유타 부동산 투자자

위로 상업용 부동산 시장의 피크에 많은 투자자들은”외형”임대료에 의해 보증하고 값으로 속성을 샀다. “외형”임대료에 의해 속성의 실제 운영 역사 반대로 속성 예상된 임대 요금,점유 요금,그리고 미래의 증가에 따라 덮어쓰기 했다 의미 합니다. 이 접근 방식의 명백한 위험은 부정확 한 가정이 실제 재산 성능의 극적인 변화로 이어질 수 있다는 것입니다. 문제를 복잡하게하기 위해 많은 대출 기관은 이러한 가정을 기반으로 거래를 승인했습니다. 이러한 과장된 가정 중 많은 부분이 최근 몇 년 동안 우리가 경험 한 충돌에 추가되었습니다.

상업용 부동산 투자 시장의 침체와 함께 투자자 및 대출 모두”진짜”그들은 속성을 평가 하는 방식으로 강요 했다. 속성 값은 높은 공석을 경험하고 그 속성에 대한 삼키기 힘든 알약이었다 실제 운영 역사를 기반으로 파생되었다. 본질적으로 임대되지 않은 평방 피트에 아무런 가치가 부여되지 않았습니다.

이 업계에서 우리의 기억이 얼마나 짧은지 놀랍습니다. 나는”외형”기초에 기초를 두어 제안되는 재산의 마지막 12 달안에 재기를 보았다. 내가 보는 가장 일반적인 시나리오는 시장 공석(말 20%)순 영업 이익의 일환으로 빈 공간에 대 한 임대료를 포함 하 고 그 순 영업 이익의 시장 공석 요소(말 5%)보다 적은 밖으로 복용 보다 높은 속성의.

이 접근법에 의해 제시된 특성을 분석 할 때 해결해야 할 몇 가지 요인이 있습니다. 나는 안정화 수익률 및 투기 상승 거래를하지 찾고 투자자의 관점에서이 문제를 해결하고 있음을 유의하시기 바랍니다.

• 시장 공석-부동산의 실제 시장 공석은 무엇입니까? 이 속성은 역사적으로 시장에 비해 어떻게 수행 되었습니까? 안정된 점유가 진짜로 이는 것 이해하는것은 중요하다.
• 외형 점유율을 얻기 위한 비용-외형 점유율이 현실적이라면,일반적으로 가동 중지 시간,임대 수수료 및 임차인 개선 등의 형태로 분석에서 고려해야 할 외형 점유율에 도달하는 비용이 발생합니다.
• 임대 비율 위험-예상 임대 비율이 비교 속성에 대한 현재의 시장 상황의 반영되어 있는지 확인. 빌림 비율이 역사적으로 이지 않을 때 더 높을”일 것인다”것과 말하는것은 너무 쉽다. 그 임대가 경신할 것이다 곳에 결정하기 위하여 현재 위치 빌림을 서명하는 또한 중요하다.

최근 몇 달 동안 시장의 상승에도 불구하고 나는 미래의 가정에 너무 많이 의존하는 고객에게 부동산을 추천하는 것을 주저하고 있습니다. 대부분의 경우,나는 속성이 실제 운영 역사를 기반으로 기대에 수행 할 수 있는지 확인하려면. 외형 분석이 관련이있는 경우,최근 몇 년 동안 많은 투자자들이 경험 한 주식 손실을 피하기 위해 만들어진 가정을 완전히 이해할 필요가 있습니다.