Investisseurs immobiliers de l’Utah

Retour au sommet du marché de l’immobilier commercial de nombreux investisseurs ont acheté des propriétés avec des valeurs souscrites par des loyers « pro forma ». Par loyers « pro forma », je veux dire que les propriétés ont été souscrites en fonction des taux de location projetés, des taux d’occupation et des augmentations futures, par opposition à l’historique d’exploitation réel d’une propriété. Le risque évident avec cette approche est que des hypothèses inexactes peuvent entraîner des fluctuations spectaculaires de la performance réelle de la propriété. Pour compliquer les choses, de nombreux prêteurs souscrivent également des transactions basées sur ces hypothèses. Beaucoup de ces hypothèses gonflées ont ajouté au crash que nous avons connu ces dernières années.

Avec le ralentissement du marché de l’investissement immobilier commercial, les investisseurs et les prêteurs ont été obligés de « devenir réels » avec la façon dont ils évaluaient les propriétés. Les valeurs des propriétés ont été calculées en fonction de l’historique d’exploitation réel, ce qui était une pilule difficile à avaler pour les propriétés présentant des postes vacants élevés. Essentiellement, aucune valeur n’était donnée à la superficie en pieds carrés qui n’était pas louée.

Il est étonnant de voir à quel point nos souvenirs sont courts dans cette industrie. J’ai vu une résurgence au cours des 12 derniers mois de propriétés proposées sur une base « pro forma ». Le scénario le plus typique que je vois est celui d’une propriété dont la vacance supérieure au marché (disons 20%) inclut le loyer de l’espace vacant dans le résultat d’exploitation net, puis un facteur de vacance inférieur au marché (disons 5%) de ce résultat d’exploitation net.

Plusieurs facteurs doivent être pris en compte lors de l’analyse des propriétés présentées par cette approche. Veuillez garder à l’esprit que j’aborde cette question du point de vue d’un investisseur à la recherche de rendements stabilisés et non de transactions spéculatives à la hausse.

• Vacance du marché – Qu’est-ce que la vacance réelle du marché pour la propriété? Comment cette propriété a-t-elle performé par rapport au marché historiquement? Il est important de comprendre ce qu’est vraiment l’occupation stabilisée.
• Coûts pour obtenir une occupation Pro Forma – Si l’occupation pro forma est réaliste, il y aura généralement un coût sous forme de temps d’arrêt, de commissions de location et d’améliorations du locataire pour atteindre une occupation pro forma qui doit être pris en compte dans l’analyse.
• Risque de taux de location – Assurez-vous que les taux de location projetés reflètent les conditions actuelles du marché pour des propriétés comparables. Il est trop facile de dire que les taux de location « devraient » être plus élevés alors qu’historiquement ils ne l’ont pas été. Il est également important de souscrire des baux sur place pour déterminer où ces baux seront renouvelés.

Malgré la légère hausse du marché ces derniers mois, je reste hésitant à recommander des propriétés à des clients qui se fient trop aux hypothèses futures. Pour la plupart, je veux m’assurer qu’une propriété peut répondre aux attentes en fonction de l’historique d’exploitation réel. Dans les cas où l’analyse pro forma est pertinente, il est nécessaire de bien comprendre les hypothèses formulées pour éviter les pertes en actions que tant d’investisseurs ont subies ces dernières années.