Utahin kiinteistösijoittajat

takaisin kaupallisten kiinteistömarkkinoiden huipulla monet sijoittajat ostivat kiinteistöjä, joiden arvoilla oli ”pro forma” – vuokrat. By ”pro forma” vuokrat tarkoitan, että kiinteistöt olivat underwretten perustuu ennustettu vuokrien, käyttöaste hinnat, ja tulevat korotukset vastakohtana todellinen käyttöhistoria omaisuutta. Ilmeinen riski tässä lähestymistavassa on, että epätarkat oletukset voivat johtaa dramaattisiin heilahteluihin todellisen omaisuuden suorituskyvyssä. Mutkistaa asioita, monet lainanantajat myös undercrote sopimuksia perustuu näihin oletuksiin. Monet näistä pöyheistä oletuksista lisäsivät viime vuosina kokemaamme romahdusta.

liikekiinteistösijoitusmarkkinoiden laskusuhdanteen myötä niin sijoittajat kuin lainanantajatkin joutuivat ”realisoimaan” kiinteistöjä arvostaessaan. Ominaisuuksien arvot johdettiin todellisen käyttöhistorian perusteella, mikä oli kova pala nieltäväksi niille kiinteistöille, joilla oli paljon avoimia työpaikkoja. Vuokraamattomalle neliömateriaalille ei annettu mitään arvoa.

on hämmästyttävää, miten lyhyitä muistomme ovat tällä alalla. Olen nähnyt elpymistä viimeisen 12 kuukauden ominaisuuksia tarjotaan perustuu ”pro forma” perusteella. Tyypillisin skenaario, jonka näen, on se, että kiinteistö, jolla on suurempi kuin markkinoiden avoimet työpaikat (vaikkapa 20%) sisältävät tyhjän tilan vuokran osana liiketoiminnan nettotuloja ja sitten ottaa vähemmän kuin markkinoiden avoimet tekijät (vaikkapa 5%) kyseisestä liiketoiminnan nettotulosta.

on useita tekijöitä, jotka on otettava huomioon analysoitaessa tämän lähestymistavan esittämiä ominaisuuksia. Muista, että käsittelen tätä sijoittajan näkökulmasta, joka etsii vakaata tuottoa, eikä spekulatiivista inflaation kiihtymistä.

• Market vacancy-mikä on kiinteistön todellinen markkinavapaus? Miten tämä ominaisuus on toiminut suhteessa markkinoihin historiallisesti? On tärkeää ymmärtää, mitä vakiintunut käyttöaste todella on.
• Pro Forma-Käyttöasunnon hankkimisesta aiheutuvat kustannukset – jos pro forma-käyttöasuminen on realistista, kustannukset muodostuvat yleensä seisokista, leasingprovisioista ja vuokralaisten parannuksista pro forma-käyttöasuntoon pääsemiseksi, mikä on otettava huomioon analyysissä.
• leasing rate risk – varmista, että ennakoidut leasing-korot vastaavat vertailukelpoisten kiinteistöjen nykyisiä markkinaolosuhteita. On liian helppo sanoa, että vuokrien ”pitäisi” olla korkeampia, kun historiallisesti niitä ei ole ollut. On myös tärkeää sitoutua in-place vuokrasopimukset määrittää, missä nämä vuokrasopimukset uusitaan at.

huolimatta viime kuukausien noususta markkinoilla en edelleenkään halua suositella kiinteistöjä asiakkaille, jotka luottavat liikaa tulevaisuuden oletuksiin. Suurimmaksi osaksi haluan varmistaa, että kiinteistö voi suoriutua odotuksista todellisen käyttöhistorian perusteella. Niissä tapauksissa, joissa pro forma-analyysi on relevantti, on tarpeen ymmärtää täysin oletukset, joita on tehty, jotta vältyttäisiin niiltä oman pääoman menetyksiltä, joita niin monet sijoittajat ovat viime vuosina kokeneet.