ユタ州の不動産投資家

商業用不動産市場のピークに戻ると、多くの投資家が”プロフォーマ”賃料によって引き受けられた値を持つプロ “プロフォーマ”賃料によって私は特性が特性の実際の作動の歴史に対して写し出された賃貸借契約率、稼働率、および未来の増加に基づいてunderwritttenあったこと このアプローチの明らかな危険は不正確な仮定が実際の特性の性能の劇的な振動をもたらすことができることである。 問題を複雑にするために、多くの貸し手はまた、これらの仮定に基づいて取引をunderwrote。 これらの膨らんだ仮定の多くは、私たちが近年経験したクラッシュに追加されました。

商業用不動産投資市場の低迷に伴い、投資家と貸し手は同様に、彼らが特性を評価する方法で”本物になる”ことを余儀なくされました。 特性の価値は高い空孔を経験しているそれらの特性のために飲み込むべき堅い丸薬だった実際の操作の歴史に基づいて得られた。 リースされていない面積には本質的に価値は与えられていませんでした。

私たちの記憶がこの業界でどれだけ短いかは驚くべきことです。 私は”プロフォーマーベース”に基づいて提供されているプロパティの最後の12ヶ月で復活を見てきました。 私が見る最も典型的なシナリオは、市場の空室よりも高い（20％と言う）不動産の純営業利益の一部として空いているスペースの家賃を含み、その純営業利益の市場の空室係数（5％と言う）未満を取り出すことである。

このアプローチによって提示される特性を分析する際に対処する必要があるいくつかの要因があります。 私は安定したリターンを探している投資家の立場からこれに対処しており、投機的な逆さまの取引ではないことに注意してください。

• 市場空室–不動産の実際の市場空室とは何ですか？ このプロパティは、歴史的に市場に比べてどのように実行されていますか？ 安定した占有率が本当に何であるかを理解することが重要です。
• 見積占有率を得るためのコスト–見積占有率が現実的な場合、通常、分析で考慮する必要がある見積占有率に到達するためのダウンタイム、リース手数料、テナント改善の形でコストが発生します。
• リースレートのリスク–予測されるリースレートは、同等のプロパティの現在の市況を反映していることを確認してください。 それは歴史的に彼らがされていないときにリース料金が”高くする必要があります”と言うのはあまりにも簡単です。 また、これらのリースがどこで更新されるかを決定するために、インプレースリースを引受することも重要です。

ここ数カ月の市場の上昇にもかかわらず、私は将来の仮定に過度に依存しているクライアントに物件を推薦することを躊躇しています。 ほとんどの場合、実際の操作履歴に基づいて、プロパティが期待どおりに実行できるようにしたいと思います。 プロフォーマ分析が関連する場合には、非常に多くの投資家が近年経験した株式損失を避けるために行われている仮定を完全に理解する必要があ