tre misforståelser vedrørende ADA og Fair Housing Accessibility Love

det er ret almindeligt, at revisorer, inspektører og reguleringsorganer fejlagtigt anvender de forskellige tilgængelighedslove på bøgerne. Multifamilie ejere vil undertiden finde sig ud af overholdelse på grund af en fejlfortolkning af reglerne og kan bruge tusindvis af dollars på at rette op på et problem, der virkelig ikke eksisterer.

multifamilie fagfolk, fra site managers til operatører og ejere, skal forstå, hvilke regler der gælder for deres ejendom for at undgå en retfærdig bolig retssag, bøde eller straf. At forstå, hvornår ejendommen blev bygget, og om et lovgivningsmæssigt eller føderalt tilskud gælder, er det første skridt.

i denne artikel ser vi på tre almindelige misforståelser fra amerikanerne med handicaploven, rehabiliteringsloven fra 1973 og Fair Housing Act vedrørende tilgængelighed på multifamilieejendomme:

egenskaber skal have ADA-enheder

lad os starte med at sprænge den mest almindelige misforståelse om tilgængelighed på multifamilieejendomme: obligatoriske ADA-enheder. Sandheden er, der er ingen lejlighed egenskaber, der har amerikanerne med handicap Act (ADA) enheder. Nul. Zip. – Ja. Når folk vil tale om deres ADA-enheder, er det dit signal om, at de ikke har forståelse for tilgængelighedslove.

ADA gælder for offentlige opholdsrum. Eksempler på offentlige boliger er hotelværelser, restauranter, kongrescentre, dagligvarebutikker og statsejede boliger som universitets sovesale. Mens ADA – underskrevet i lov i 1990 – gælder for flerfamilieejendomme, gælder det ikke for boligenhederne. Alle områder af offentlig indkvartering skal være fuldt tilgængelige. Fællesområderne på en flerfamilieejendom omfatter udlejningskontoret. Et fællesrum kan falde ind under ADA, hvis det er tilgængeligt for mere end beboerne og deres gæster (dvs.bruges til bymøder eller udlejes).

ADA gælder også for parkeringsområderne på leasingkontorer. Loven kræver, at et vist antal tilgængelige parkeringspladser er van-tilgængelige. Adgangsgangen til et varevogn-tilgængeligt rum skal være 96 tommer eller 8 fod bred. Standardadgangsgange skal være 60 tommer eller fem meter brede. Multifamilie egenskaber er også forpligtet til at have “Van Tilgængelig” skiltning på plads. Hvis du ikke har en van-tilgængelig plads på din ejendom, chancerne er pokkers godt, at du er ude af overensstemmelse. En retfærdig Boligtester behøver ikke komme ud af bilen på din ejendom for at bestemme, at du ikke overholder Fair boliglove.

afsnit 504 gælder for alle ejendomme med statstilskud

en anden almindelig misforståelse er, at afsnit 504 i rehabiliteringsloven af 1973 gælder for din ejendom, hvis du har et statstilskud. Mens dele af afsnit 504 vil gælde for dig, vedrører de ikke nødvendigvis din ejendom som bygget. Designkravene i afsnit 504 blev implementeret for nybyggede ejendomme til udvikling af landdistrikter i 1982 og for USA. Institut for boliger og byudvikling (HUD) ejendomme i 1988. Ejendomme bygget under disse programmer før disse datoer er ikke forpligtet til at levere fem procent fuldt tilgængelige enheder og to procent høre-og synshandicappede enheder, medmindre de er væsentligt rehabiliteret. Ejendomme konstrueret før disse datoer opfordres til at levere fem procent fuldt tilgængelige enheder under renovering, rehabilitering eller reparation.

afsnit 504 kræver også, at fællesarealer er fuldt tilgængelige. Hvis en ejendom blev bygget inden implementeringsdatoerne, ejeren er ikke forpligtet til at gøre boligenhederne eller fællesarealerne tilgængelige. Fair boliglove kræver, at en ejer foretager rimelige opholdsrum eller ændringer, hvis en ansøger eller en beboer anmoder om det. Så selvom en ejer ikke er forpligtet til at foretage engrosændringer i en ejendom, er det sandsynligt, at han bliver nødt til at foretage ændringer på grund af en rimelig anmodning fra en ansøger eller beboer.

Fair Housing Amendments Act skelner ikke mellem tilgængelige og tilpasningsdygtige enheder

en anden misforståelse er forskellen mellem tilgængelige enheder og tilpasningsdygtige enheder. Fair Housing Amendments Act af 1988 (FHAA) tilføjede handicap og familiær status som føderalt beskyttede klasser. FHAA kræver, at bygninger bygget efter 13.marts 1991 skal konstrueres med syv specifikke designfunktioner og være tilpasningsdygtige. Alle enheder i stueetagen og alle enheder i elevatorbygninger skal kunne tilpasses. Alle fællesarealer skal også være fuldt tilgængelige, ligesom de er under afsnit 504.

de syv designfunktioner i disse tilpasningsdygtige enheder giver en ejer mulighed for hurtigt at tilpasse en enhed, hvis en person med et fysisk handicap har brug for tilgængelige funktioner. For eksempel: en tilpasningsdygtig enhed har forstærkede vægge ved toiletterne og karret/bruserne for at rumme installationen af gribestænger, hvis det er nødvendigt af beboeren, mens en fuldt tilgængelig enhed har disse gribestænger allerede installeret. En anden interessant drejning er, at rækkehuse (eller enheder med boligarealer på flere etager) ikke er omfattet af disse regler (medmindre bygningen, de er I, har en elevator).

at forstå sandheden bag disse misforståelser vil gøre det muligt for multifamilieejendomme at forblive i fuld overensstemmelse og potentielt undgå en kostbar retfærdig Boligsag.

For mere information, Hent Fair Housing Act og ADA retningslinjer eBook.