tre missuppfattningar om ADA och Fair Housing Accessibility Laws

det är ganska vanligt att revisorer, inspektörer och tillsynsmyndigheter missbrukar de olika tillgänglighetslagarna på böckerna. Flerfamiljshus ägare kommer ibland befinner sig i överensstämmelse på grund av en felaktig tolkning av reglerna och kan spendera tusentals dollar korrigera ett problem som verkligen inte existerar.

Multifamily proffs, från platschefer till operatörer och ägare, måste förstå vilka regler som gäller för deras egendom för att undvika en rättvis bostadsprocess, böter eller straff. Att förstå när fastigheten byggdes och om ett reglerande eller federalt bidrag gäller är det första steget.

i den här artikeln tittar vi på tre vanliga missuppfattningar av Americans with Disabilities Act, rehabiliteringslagen från 1973 och Fair Housing Act om tillgänglighet vid flerfamiljshus:

egenskaper måste ha ada-enheter

Låt oss börja med att blåsa bort det vanligaste missförståndet om tillgänglighet vid flerfamiljshus: obligatoriska ada-enheter. Sanningen är att det inte finns några lägenhetsfastigheter som har Ada-enheter (Americans With Disabilities Act). Noll. Zip. Zilch. När människor vill prata om sina ada-enheter är det din signal att de inte har förståelse för tillgänglighetslagar.

ADA gäller för offentliga boende. Exempel på offentliga boende är hotellrum, restauranger, kongresscentra, närbutiker och statligt ägda bostäder som universitets sovsalar. Medan ADA – undertecknat i lag 1990 – gäller för flerfamiljshus, gäller det inte bostadsenheterna. Alla områden av allmänt boende måste vara fullt tillgängliga. Allmänna utrymmen på en flerfamiljsfastighet inkluderar hyreskontoret. Ett gemensamt rum kan falla under ADA om det är tillgängligt för fler än invånarna och deras gäster (dvs. används för stadsmöten eller hyrs ut).

ADA gäller även parkeringsplatser vid leasingkontor. Lagen kräver att ett visst antal tillgängliga parkeringsplatser är tillgängliga. Åtkomstgången för ett Van-tillgängligt utrymme krävs för att vara 96 tum eller 8 fot bred. Standard åtkomst gångar måste vara 60 inches eller fem fot bred. Flerfamiljshus egenskaper krävs också för att ha ”Van tillgänglig” skyltning på utrymmet. Om du inte har en van-tillgängligt utrymme på din fastighet, är chansen bra att du är ute av överensstämmelse. En rättvis Bostadstestare behöver inte komma ut ur bilen på din egendom för att bestämma att du inte följer rättvisa bostadslagar.

avsnitt 504 gäller för alla fastigheter med statliga subventioner

en annan vanlig missuppfattning är att avsnitt 504 i rehabiliteringslagen från 1973 gäller för din egendom om du har ett statligt bidrag. Medan delar av avsnitt 504 kommer att gälla för dig, relaterar de inte nödvändigtvis till din egendom som byggd. Designkraven i avsnitt 504 implementerades för nybyggda Landsbygdsutvecklingsfastigheter 1982 och för USA. Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD) fastigheter 1988. Fastigheter byggda under dessa program före dessa datum är inte skyldiga att tillhandahålla fem procent fullt tillgängliga enheter och två procent hörsel-och synskadade enheter om de inte rehabiliteras väsentligt. Fastigheter byggda före dessa datum uppmuntras att tillhandahålla fem procent fullt tillgängliga enheter under renovering, rehabilitering eller reparation.

avsnitt 504 kräver också att gemensamma områden är fullt tillgängliga. Om en fastighet byggdes före genomförandedatum är ägaren inte skyldig att göra bostadshusen eller de gemensamma utrymmena tillgängliga. Rättvisa bostadslagar kräver att en ägare gör rimliga boende eller ändringar om en sökande eller bosatt begär det. Så även om en ägare inte är skyldig att göra grossiständringar i en fastighet, är det troligt att han kommer att behöva göra ändringar på grund av en rimlig begäran från en sökande eller bosatt.

Fair Housing Amendments Act skiljer inte mellan tillgängliga och anpassningsbara enheter

ett annat missförstånd är skillnaden mellan tillgängliga enheter och anpassningsbara enheter. Fair Housing Amendments Act of 1988 (FHAA) lade till funktionshinder och familjär status som federalt skyddade klasser. FHAA kräver att byggnader byggda efter den 13 mars 1991 ska byggas med sju specifika designfunktioner och vara anpassningsbara. Alla enheter på bottenvåningen och alla enheter i hissbyggnader måste vara anpassningsbara. Alla gemensamma utrymmen måste också vara helt tillgängliga, precis som de är under avsnitt 504.

de sju designfunktionerna i dessa anpassningsbara enheter gör det möjligt för en ägare att snabbt anpassa en enhet Om någon med fysisk funktionsnedsättning behöver tillgängliga funktioner. Till exempel: en anpassningsbar enhet har förstärkta väggar vid toaletter och badkar/duschar för att rymma installation av armstöd om det behövs av den boende, medan en fullt tillgänglig enhet har de armstöd som redan är installerade. En annan intressant twist är att radhus (eller enheter med bostadsutrymmen på flera våningar) inte omfattas av dessa regler (såvida inte byggnaden de befinner sig i har en hiss).

att förstå sanningen bakom dessa missuppfattningar kommer att göra det möjligt för flerfamiljshus att förbli i full överensstämmelse och potentiellt undvika en kostsam rättvis Bostadsprocess.

för mer information, ladda ner Fair Housing Act och Ada Guidelines eBook.