Utah Property Investors

Tilbake i toppen av det kommersielle eiendomsmarkedet mange investorer kjøpte eiendommer med verdier garantert av «pro forma» leier. Med» pro forma » leier mener jeg at eiendommer var underwritten basert på projiserte leiepriser, beleggsatser og fremtidige økninger i motsetning til faktisk driftshistorie av en eiendom. Den åpenbare risikoen med denne tilnærmingen er at unøyaktige forutsetninger kan føre til dramatiske svingninger i faktisk eiendomsytelse. For å komplisere saker, mange långivere også underwrote avtaler basert på disse forutsetningene. Mange av disse puffed antagelsene lagt til krasj som vi har opplevd de siste årene.

med nedgangen i markedet for næringseiendomsinvesteringer ble investorer og långivere tvunget til å «bli ekte» med måten de verdsatt eiendommer på. Egenskapsverdier ble avledet basert på faktisk driftshistorie som var en tøff pille å svelge for de egenskapene som opplevde høye ledige stillinger. I hovedsak ble det ikke gitt noen verdi til det arealet som ikke ble leid.

det er utrolig hvor kort våre minner er i denne bransjen. Jeg har sett en oppblomstring i de siste 12 månedene av egenskaper som tilbys basert på en «pro forma» basis. Det mest typiske scenariet jeg ser er at en eiendom med høyere enn markedsledighet (si 20%) inkluderer leie for ledig plass som en del av netto driftsinntekter og deretter ta ut en mindre enn markedsledighetsfaktor (si 5%) av den netto driftsinntektene.

det er flere faktorer som må tas opp når analysere egenskaper presentert av denne tilnærmingen. Vær oppmerksom på at jeg tar opp dette fra en investors synspunkt som ser etter stabilisert avkastning og ikke spekulative oppadgående avtaler.

• Markedsledighet – hva er reell markedsledighet for eiendommen? Hvordan har denne egenskapen utfort i forhold til markedet historisk? Det er viktig å forstå hva stabilisert belegg egentlig er.
• Kostnader For Å Skaffe Proforma Belegg – hvis proforma belegg er realistisk, vil det vanligvis være en kostnad i form av nedetid, leasingprovisjoner og leietakerforbedringer for å nå proforma belegg som må vurderes i analysen.
• lease rate risk – Sørg for at forventede lease priser er reflekterende av dagens markedsforhold for sammenlignbare eiendommer. Det er for lett å si at lease priser » bør » være høyere når historisk de ikke har vært. Det er også viktig å underwrite in-place leieavtaler for å avgjøre hvor disse leieavtaler vil fornye på.

Til Tross for oppgangen i markedet de siste månedene, er jeg fortsatt nølende med å anbefale eiendommer til kunder som stoler for mye på fremtidige forutsetninger. For det meste vil jeg sørge for at en eiendom kan utføre forventninger basert på faktisk driftshistorie. I de tilfellene hvor proforma-analyse er relevant, er det nødvendig å forstå forutsetningene som er gjort for å unngå de egenkapitaltapene som så mange investorer har opplevd de siste årene.