Utah Property Investors

powrót w szczytowym momencie rynku nieruchomości komercyjnych wielu inwestorów kupowało nieruchomości o wartościach gwarantowanych przez czynsze „pro forma”. Przez czynsze „pro forma” rozumiem, że nieruchomości były ubezpieczane w oparciu o przewidywane stawki najmu, stawki najmu i przyszłe wzrosty w przeciwieństwie do rzeczywistej historii operacyjnej nieruchomości. Oczywiste ryzyko związane z tym podejściem polega na tym, że niedokładne założenia mogą prowadzić do dramatycznych wahań w rzeczywistych wynikach nieruchomości. Aby skomplikować sprawy, wielu kredytodawców również subwrote oferty oparte na tych założeniach. Wiele z tych nadętych założeń przyczyniło się do katastrofy, której doświadczyliśmy w ostatnich latach.

wraz ze spadkiem koniunktury na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne, inwestorzy i kredytodawcy byli zmuszeni do „realnego” sposobu, w jaki wyceniali nieruchomości. Wartości właściwości zostały uzyskane w oparciu o faktyczną historię operacyjną, która była trudną pigułką do przełknięcia dla tych właściwości, w których występują wysokie wakaty. Zasadniczo nie podawano wartości powierzchni, która nie została wynajęta.

to niesamowite, jak krótkie są nasze wspomnienia w tej branży. Widziałem odrodzenie w ciągu ostatnich 12 miesięcy nieruchomości oferowanych na zasadzie” pro forma”. Najbardziej typowym scenariuszem, jaki widzę, jest fakt, że nieruchomość o wyższym niż rynek pustostanu (powiedzmy 20%) obejmuje czynsz za pustostan jako część dochodu operacyjnego netto, a następnie bierze czynnik mniejszy niż rynek pustostanu (powiedzmy 5%) tego dochodu operacyjnego netto.

istnieje kilka czynników, które należy uwzględnić podczas analizy właściwości przedstawionych w tym podejściu. Proszę pamiętać, że mówię o tym z punktu widzenia inwestora, który szuka stabilnych zwrotów, a nie spekulacyjnych transakcji upside.

• wakat na rynku-co to jest prawdziwy wakat na rynku nieruchomości? Jak ta nieruchomość działała w stosunku do Rynku w przeszłości? Ważne jest, aby zrozumieć, czym naprawdę jest stabilizowany obłożenie.
• koszty uzyskania najmu Pro Forma – jeśli najem pro forma jest realistyczny, zwykle będzie koszt w postaci przestojów, prowizji leasingowych i ulepszeń najemcy, aby osiągnąć najem pro forma, które należy wziąć pod uwagę w analizie.
• ryzyko stopy najmu-upewnij się, że przewidywane stawki najmu odzwierciedlają aktualne warunki rynkowe dla porównywalnych nieruchomości. Zbyt łatwo jest powiedzieć, że stawki leasingowe „powinny” być wyższe, gdy w przeszłości nie były. Ważne jest również, aby zagwarantować leasing na miejscu, aby określić, gdzie te umowy będą odnawiane.

pomimo wzrostu na rynku w ostatnich miesiącach nadal waham się polecić nieruchomości klientom, którzy zbyt mocno polegają na przyszłych założeniach. W większości przypadków chcę się upewnić, że nieruchomość może spełniać oczekiwania w oparciu o faktyczną historię operacyjną. W przypadkach, w których analiza pro forma ma znaczenie, konieczne jest pełne zrozumienie przyjętych założeń, aby uniknąć strat kapitałowych, których doświadczyło w ostatnich latach tak wielu inwestorów.