Utah Property Investors

înapoi în vârf a pieței imobiliare comerciale mulți investitori au cumpărat proprietăți cu valori subscrise de „pro forma” Chirii. Prin chiriile „pro forma” vreau să spun că proprietățile au fost subscrise pe baza ratelor de închiriere proiectate, a ratelor de ocupare și a creșterilor viitoare, spre deosebire de istoricul real de funcționare al unei proprietăți. Riscul evident cu această abordare este că ipotezele inexacte pot duce la schimbări dramatice în performanța reală a proprietății. Pentru a complica lucrurile, mulți creditori, de asemenea, underwrote oferte bazate pe aceste ipoteze. Multe dintre aceste ipoteze umflate s-au adăugat la prăbușirea pe care am experimentat-o în ultimii ani.

odată cu încetinirea creșterii pieței de investiții imobiliare comerciale, investitorii și creditorii deopotrivă au fost forțați să „devină reali” cu modul în care au evaluat proprietățile. Valorile proprietăților au fost derivate pe baza istoricului real de operare, care a fost o pastilă greu de înghițit pentru acele proprietăți care se confruntă cu posturi vacante ridicate. În esență, nu s-a acordat nicio valoare acelei imagini pătrate care nu a fost închiriată.

este uimitor cât de scurte sunt amintirile noastre în această industrie. Am văzut o renaștere în ultimele 12 luni de proprietăți oferite pe baza unei baze „pro forma”. Cel mai tipic scenariu pe care îl văd este cel al unei proprietăți cu un post vacant mai mare decât piața (să zicem 20%) să includă chiria pentru spațiul liber ca parte a venitului net din exploatare și apoi să scoată un factor de neocupare mai mic decât piața (să zicem 5%) din acel venit net din exploatare.

există mai mulți factori care trebuie abordați atunci când se analizează proprietățile prezentate de această abordare. Vă rugăm să rețineți că abordez acest lucru din punctul de vedere al unui investitor care caută randamente stabilizate și nu Oferte speculative.

• post vacant de piață – ce este Post vacant de piață reală pentru proprietate? Cum a efectuat această proprietate în raport cu piața istoric? Este important să înțelegem ce este cu adevărat ocuparea stabilizată.
• costuri pentru a obține Ocuparea Pro Forma – dacă ocuparea pro forma este realistă, va exista de obicei un cost sub formă de timpi morți, comisioane de leasing și îmbunătățiri ale chiriașului pentru a ajunge la ocuparea pro forma care trebuie luate în considerare în analiză.
• riscul ratei de leasing – asigurați-vă că ratele de leasing proiectate reflectă condițiile actuale de piață pentru proprietăți comparabile. Este prea ușor să spunem că ratele de leasing „ar trebui” să fie mai mari atunci când istoric nu au fost. De asemenea, este important să se subscrie în loc de leasing pentru a determina în cazul în care aceste contracte de leasing va reînnoi la.

în ciuda uptick în piață în ultimele luni rămân ezitant să recomande proprietăți pentru clienții care se bazează prea mult pe ipotezele viitoare. În cea mai mare parte, vreau să mă asigur că o proprietate poate îndeplini așteptările pe baza istoricului real de operare. În acele cazuri în care analiza pro forma este relevantă, este necesar să se înțeleagă pe deplin ipotezele făcute pentru a evita acele pierderi de capital pe care atât de mulți investitori le-au experimentat în ultimii ani.