstjänster som kan hjälpa. Eller hyresgäster någonstans i Kalifornien kan skicka e-post till Eviction Defense Network ([email protected]) ”att schemalägga ett betalt samråd”, säger deras hemsida.

Läs hyresavtalet

vissa hyresavtal har en bestämmelse som tillåter uppsägning om hyresgästen samtycker till att betala en avgift.

avgifterna löper från en $500-avgift till en eller två månaders hyra, sade advokater. Ofta måste du avstå från din deposition, som hyresvärden kommer att ansöka om att hyra. Tyvärr har majoriteten av hyresavtal inte en sådan Bestämmelse.

UCLA Student Legal Services rekommenderar också sina studenter att kontrollera sin hyresförsäkring för att se om det ger någon lättnad under en pandemi eller en statlig eller nationell nödsituation.

förhandla

om inget av dessa alternativ går ut, föreslår rådgivare att du försöker förhandla med din hyresvärd.

förklara din situation lugnt och utforska alternativ som hyresvärden är villig att överväga, rekommenderar UCLA studenter. Om hyresvärden inte kommer att säga upp hyresavtalet kan du be om reducerad hyra.

”några hyresvärdar är öppna för någon typ av förhandlingar, även om det inte anges i hyresavtalet”, säger Elizabeth Kemper, chef för Student Juridiska tjänster vid UCLA. ”Du kan behöva betala något eller ge upp din insättning.”

om en överenskommelse nås måste allt skrivas skriftligt och undertecknas av båda parter.

ofta är hyresvärdar bättre att nå en affär om det ser ut som att deras hyresgäster kan hoppa över hyran. Eftersom tvister ofta är dyrare än den missade hyran, de kan hitta ett fynd.

”många av mina klienter förstår”, säger Kendall, Torrance hyresvärd advokat. ”En hel del ger förlåtelse, släppa hyran ett par hundra dollar.”

Re-rental

Kaliforniens lag kräver att hyresvärdar ”mildrar skador” från ett övergivet hyresavtal, vilket innebär att de måste göra ett rimligt försök att hitta en ny hyresgäst, sade Janecek. Om din enhet blir åter hyrs, du är bara ansvarig för den obetalda delen av din hyra, plus kostnaderna för att hitta en ny hyresgäst, som målning eller reklam.

” det är en beräknad gamble. Du måste hoppas hyresvärden hittar en ny hyresgäst i en rimlig tid, ” Janecek sa.

du kan hjälpa till. Annonsera enheten själv. Och när du lämnar, hålla koll på din gamla plats genom att kontrollera med grannar för att se om någon flyttar in.

”om de hyr ut det direkt behöver du inte betala”, säger Lupe Arreola, Verkställande direktör hyresgäster tillsammans, En San Francisco-baserad hyresgästgrupp.

en hyresvärds misslyckande med att göra rimliga ansträngningar för att hyra ut enheten kan också ge ett försvar om din fastighetsägare stämmer dig, säger hyresgästförespråkare.

andrahandsuthyrning

uthyrning av ditt utrymme till en tredje part skulle ersätta hyran du är skyldig att betala. Men de flesta hyresavtal förbjuder antingen uthyrning eller kräver hyresvärdens skriftliga tillstånd att göra det, sade advokater.

förutsatt att du får godkännande kan processen fortfarande vara knepig. Om du har rumskamrater kan du behöva deras godkännande. Och du förblir ansvarig för hyra och reparationer om din andrahandshyresgäst inte betalar eller de skadar enheten.

vissa lägenheter tar ut andrahandsavgifter och kräver att den nya hyresgästen genomgår en kreditkontroll.

extrema omständigheter

saker som ett hem blir unlivable, trakasserier, våld i hemmet, övergrepp mot äldre och förföljelse kan upphäva ett leasingavtal, sade advokater.

ett läckande tak, gnagarproblem, felaktig ledning eller dålig VVS, Om inte adresseras av fastighetsägaren, kan avsluta din skyldighet att betala hyra.

men hyresvärden måste först meddelas och ges en rimlig tid för att göra reparationer. För de flesta problem är det cirka 30 dagar, sa Janecek. För en trasig toalett i hemmets enda badrum kan det vara mindre tid.

processen börjar med skriftligt meddelande och dokumentation av problemet. Fotografera. Spela in video.

” om det finns en situation där taket faller in på grund av läckage i rören och hyresvärden låter det fortsätta, skulle det vara tillräckligt för att hyresgästen ska kunna säga upp hyresavtalet”, säger UCLAS Kemper.

men hon varnade för att göra sådana ”habitability påståenden” utan att först konsultera en advokat.

när det gäller våld i hemmet, förföljelse eller våld i hemmet, finns det strikta dokumentationskrav, inklusive att tillhandahålla kopior av ett besöksförbud, en polisrapport och ett uttalande från en rådgivare, handläggare, terapeut eller annan licensierad läkare som gav hjälp, säger Janecek.

olagliga enheter

om din hyra inte hade ett beläggningsbevis eller annars är en obehörig bostad, kan du säga upp hyresavtalet utan straff, sade advokater.

det krävs lite detektivarbete för att dokumentera detta. Ofta måste du bekräfta det med staden.

bara gå bort?

varför inte bara gå bort? Släpp ut ryggen, Jack. Gör en ny plan, Stan. Släpp nyckeln, Lee. Spök din hyresvärd och betala aldrig en krona.

advokater sa att det finns några ganska hårda konsekvenser av att lämna utan rättslig motivering, varav minst skulle förlora din deposition.

att överge ditt leasingavtal kan också skada din kredit eller leda till att din hyresvärd anställer en inkassobyrå.

och du kan bli stämd. Vissa hyresavtal innehåller bestämmelser som gör hyresgästen ansvarig för hyresvärdens advokatkostnader, vilket resulterar i en stor dom mot dig som kan utföras på så många som 20 år.

”människor ska inte bara flytta ut”, sa Popp. ”Du borde lösa dina problem.”

Janecek sa att konsekvenserna av att gå fortfarande kan vara värda det i vissa fall.

till exempel kan en ung högskolestudent inte omedelbart behöva kredit, sa han, särskilt om han eller hon fortfarande kan be föräldrar att fungera som garant för framtida hyresavtal.

”åldern för den unga högskolestudenten betyder att det finns gott om tid att återhämta sig från den tidiga kreditfrågan”, sa Janecek. Effekten ” bleknar med tiden.”