Utah Property Investors

Torna nel picco del mercato immobiliare commerciale molti investitori hanno acquistato proprietà con valori sottoscritti da affitti “pro forma”. Con affitti “pro forma” voglio dire che le proprietà sono state underwrittten sulla base di tassi di locazione proiettati, tassi di occupazione, e aumenti futuri al contrario di storia operativa effettiva di una proprietà. Il rischio evidente con questo approccio è che le ipotesi imprecise possono portare a drammatiche oscillazioni nelle prestazioni effettive della proprietà. A complicare le cose, molti istituti di credito anche sottoscritte offerte sulla base di queste ipotesi. Molte di queste ipotesi soffiato aggiunto al crash che abbiamo sperimentato negli ultimi anni.

Con la crisi del mercato degli investimenti immobiliari commerciali, gli investitori e gli istituti di credito sono stati costretti a “diventare reali” con il modo in cui hanno valutato le proprietà. I valori delle proprietà sono stati derivati in base alla cronologia operativa effettiva, che è stata una pillola difficile da ingoiare per quelle proprietà che hanno ottenuto posti vacanti elevati. Essenzialmente nessun valore è stato dato a quel metraggio quadrato che non è stato affittato.

È incredibile quanto siano brevi i nostri ricordi in questo settore. Ho visto una rinascita negli ultimi 12 mesi di proprietà offerti sulla base di una base” pro forma”. Lo scenario più tipico che vedo è quello di una proprietà con un posto vacante superiore al mercato (ad esempio 20%) includere l’affitto per lo spazio vacante come parte del reddito operativo netto e quindi eliminare un fattore di posto vacante inferiore al mercato (ad esempio 5%) di tale reddito operativo netto.

Ci sono diversi fattori che devono essere affrontati quando si analizzano le proprietà presentate da questo approccio. Si prega di tenere presente che sto affrontando questo dal punto di vista di un investitore alla ricerca di rendimenti stabilizzati e non di offerte speculative al rialzo.

• Posto vacante mercato-Che cosa è reale posto vacante mercato per la proprietà? Come ha questa proprietà eseguita rispetto al mercato storicamente? È importante capire cosa sia realmente l’occupazione stabilizzata.
• Costi per ottenere l’occupazione pro forma-Se l’occupazione pro forma è realistica, di solito ci sarà un costo sotto forma di tempi di inattività, commissioni di leasing e miglioramenti degli inquilini per raggiungere l’occupazione pro forma che deve essere considerato nell’analisi.
• Rischio del tasso di locazione: assicurarsi che i tassi di locazione previsti riflettano le attuali condizioni di mercato per proprietà comparabili. È troppo facile dire che i tassi di locazione “dovrebbero” essere più alti quando storicamente non lo sono stati. È anche importante sottoscrivere contratti di locazione sul posto per determinare dove tali contratti di locazione rinnoverà a.

Nonostante l’aumento del mercato negli ultimi mesi rimango riluttante a raccomandare proprietà a clienti che si affidano troppo a ipotesi future. Per la maggior parte, voglio assicurarmi che una proprietà possa soddisfare le aspettative in base alla cronologia operativa effettiva. Nei casi in cui l’analisi proforma è rilevante, è necessario comprendere appieno le ipotesi formulate per evitare quelle perdite di capitale che tanti investitori hanno subito negli ultimi anni.