vandfald, tilbageslags-og Indhentningsklausuler-tre vilkår for privat egenkapital forklaret

BY admin
|

uanset om der tildeles penge til en investeringsfond eller til en individuel aftale, er vilkårene og betingelserne for en investering i privat kapital fast ejendom reguleret af et dokument kaldet “Private Placement Memorandum” eller “PPM” for kort. PPM indeholder blandt andet to vigtige aspekter af transaktionen: (1) det eller de gebyrer, der betales til investeringsforvalteren; og (2) Hvordan indtægter og overskud genereret af den underliggende ejendom fordeles mellem investeringsforvalteren (undertiden kaldet Sponsor eller generel Partner) og de enkelte investorer (undertiden benævnt begrænsede partnere).

investorer, der ikke er bekendt med den typiske sprog-og dealstruktur, der er skitseret i en PPM, kan have svært ved at følge. Specifikt er der tre almindeligt anvendte udtryk-” vandfald”,” tilbageslag “og” indhentning ” – det kan være særligt forvirrende. Alligevel er en korrekt forståelse af dem afgørende for at vurdere risikoprofilen og de relative fordele ved en investeringsmulighed. De er forklaret nedenfor.

Investeringsvandfaldet

den grundlæggende struktur for en kommerciel ejendomstransaktion med privat egenkapital er sådan, at der er to involverede parter, den generelle Partner og den / de begrænsede Partner(er).

den “generelle Partner” er investeringsforvalteren. De er ansvarlige for at identificere investeringsmuligheder, arrangere finansieringen, koordinere transaktionslogistik og styre ejendommen, når den først er købt. I en typisk aftale vil de lægge en lille del af den samlede egenkapital, der er nødvendig for at finansiere købet, normalt 10% – 20%.

den anden part er “begrænsede partnere” eller “LPs.”Der kan være en LP eller mange, men de er akkrediterede investorer, der placerer deres kapital hos den generelle Partner i håb om at tjene et positivt afkast. Den begrænsede Partnerskabsrolle er strengt passiv, og kollektivt bidrager de forskellen mellem den samlede nødvendige egenkapital og det beløb, som den generelle Partner bidrager med, normalt 80% til 90%.

da den generelle Partner er ansvarlig for at styre aktivet, når købet er afsluttet, vil en typisk aftalestruktur tilskynde dem til at levere et højt afkast til de begrænsede partnere. Dette gøres ved at give dem en stigende andel af ejendommens indkomst og overskud, når visse forhindringer er opfyldt. I almindelighed er denne returstruktur kendt som et “vandfald.”

per definition er en aktieinvestering” vandfald ” den metode, der bruges til at fordele en investerings indkomst og overskud mellem den generelle Partner og den / de begrænsede Partner(er). Den nøjagtige metode er beskrevet i PPM, og den kan variere meget fra en aftale til en anden, men hvert vandfald har en række funktioner til fælles:

  • foretrukket afkast: som et incitament til at investere kan en generel Partner tilbyde de begrænsede partnere et “foretrukket afkast”, hvilket betyder, at de vil modtage det første krav på ejendommens kontanter, der er tilgængelige til distribution, indtil de har opnået et vist afkast af deres investering. For eksempel kan en aftale tilbyde begrænsede partnere et foretrukket afkast på 8%, hvilket betyder, at de vil modtage 100% af ejendommens kontanter til rådighed til at distribuere, indtil de har tjent et afkast på 8% på deres investering.
  • Returhindringer: en returhindring er et punkt, hvor pengestrømmen mellem GP og LPs ændres. For eksempel kan et vandfald struktureres, at GP får 10% af den pengestrøm, der er tilgængelig til distribution, og LP får 90%, indtil LP ‘ erne tjener et afkast på 12% (returhindringen). Hvis LP ‘erne tjener mere end 12%, ændres opdelingen, så GP får 20% og LP’ erne får 80%.
  • Returhindringsmåling: afhængigt af aftalen kan returhindringen måles på en række forskellige måder. To populære metoder bruger den interne afkast eller Egenkapitalmultiplen.

for at illustrere, hvordan disse funktioner fungerer sammen, skal du overveje følgende eksempel på en typisk vandfaldsstruktur, hvor GP bidrager med 10% af den samlede nødvendige egenkapital, og LPs bidrager med de resterende 90%:

i denne struktur, når de begrænsede partnere tjener mellem 0% og 8%, er pengestrømsopdelingen “pro-rata”, hvilket betyder, at henholdsvis GP og LP-aktierne er de samme som hvad hver part oprindeligt bidrog med. Men hvis LP ‘erne tjener 8% på deres investering, men mindre end 12%, ændres pengestrømsopdelingen, så GP får 20% og LP’ erne får 80%. Denne ekstra andel er beregnet til at tilskynde lægen til at levere et stærkt afkast, og det er kendt som en “fremme.”Endelig, i det sidste trin, hvis LP’ erne tjener mere end 12% på deres penge, ændres pengestrømsopdelingen igen, så GP får 30% og LP ‘ erne får 70%.

for yderligere at komplicere tingene er der to typer vandfald, der kan bruges i en kapitalfondstransaktion, Det Europæiske vandfald og det amerikanske vandfald.

