Utah Property Investors

in het hoogtepunt van de markt voor commercieel onroerend goed kochten veel beleggers onroerend goed waarvan de waarde door “pro forma” rentes werd gedekt. Met “pro forma” huren bedoel ik dat de eigenschappen werden onderschreven op basis van de verwachte leasetarieven, bezettingsgraad, en toekomstige verhogingen in tegenstelling tot de werkelijke operationele geschiedenis van een woning. Het voor de hand liggende risico met deze benadering is dat onnauwkeurige aannames kunnen leiden tot dramatische schommelingen in de werkelijke prestaties van onroerend goed. Om de zaken te compliceren, veel geldschieters ook underwrote deals op basis van deze veronderstellingen. Veel van deze opgeblazen veronderstellingen toegevoegd aan de crash die we hebben ervaren in de afgelopen jaren.

door de neergang op de markt voor Commerciële Vastgoedbeleggingen werden zowel beleggers als kredietverstrekkers gedwongen om “echt” te worden met de manier waarop zij Vastgoed waarderen. Eigenschappen waarden werden afgeleid op basis van de werkelijke operationele geschiedenis die een moeilijke pil te slikken voor die eigenschappen ervaren hoge vacatures was. In wezen werd geen waarde gegeven aan die vierkante meter die niet was verhuurd.Het is verbazingwekkend hoe kort ons geheugen in deze industrie is. Ik heb een heropleving gezien in de laatste 12 maanden van woningen die worden aangeboden op basis van een “pro forma” basis. Het meest typische scenario dat ik zie is dat van een woning met een hoger dan markt leegstand (zeg 20%) omvatten huur voor de vacante ruimte als onderdeel van het netto bedrijfsresultaat en vervolgens het nemen van een minder dan markt leegstand factor (zeg 5%) van dat netto bedrijfsresultaat.

er zijn verschillende factoren die moeten worden aangepakt bij het analyseren van de eigenschappen die door deze benadering worden gepresenteerd. Houd er rekening mee dat ik dit aanpakken vanuit het standpunt van een investeerder op zoek naar gestabiliseerde rendementen en niet speculatieve opwaartse deals.

• markt leegstand-Wat is echte markt leegstand voor het onroerend goed? Hoe heeft deze eigenschap presteerde ten opzichte van de markt historisch? Het is belangrijk om te begrijpen wat gestabiliseerde bezetting werkelijk is.
• kosten om pro Forma bezetting te verkrijgen – als pro forma bezetting realistisch is, zullen er meestal kosten zijn in de vorm van downtime, leasing commissies en huurderverbeteringen om pro forma bezetting te bereiken, die in de analyse moeten worden overwogen.
• renterisico-zorg ervoor dat de verwachte leasetarieven een afspiegeling zijn van de huidige marktomstandigheden voor vergelijkbare eigendommen. Het is te gemakkelijk om te zeggen dat de leasetarieven “zouden” hoger moeten zijn wanneer ze historisch gezien niet waren. Het is ook belangrijk om in-place huurovereenkomsten te accepteren om te bepalen waar die huurovereenkomsten zullen worden verlengd.

ondanks de opleving van de markt in de afgelopen maanden blijf ik huiverig om vastgoed aan te bevelen aan cliënten die te sterk op toekomstige aannames vertrouwen. Voor het grootste deel, Ik wil ervoor zorgen dat een woning kan presteren aan de verwachtingen op basis van de werkelijke operationele geschiedenis. In die gevallen waarin pro forma-analyse relevant is, is het noodzakelijk om volledig inzicht te krijgen in de veronderstellingen die worden gemaakt om de vermogensverliezen te voorkomen die zo veel beleggers in de afgelopen jaren hebben ervaren.