Inversores inmobiliarios de Utah

De vuelta en el pico del mercado de bienes raíces comerciales, muchos inversores compraron propiedades con valores suscritos por alquileres «pro forma». Por alquileres «pro forma» me refiero a que las propiedades se suscribieron en función de las tasas de arrendamiento proyectadas, las tasas de ocupación y los aumentos futuros, en lugar del historial operativo real de una propiedad. El riesgo obvio con este enfoque es que las suposiciones inexactas pueden conducir a cambios dramáticos en el rendimiento real de la propiedad. Para complicar las cosas, muchos prestamistas también suscribieron acuerdos basados en estos supuestos. Muchas de estas suposiciones exageradas se sumaron al colapso que hemos experimentado en los últimos años.

Con la recesión en el mercado de inversión en bienes raíces comerciales, tanto los inversores como los prestamistas se vieron obligados a «ser realistas» con la forma en que valoraban las propiedades. Los valores de las propiedades se derivaron en función del historial operativo real, que era una píldora difícil de tragar para aquellas propiedades que experimentaban altas vacantes. En esencia, no se estaba dando ningún valor a ese metro cuadrado que no estaba arrendado.

Es increíble lo cortos que son nuestros recuerdos en esta industria. He visto un resurgimiento en los últimos 12 meses de propiedades que se ofrecen en base a una base» pro forma». El escenario más típico que veo es el de una propiedad con una vacante superior al mercado (por ejemplo, 20%), que incluye el alquiler del espacio vacante como parte de los ingresos netos de explotación y luego saca un factor de vacantes inferior al mercado (por ejemplo, 5%) de esos ingresos netos de explotación.

Hay varios factores que deben abordarse al analizar las propiedades presentadas por este enfoque. Por favor, tenga en cuenta que estoy abordando esto desde el punto de vista de un inversor que busca rendimientos estabilizados y no negocios especulativos al alza.

• Vacante de mercado – ¿Qué es la vacante de mercado real para la propiedad? ¿Cómo se ha comportado esta propiedad en relación con el mercado históricamente? Es importante entender qué es realmente la ocupación estabilizada.
• Costos para Obtener ocupación Proforma: Si la ocupación proforma es realista, generalmente habrá un costo en forma de tiempo de inactividad, comisiones de arrendamiento y mejoras para los inquilinos para alcanzar la ocupación proforma que debe considerarse en el análisis.Riesgo de tasa de arrendamiento
• : Asegúrese de que las tasas de arrendamiento proyectadas reflejen las condiciones actuales del mercado para propiedades comparables. Es demasiado fácil decir que las tasas de arrendamiento «deberían» ser más altas cuando históricamente no lo han sido. También es importante suscribir arrendamientos in situ para determinar en dónde se renovarán esos arrendamientos.

A pesar del repunte en el mercado en los últimos meses, sigo dudando en recomendar propiedades a clientes que dependen demasiado de suposiciones futuras. En su mayor parte, quiero asegurarme de que una propiedad pueda cumplir con las expectativas basadas en el historial operativo real. En los casos en que el análisis proforma sea relevante, es necesario comprender plenamente las hipótesis que se están haciendo para evitar las pérdidas de capital que tantos inversores experimentaron en los últimos años.