Det Europæiske vandfald

i en europæisk Vandfaldsstruktur udbetales 100% af ejendomsstrømmen til LPs pro rata, indtil den foretrukne returhindring er opfyldt, og 100% af LP-kapitalen returneres. Over forhindringen stiger den generelle Partners andel af indkomsten. Denne struktur ses almindeligvis i kapitalfonde, hvor investorkapital kan indsættes i flere investeringer.

fra et investorsynspunkt er den største fordel ved den europæiske Model, at den generelle Partner ikke får overskud, før investorkapitalen plus deres foretrukne afkast er givet tilbage. Ideen bag denne struktur er, at lederen er incitamenteret til at skabe et stærkt afkast, ellers kan de muligvis ikke se noget overskud i investeringsperioden.

ulempen ved den europæiske Model er, at det kan tage mange år for den generelle Partner at returnere investorkapital og realisere deres andel af overskuddet. Som sådan kan de blive incitamenteret til at maksimere kortsigtet overskud for at reducere mængden af tid, indtil de bliver betalt, snarere end at fokusere på at skabe langsigtet værdi.

Amerikansk vandfald

den amerikanske vandfaldsmodel adresserer den primære svaghed ved sin europæiske modstykke – at det tager lang tid for den generelle Partner at modtage deres administrationsgebyrer. I den amerikanske struktur har den generelle Partner ret til deres gebyr(er), uanset om investorkapitalen er helt returneret eller ej.

den amerikanske vandfaldsstruktur gavner mindre kapitalfonde, der ikke har ressourcerne til at vente mange år på deres gebyr, og det gavner investorer, fordi det ikke tilskynder lederen til at sælge et aktiv bare for at generere et afkast. Omvendt er ulempen ved det amerikanske Vandfald, at mens investoren stadig skyldes deres kapitalafkast, kan det give en leder/generel Partner mulighed for at tage et præstationsgebyr, selvom aftalen underpresterer.

hvad angår vandfald, er nøglepunktet dette, den faktiske struktur inkluderer flere variabler og ændringer fra en aftale til den næste. Detaljerne om forhindringer, splittelser og andre nøgleudtryk er beskrevet i private Placement Memorandum (PPM), og det er absolut kritisk at læse det – og forstå det – inden der træffes en investeringsbeslutning.

Tilbagebetalingsbestemmelsen

en anden klausul, der kan skitseres i PPM, er “tilbagebetalingsfristen”, som er en investorvenlig bestemmelse, der giver dem ret til at blive tilbagebetalt for eventuelle incitamentsgebyrer, der forkert er betalt til lederen. Uanset om det er resultatet af en regnskabsfejl eller uagtsom adfærd, hvis det bestemmes, at den generelle Partner modtog et gebyr, de ikke skulle have, giver en tilbagesendelsesbestemmelse investoren mulighed for at søge afkast.

det skal dog bemærkes, at en stærk tilbageslagsbestemmelse ikke betyder noget, medmindre den generelle Partner har evnen til at betale det. Som sådan er det vigtigt at gennemgå GP ‘ s økonomiske styrke, inden der træffes en investeringsbeslutning.

Catch-up-Klausul

endelig er catch-up-klausulen en lovbestemmelse, der skal kompensere den generelle partner baseret på en investerings samlede afkast, ikke kun det afkast, der overstiger den forud fastlagte forhindring.

i praksis modtager LP i en aftale med en Catch-up-klausul 100% af ejendommens pengestrøm, indtil deres foretrukne returhindring er nået. Over forhindringen modtager manager / General Partner 100% af indkomsten og overskuddet, indtil de er “fanget” til deres præstationsgebyr.

for at illustrere dette koncept skal du antage, at de begrænsede partnere har ret til et 10% foretrukket afkast, og den generelle Partner har ret til et 15% præstationsgebyr med en catch-up-bestemmelse. Sådan fordeles ejendomsindkomst/overskud:

  • for det første ville LP ‘ erne få 100% af indkomsten og overskuddet, indtil deres 10% returhindring er nået.
  • Dernæst vil den generelle Partner få 100% af indkomsten og overskuddet, indtil de har modtaget hele deres 15% præstationsgebyr (indhentningen)
  • endelig vil eventuelle resterende midler blive opdelt mellem de generelle og begrænsede partnere i henhold til en forudbestemt tidsplan.

interesseret i at lære mere?

investeringsfald, tilbageslag og indhentningsklausuler bestemmer, hvordan en ejendoms indkomst og overskud fordeles mellem de generelle og begrænsede partnere. Detaljerne i disse klausuler er beskrevet i Private Placement Memorandum, og det er et dokument, som potentielle investorer bør læse i sin helhed for at sikre, at de er fortrolige med risikoprofilen og den økonomiske kompensation, der er forbundet med deres kapitalbidrag.

First National Realty Partners er et af landets førende investeringsselskaber i erhvervsejendomme. Med et forsætligt fokus på at finde verdensklasse, flerlejede aktiver-inklusive serviceorienterede detailhandelscentre på mellemmarkedet-langt under den indre værdi, vi søger at skabe overlegen langsigtet, risikojusteret afkast for vores investorer, samtidig med at vi skaber stærke økonomiske aktiver for de samfund, vi investerer i.

for at lære mere om vores investeringsmuligheder, kontakt os på (800) 605-4966 eller [email protected] for mere information.