Vad är hyresgästernas förbättringar och förbättringar?

hyresgäster förbättringar och förbättringar (TIBs) är uppgraderingar som görs av företagare till fastigheter de hyr från en hyresvärd. Termen används oftast i kommersiell egendomsförsäkring.

TIBs betalas av hyresgästen, men de blir en del av byggnaden. Som sådan får hyresvärden i allmänhet äganderätten till uppgraderingarna när de har installerats om inte ett kontrakt anger något annat.

Vad är en hyresgäst förbättring och förbättring?

många kommersiella egendomsförsäkringar definierar hyresgäster förbättringar och förbättringar som fixturer, ändringar, installationer eller tillägg till en byggnad som du upptar men inte äger. TIBs är objekt som du har köpt eller installerat på din bekostnad, men som du inte lagligt kan ta bort.

som ett exempel säger vi att Larry äger Luxury Leathers, en lädervaruaffär som ligger i ett bandgalleri. Han driver sin verksamhet ur rymden han hyr från köpcentret ägare, Köpcentrum, Inc. Larry har gjort olika förbättringar av sitt hyresutrymme sedan lyxiga läder flyttade in för två år sedan, inklusive ny infälld belysning, nya mattor och ett litet kontor konstruerat bakom detaljhandeln.

kontoret, belysning, och mattor Larry har installerat i sin butik är TIBs. De är nu en del av byggnaden. Larry äger dem inte, så han kan inte ta den med sig om han flyttar till en annan plats. Han kunde skada byggnaden om han försökte ta bort dem.

• akronym: TIBs

hur TIBs fungerar

avslutade TIBs ska vara försäkrade av hyresvärden. Köpcentra, Inc., har försäkrat byggnaden enligt en kommersiell fastighetspolicy, och policyn täcker automatiskt eventuella förbättringar av byggnaden som görs under policyperioden.

Larry vet att alla TIBs han installerar kommer att bli hans hyresvärds egendom, men han kommer ändå att använda dessa förbättringar för resten av hans hyresavtal. Larry kan förlora sitt användningsintresse för fastigheten om TIBs skadas eller förstörs av en brand eller annan fara, men han kan också försäkra sitt intresse för förbättringarna enligt en kommersiell fastighetspolicy.

TIBs vs. Trade Fixtures

hyresgäster kan inte riva ut TIBs de har installerat, men de kan ta bort trade fixtures. Det här är objekt som installeras av hyresgästen som hyresgästen förväntar sig att ta bort när de lämnar byggnaden. De är väsentliga för hyresgästens verksamhet och kan tas bort utan att skada fastigheten. Handelsarmaturer förblir hyresgästens egendom, så hyresgästen är ansvarig för att försäkra dem.

Antag att Larry installerar nya showcase skåp i sin butik för att visa sina lädervaror. Både Larry och hans hyresvärd förväntar sig att Larry tar med sig showcasesna när han flyttar till en annan plats. Även om showcasesna är kopplade till byggnaden, anses de vara handelsarmaturer snarare än TIBs. Andra exempel på handelsarmaturer är datorer, automater och maskinvaruutrustning.

hyresgäster bör se till att deras hyresavtal tydligt anger vilka typer av fastigheter som kvalificerar sig som handelsfixturer. Annars kan hyresvärden vägra att låta hyresgästen ta bort viss egendom när hyresavtalet löper ut.

hyresgäster förbättringar och förbättringar	handel fixturer
kan inte tas bort	kan tas bort utan att orsaka skada
ägs av hyresvärden	ägs av hyresgästen
försäkrad av hyresvärden	försäkrad av hyresgästen

vem betalar för försäkringen?

TIBs kan försäkras av hyresgästen eller hyresvärden, men ett kommersiellt leasingavtal bör tydligt ange vilken part som är ansvarig för att tillhandahålla försäkring. Annars kan tvister uppstå om vars försäkring (hyresvärdens eller hyresgästens) ska gälla för förluster med skadade TIBs.

hyresavtalet bör också ange när äganderätten till TIBs övergår från hyresgästen till hyresvärden. Detta inträffar ofta när förbättringarna installeras i byggnaden.

TIBs är ofta försäkrade i samband med byggnaden under hyresvärdens kommersiella fastighetspolicy eftersom de ägs av hyresvärden. Policyer täcker vanligtvis byggnaden som planeras i policyn, slutförda tillägg och inventarier, som inkluderar egendom som är permanent kopplad till byggnaden.

ett exempel på en armatur är en ljuskrona installerad i taket på en restaurang.

Antag att hyresavtalet mellan lyx läder och köpcentrum, Inc., kräver hyresvärden att försäkra TIBs. Kontoret, Mattor, och infällda lampor Larry har installerat bör kvalificera sig som täckt egendom om Köpcentrum, Inc., är försäkrad enligt en typisk fastighetspolicy.

förbättringar som görs av en hyresgäst ökar värdet på hyresvärdens byggnad. Värdet på byggnaden kommer att öka med $15,000 om en hyresgäst spenderar $15,000 på TIBs. Byggnadsgränsen för hyresvärdens policy bör ökas med värdet av TIBs. Annars kan byggnaden vara underförsäkrad och hyresvärden kan drabbas av en samförsäkringsavgift om en förlust uppstår.

hyresgästen behöver inte försäkra dessa objekt om hyresavtalet kräver att hyresvärden måste reparera eller byta ut skadade TIBs. Annars bör TIBs vara försäkrad enligt hyresgästens fastighetspolicy.

de flesta kommersiella fastighetspolicyer täcker automatiskt en hyresgästs användningsintresse för TIBs som personlig egendom.

ersättningskostnad och faktiskt kontantvärde

beroende på din policy kan TIBs täckas på ersättningskostnad eller faktiskt kontantvärde. Förluster täcks vanligtvis i sin helhet endast om du gör reparationer ”snabbt”, men denna term är inte tydligt definierad.

din försäkringsgivare kan bara betala en del av sin ursprungliga kostnad om du inte reparerar TIBs omedelbart. Den typiska formeln är ursprungliga kostnaden gånger antalet dagar från dagen för förlust till utgången av ditt hyresavtal, dividerat med antalet dagar från installationen av förbättringar till utgången av hyresavtalet.

Antag att Luxury Leathers tecknade ett femårigt hyresavtal den 1 januari 2015. Larry slutförde förbättringarna den 1 januari 2016. Alla förbättringar förstördes av en brand den 1 januari 2017. Larrys försäkringsgivare betalar inte mer än $11,250, baserat på $ 15,000 kostnaden för TIBs:

$15 000 X 1095 (tre gånger 365) dividerat med 1460 (fyra gånger 365) = $11,250

din försäkringsgivare betalar ingenting om din hyresvärd reparerar eller ersätter de skadade förbättringarna.

Key Takeaways

• hyresgäster förbättringar och förbättringar (TIBs) är förbättringar som görs till en hyrd fastighet av en hyresgäst.
• TIBs blir en del av byggnaden och hyresvärden anses därför vara den rättmätiga ägaren när de installeras.
• TIBs kan i allmänhet inte tas bort av hyresgästen utan att skada fastigheten.
• hyresvärden/ägaren är vanligtvis ansvarig för att försäkra TIBs.