Utah Propriedade de Investidores

de Volta no pico do mercado imobiliário comercial muitos investidores compraram propriedades com valores subscritos por “pro forma” as rendas. Por” pro forma ” rents I mean that properties were underwritten based on projected lease rates, occupancy rates, and future increases as opposed to real operating history of a property. O risco óbvio com esta abordagem é que suposições imprecisas podem levar a oscilações dramáticas no desempenho real da propriedade. Para complicar as coisas, muitos credores também subwrote negócios baseados nestas suposições. Muitas destas suposições inchadas somaram-se ao acidente que experimentámos nos últimos anos.

com a recessão no mercado de investimento imobiliário comercial, investidores e credores foram forçados a” tornar-se reais ” com a forma como valorizavam propriedades. Os valores de propriedades foram derivados com base no histórico operacional real, que foi uma pílula difícil de engolir para aquelas propriedades que experimentam altas Vagas. Essencialmente, não estava a ser dado qualquer valor a essas imagens quadradas que não foram alugadas.É incrível como as nossas memórias são curtas nesta indústria. Tenho visto um ressurgimento nos últimos 12 meses de propriedades sendo oferecidas com base em uma base “pro forma”. O cenário mais típico que vejo é o de um imóvel com maior oferta do que o mercado (digamos 20%) incluir a renda para o espaço vago como parte da renda operacional líquida e, em seguida, tirar um fator de vacância menos do que o mercado (digamos 5%) desse rendimento operacional líquido.

há vários fatores que precisam ser abordados ao analisar propriedades apresentadas por esta abordagem. Por favor, tenha em mente que estou a abordar esta questão do ponto de vista de um investidor que procura obter lucros estabilizados e não negócios especulativos ascendentes.

• oferta de mercado-o que é a oferta de mercado real para o bem? Como esta propriedade tem sido realizada em relação ao mercado historicamente? É importante entender o que é realmente a ocupação estabilizada.Custos para obter uma ocupação Pro Forma – se a ocupação pro forma for realista, normalmente haverá um custo sob a forma de tempo de inatividade, comissões de locação e melhorias de inquilinos para chegar à ocupação pro forma que deve ser considerado na análise.
• risco da taxa de Locação – certifique-se de que as taxas de Locação projetadas refletem as condições de mercado atuais para propriedades comparáveis. É muito fácil dizer que as taxas de Locação “devem” ser mais elevadas quando historicamente não foram. É também importante subscrever locações no local para determinar onde essas locações serão renovadas em.

apesar do aumento do mercado nos últimos meses, continuo hesitante em recomendar propriedades a clientes que dependem muito de pressupostos futuros. Para a maior parte, eu quero ter certeza de que uma propriedade pode executar às expectativas com base no histórico operacional real. Nos casos em que a análise pro forma é relevante, é necessário compreender plenamente as hipóteses que estão a ser feitas para evitar as perdas de capital próprio que tantos investidores sofreram nos últimos anos.