Utah ingatlan befektetők

vissza a csúcs a kereskedelmi ingatlanpiac sok befektető vásárolt ingatlanok értékekkel által vállalt” pro forma ” bérleti díjak. A” pro forma ” bérleti díjak alatt azt értem, hogy az ingatlanokat a tervezett bérleti díjak, a kihasználtsági arányok és a jövőbeni növekedések alapján írták alá, szemben az ingatlan tényleges működési előzményeivel. Ennek a megközelítésnek a nyilvánvaló kockázata az, hogy a pontatlan feltételezések drámai ingadozásokhoz vezethetnek a tényleges ingatlanteljesítményben. A dolgok bonyolítása érdekében sok hitelező ezen feltételezések alapján írta alá az ügyleteket is. Sok ilyen puffasztott feltételezések hozzá a baleset, hogy már tapasztalt az elmúlt években.

a kereskedelmi ingatlanbefektetési piac visszaesésével a befektetők és a hitelezők egyaránt arra kényszerültek, hogy “valódi” módon értékeljék az ingatlanokat. A tulajdonságok értékeit a tényleges működési előzmények alapján származtatták, ami kemény tabletta volt a lenyeléshez azoknak a tulajdonságoknak, amelyek magas álláshelyeket tapasztaltak. Lényegében nem adtak értéket annak a négyzetméternek,amelyet nem béreltek.

elképesztő, milyen rövidek az emlékeink ebben az iparágban. Láttam újjáéledése az elmúlt 12 hónapban a kínált ingatlanok alapján a “pro forma” alapon. A legjellemzőbb forgatókönyv látom, hogy egy ingatlan magasabb, mint a piaci üresedés (mondjuk 20%) közé bérleti díj az üres hely részeként a nettó működési jövedelem, majd vesz ki egy kisebb, mint a piaci üresedési tényező (mondjuk 5%), hogy a nettó működési jövedelem.

számos tényezőt kell figyelembe venni az e megközelítés által bemutatott tulajdonságok elemzésekor. Kérjük, ne feledje, hogy én foglalkozom ezzel a szempontból egy befektető keres stabilizált hozamok és nem spekulatív felfelé foglalkozik.

• piaci üresedés – mi az ingatlan valós piaci üresedése? Hogyan teljesített ez a tulajdonság a piachoz képest történelmileg? Fontos megérteni, hogy valójában mi a stabilizált kihasználtság.
• a Pro Forma kihasználtság megszerzésének költségei – ha a pro forma kihasználtság reális, akkor az elemzés során figyelembe kell venni az állásidő, a lízing jutalékok és a bérlői fejlesztések formájában felmerülő költségeket.
• bérleti díj kockázat – győződjön meg arról, hogy a tervezett bérleti díjak tükrözik az összehasonlítható ingatlanok jelenlegi piaci feltételeit. Túl könnyű azt mondani, hogy a bérleti díjaknak” magasabbnak ” kell lenniük, ha történelmileg nem voltak. Az is fontos, hogy vállalják helyben lízingek meghatározni, ahol ezek a lízingek megújul.

annak ellenére, hogy a kiugrás a piacon az elmúlt hónapokban én továbbra is vonakodnak ajánlani tulajdonságok az ügyfelek, hogy támaszkodnak túl erősen a jövőbeli feltételezések. Javarészt, azt akarom, hogy megbizonyosodjon arról, hogy egy ingatlan képes teljesíteni a várakozások alapján a tényleges működési történelem. Azokban az esetekben, amikor a pro forma elemzés releváns, teljes mértékben meg kell érteni azokat a feltételezéseket, amelyek elkerülik azokat a részvényveszteségeket, amelyeket oly sok befektető tapasztalt az elmúlt években.