Utah Majetku Investorů

Zpět na vrchol komerčních nemovitostí na trhu, mnoho investorů koupil vlastnosti s hodnotami uzavírat „pro forma“ nájemné. Pomocí „pro forma“ nájemné mám na mysli, že vlastnosti byly underwrittten na základě předpokládané ceny nájmu, obsazenost sazby a budoucí zvyšuje oproti skutečné provozní historii nemovitosti. Zjevným rizikem tohoto přístupu je, že nepřesné předpoklady mohou vést k dramatickým výkyvům skutečné výkonnosti nemovitostí. Aby se věci zkomplikovaly, mnoho věřitelů také podstoupilopsané dohody založené na těchto předpokladech. Mnoho z těchto nafouknutých předpokladů se přidalo k havárii, kterou jsme zažili v posledních letech.

s poklesem na trhu komerčních investic do nemovitostí byli investoři i věřitelé nuceni „získat skutečné“ způsobem, jakým oceňují vlastnosti. Hodnoty vlastností byly odvozeny na základě skutečné provozní historie, která byla pro ty vlastnosti, které zažívají vysoká volná místa, těžkou pilulkou. V podstatě žádná hodnota byla dána na náměstí záběry, které nebyly pronajaty.

je úžasné, jak krátké jsou naše vzpomínky v tomto odvětví. V posledních 12 měsících jsem viděl oživení nabízených nemovitostí na základě“ pro forma“. Nejtypičtější scénář vidím, je, že nemovitosti s vyšší než tržní místo (řekněme 20%) zahrnout nájem za prázdný prostor jako součást čistý provozní příjem a pak vynášet méně, než trh volné místo faktor (řekněme 5%), že čisté provozní výnosy.

existuje několik faktorů, které je třeba řešit při analýze vlastností prezentovaných tímto přístupem. Mějte prosím na paměti, že to řeším z hlediska investora, který hledá stabilizované výnosy a ne spekulativní proinflační obchody.

• volné místo na trhu-Co je skutečné volné místo na trhu? Jak si tato vlastnost vedla ve srovnání s trhem historicky? Je důležité pochopit, co je skutečně stabilizovaná obsazenost.
• Náklady Získat Pro Forma Obsazení – Li proforma kapacita je realistický, tam bude obvykle náklady v podobě výpadku, provize z pronájmu a nájemce zlepšení dosáhnout pro forma obsazení, které musí být považovány v analýze.
• riziko leasingu-ujistěte se, že předpokládané sazby pronájmu odrážejí současné tržní podmínky srovnatelných nemovitostí. Je příliš snadné říci, že nájemní sazby „by měly“ být vyšší, když historicky nebyly. Je také důležité upsat leasing na místě, abyste zjistili, kde se tyto pronájmy obnoví.

navzdory nárůstu na trhu v posledních měsících stále váhám doporučit nemovitosti klientům, kteří se příliš spoléhají na budoucí předpoklady. Z větší části se chci ujistit, že vlastnost může plnit očekávání na základě skutečné provozní historie. V případech, kdy je pro forma analýza relevantní, je nutné plně porozumět předpokladům, které jsou učiněny, aby se zabránilo ztrátám z vlastního kapitálu, které tolik investorů zažilo v posledních letech.