Utah Immobilieninvestoren

Auf dem Höhepunkt des gewerblichen Immobilienmarktes kauften viele Investoren Immobilien mit Werten, die von „Pro-Forma“ -Mieten gezeichnet wurden. Mit „Pro-forma“ -Mieten meine ich, dass Immobilien auf der Grundlage projizierter Leasingraten, Belegungsraten und zukünftiger Erhöhungen im Gegensatz zur tatsächlichen Betriebsgeschichte einer Immobilie gezeichnet wurden. Das offensichtliche Risiko bei diesem Ansatz besteht darin, dass ungenaue Annahmen zu dramatischen Schwankungen der tatsächlichen Immobilienleistung führen können. Erschwerend kommt hinzu, dass viele Kreditgeber auch Geschäfte auf der Grundlage dieser Annahmen unterzeichneten. Viele dieser aufgeblasenen Annahmen trugen zu dem Absturz bei, den wir in den letzten Jahren erlebt haben.

Mit dem Abschwung auf dem gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt waren Investoren und Kreditgeber gleichermaßen gezwungen, mit der Art und Weise, wie sie Immobilien bewerteten, „real zu werden“. Die Eigenschaftswerte wurden basierend auf der tatsächlichen Betriebshistorie abgeleitet, was für Immobilien mit hohen Leerständen eine schwierige Pille war. Im Wesentlichen wurde dieser Quadratmeterzahl, die nicht vermietet war, kein Wert beigemessen.

Es ist erstaunlich, wie kurz unsere Erinnerungen in dieser Branche sind. Ich habe in den letzten 12 Monaten ein Wiederaufleben von Immobilien gesehen, die auf einer „Pro-forma“ -Basis angeboten wurden. Das typischste Szenario, das ich sehe, ist das einer Immobilie mit einem Leerstand von mehr als dem Markt (z. B. 20%), die die Miete für den freien Raum als Teil des Nettobetriebsergebnisses einbezieht und dann einen Leerstandsfaktor von weniger als dem Markt herausnimmt (z. B. 5%) dieses Nettobetriebsergebnisses.

Bei der Analyse von Eigenschaften, die mit diesem Ansatz dargestellt werden, müssen mehrere Faktoren berücksichtigt werden. Bitte beachten Sie, dass ich dies vom Standpunkt eines Anlegers aus anspreche, der nach stabilisierten Renditen und nicht nach spekulativen Aufwärtsgeschäften sucht.

• Markt Leerstand – Was ist real Markt Leerstand für die Immobilie? Wie hat sich diese Immobilie historisch im Vergleich zum Markt entwickelt? Es ist wichtig zu verstehen, was stabilisierte Belegung wirklich ist.
• Kosten für eine Pro-Forma-Belegung – Wenn eine Pro-Forma-Belegung realistisch ist, fallen in der Regel Kosten in Form von Ausfallzeiten, Leasingprovisionen und Mieterverbesserungen an, um eine Pro-Forma-Belegung zu erreichen, die bei der Analyse berücksichtigt werden müssen.
• Leasingratenrisiko – Stellen Sie sicher, dass die prognostizierten Leasingraten die aktuellen Marktbedingungen für vergleichbare Immobilien widerspiegeln. Es ist zu einfach zu sagen, dass die Leasingraten höher sein „sollten“, wenn sie es historisch nicht waren. Es ist auch wichtig, In-Place-Leasingverträge zu zeichnen, um zu bestimmen, wo diese Leasingverträge verlängert werden.

Trotz des Aufschwungs auf dem Markt in den letzten Monaten zögere ich weiterhin, Kunden Immobilien zu empfehlen, die sich zu stark auf zukünftige Annahmen verlassen. In den meisten Fällen möchte ich sicherstellen, dass eine Immobilie die Erwartungen basierend auf der tatsächlichen Betriebshistorie erfüllen kann. In den Fällen, in denen eine Pro-Forma-Analyse relevant ist, müssen die getroffenen Annahmen vollständig verstanden werden, um die Aktienverluste zu vermeiden, die so viele Anleger in den letzten Jahren erlitten haben.