publikation

av Brian Loffredo, Esq.

Lien undantag krävs ofta av entreprenörer före framsteg betalningar och slutbetalning. Lien undantag berätta fastighetsägaren, banken, försäkringsbolaget, och andra parter, att betalning har gjorts till de Inredning arbetskraft och material till ett byggprojekt, och att fastigheten är säker från mekaniker panträtter.

i Virginia är bankerna särskilt intresserade av att få undantag från lien innan de gör betalningar. Detta beror på att mekanikerns lienholders i vissa situationer kan uppnå ”prioritet” över banken om fastigheten säljs för att genomdriva lien. Med andra ord, om fastigheten säljs, kan mekanikerns lienholder ha rätt till den första betalningen av försäljningsintäkterna, med endast de återstående intäkterna (om några) som flyter till banken. Bankerna är därför mycket försiktiga med mekanikerens panträtter, och kräver vanligtvis entreprenörer, underleverantörer och materialmän att lämna kvarstad vid olika tidpunkter under byggprojekt.

det är viktigt att inse att inte alla lien undantag är lika. Även om de kan verka liknande och ”standard”, kan de ofta vara farliga för den oförsiktiga entreprenören. Virginia-fallet av United Masonry Incorporated of Virginia mot Riggs, 233 Va. 476 (1987) är ett perfekt exempel på en lien waiver situation som blev ful för en entreprenör. I United Masonry undertecknade entreprenören ett lien-undantag för en delbetalning. Lien waiver anger beloppet för betalningen som mottas av entreprenören. Betalningsbeloppet var dock inte det totala beloppet på grund av entreprenören vid den tiden. Lien uppgav att det släppte alla entreprenörens rättigheter till ett visst datum.

eftersom entreprenören hade infört betalningsbeloppet, och inte hela beloppet, trodde entreprenören att han fortfarande kunde hävda en panträtt på det förfallna saldot. Domstolen höll emellertid annars och förnekade entreprenörens rätt att lämna in en panträtt för det förfallna saldot. Domstolen fann att lien waiver inte uttryckligen ange att det var verkställbart endast i den utsträckning av det belopp som betalats (i.e. det belopp som anges i lien waiver). Domstolen läste lien waiver strikt, och ansåg att entreprenören hade avstått från sin rätt att lämna in en lien på hela beloppet fram till det datum vissa.

Lien undantag kan också orsaka andra problem. Till exempel kan vissa parter (till exempel materialleverantörer och uthyrningsföretag) vara förlovade med en viss huvudentreprenör, ägare eller annan part i flera projekt samtidigt. Eventuella undantag från lien som undertecknats av sådana parter måste vara noga med att specifikt definiera projektet i fråga och de specifika parter som är involverade i projektet i fråga. Annars kan ett undertecknat undantag utesluta panträtter – och eventuellt andra insamlingsinsatser-med avseende på andra projekt. Oavsiktligt underteckna en alltför bred lien avstående kan få allvarliga konsekvenser, och kan kosta entreprenörer en hel del pengar.

även om det kan tyckas onödigt, entreprenörer bör starkt överväga att ha en advokat översyn lien undantag före undertecknandet. Om projektet pågår är chansen att samma lien waiver kommer att presenteras för entreprenören med avseende på varje betalning. Som sådan skulle en advokatgranskning bara behövas vid ett tillfälle. Kostnaden för att granska lien waiver är minimal, och med tanke på de potentiella konsekvenserna är en översyn verkligen försiktig.

Brian Loffredo är rektor på Offit Kurmans kontor i Baltimore/Washington. Om du har några frågor om innehållet i denna artikel eller andra byggfrågor, kontakta Mr.Loffredo på 301.575.0345 eller [email protected].