Sherman Antitrust Act

Sherman Antitrust Act är en milstolpe federal lag som antogs av kongressen 1890. Kärnprincipen i Sherman Antitrust Act är att säkerställa en sund och rättvis konkurrens på den fria marknaden.

Låt oss granska de olika typerna av antitrustöverträdelser: prisfixering, gruppbojkottning, marknadsallokering och bindningsavtal.

fastställande av priser

fastställande av priser är praxis att fastställa priser för produkter eller tjänster, snarare än att låta konkurrensen på den öppna marknaden fastställa dessa priser. I fastigheter sker prisfästning när konkurrerande mäklare är överens om att fastställa ett standardpris för försäljningsprovisioner, avgifter eller förvaltningsräntor.

Sherman Antitrust Act förbjuder alla typer av prisfixering i alla branscher. Till exempel, om du och din granne båda säljer äpplen, kan ni inte träffas och bestämma att ni båda kommer att ta ut samma pris för ett äpple.

i fastighetsbranschen går antitrustlagar ett steg längre. Inget verkligt samråd behöver äga rum mellan individer om fastställande av priser för att utgöra en antitrustöverträdelse. En enkel diskussion bland konkurrenterna om prissättningen för tjänster anses vara en inbjudan att fastställa priser och är därför ett brott mot antitrustlagstiftningen.

som ett resultat verkar fastighetsbranschen på principen att diskutera avgifter mellan fastighetsmäklare är olagligt om inte mäklarna samarbetar på samma affär. Fastighetsmäklare bör förstå att alla avtal med andra mäklare att ta ut en standardkommission är ett brott mot antitrustlagar även om det avtalet endast är underförstått.

Fastighetsmäklare prissätter vanligtvis sina tjänster baserat på en procentandel av försäljningspriset och det är vanligt att de erbjuder en offentligt tillkännagiven andel av den provisionen till någon mäklare som tar in en köpare. Dessa provisioner kan verka standard inom en viss marknad men nyckelordet här är ”verkar” eftersom de tekniskt inte är fasta till ett visst pris.

även om denna överträdelse är alltför vanligt, mäklare och agenter kan inte berätta potentiella kunder att en viss provision är standard. Detta är viktigt! Det finns inget sådant som en standardkommission, eller det skulle vara prisfästning. Ingen lokal fastighets styrelse, eller någon annan sammanslutning av fastighetsmäklare, har befogenhet att fastställa en provision eller skapa några standardiserade avgifter för tjänster.

mäklare måste självständigt bestämma provisionspriser eller avgifter endast för sina egna företag. Det faktum att många mäklare i ett visst område tar ut samma provision är en fråga om konkurrens och enskilda affärsbeslut, inte på grund av något avtal mellan mäklarna.

en mäklare kan dock kräva att säljare som arbetar som oberoende entreprenörer följer företagets fastställda provisionskurs. Detta är inte ett brott mot några antitrustlagar eftersom dessa agenter alla arbetar under samma mäklare.

detta innebär också att organisationer med flera listor, styrelser för fastighetsmäklare och andra yrkesorganisationer inte får fastställa avgifter eller provisioner. De kan inte heller neka medlemskap till mäklarhus baserat på de avgifter som mäklarna tar ut.

Gruppbojkottning

Gruppbojkottning inträffar när en grupp konkurrenter kollektivt går med på att inte göra affärer med en tredje part för att eliminera konkurrensen.

till exempel, mäklare Vivian och mäklare Carol, som var och en äger separata mäklare, gillar inte hur mäklaren Stephen driver sin mäklare. Om Vivian och Carol går med på att inte göra några hänvisningar till Stephen, har de just brutit mot Sherman Antitrust Act. Det är okej för en enskild mäklare att bestämma att de inte vill göra affärer med en annan mäklare eftersom de tror att den andra mäklaren agerar oetiskt. Det samlas som en grupp för att bojkotta den andra mäklaren som strider mot lagen.

detta gäller inte bara för affärer mellan mäklare. Till exempel, låt oss säga reklam priser i en lokal tidning har ökat kraftigt, skada alla fastighetsbolag i stan. Men inget företag är villigt att sluta annonsera av rädsla för att förlora kunder och kunder till sina konkurrenter, som fortsätter att annonsera till höga priser. För att pressa tidningen till att sänka priserna, vilket skulle gynna företag och konsumenter, är fastighetsbolagen överens om att sluta annonsera tills tidningen följer. Detta är ett brott mot antitrustlagar.

här är ett annat exempel: ett antal mäklare är överens om att inte visa ett annat företags listor eftersom de tycker att deras reklamtekniker är mycket oetiska och förstör samhället. I deras sinnen tror mäklarna att de gör det för det större bra och det gör det okej. Men det är fortfarande gruppbojkott och därför olagligt.

i båda fallen tror mäklarna att de gör det rätta av samhället och deras kunder. Även om dessa avtal kan ha några positiva effekter för konsumenterna, spelar det ingen roll – de är fortfarande emot lagen.

Marknadsallokering

tilldelning av kunder eller marknader sker när det finns ett avtal mellan mäklare att dela upp sina marknader eller fördela kunder för att undvika att konkurrera om varandras verksamhet. Detta är en tydlig antitrustöverträdelse.

till exempel kan det finnas två stora mäklarfirmor i stan. Om de bestämmer sig för att dra en linje ner i centrum av staden, överens om att man kommer att ta några egenskaper öster om linjen medan den andra stannar väster om linjen, detta avtal skulle bryta mot antitrustlagar.

det är också olagligt att tilldela kunder. Detta händer när flera mäklare är överens om att hålla sig borta från varandras kunder eller tidigare kunder, vilket förhindrar konkurrens om kunder.

Bindningsarrangemang

ett avtal om att sälja en produkt men endast under förutsättning att köparen också köper en annan produkt eller tjänst kallas ett bindningsarrangemang eftersom du har ”bundet” köp av en sak med köp av en annan. Detta är också en antitrustbrott.

säg att du är en mäklare, och du äger en fastighet som en byggare vill köpa. Som en del av försäljningen kräver du att byggaren listar om fastigheten med dig när han säljer den. Eftersom du har krävt byggaren att lista fastigheten med dig som ett villkor för att du säljer den till honom, har du brutit mot lagen.