Utah fastighetsinvesterare

tillbaka i toppen av den kommersiella fastighetsmarknaden många investerare köpte fastigheter med värden som tecknats av ”pro forma” hyror. Med” pro forma ” hyror menar jag att Fastigheter var underwritten baserat på projicerade hyresräntor, beläggningsgrader och framtida ökningar i motsats till en fastighets faktiska driftshistoria. Den uppenbara risken med detta tillvägagångssätt är att felaktiga antaganden kan leda till dramatiska svängningar i faktiska egenskaper. För att komplicera saker, många långivare också underwrote erbjudanden baserat på dessa antaganden. Många av dessa uppblåsta antaganden läggs till kraschen som vi har upplevt de senaste åren.

med nedgången på den kommersiella fastighetsinvesteringsmarknaden tvingades investerare och långivare att ”bli riktiga” med det sätt som de värderade fastigheter. Egenskapsvärden härleddes baserat på den faktiska driftshistoriken som var ett tufft piller att svälja för de fastigheter som upplevde höga lediga platser. I huvudsak gavs inget värde till de kvadratmeter som inte hyrdes.

det är fantastiskt hur korta våra minnen är i denna bransch. Jag har sett en återuppkomst under de senaste 12 månaderna av fastigheter som erbjuds baserat på en ”proforma” – basis. Det mest typiska scenariot jag ser är att en fastighet med högre vakans än marknaden (säg 20%) inkluderar hyra för det lediga utrymmet som en del av rörelseresultatet och sedan tar ut en mindre än marknadsledighetsfaktor (säg 5%) av det netto rörelseresultatet.

det finns flera faktorer som måste åtgärdas vid analys av egenskaper som presenteras av detta tillvägagångssätt. Kom ihåg att jag tar upp detta ur en investerares synvinkel som letar efter stabiliserad avkastning och inte spekulativa uppåtriktade erbjudanden.

• marknad vakans-Vad är verklig marknad vakans för fastigheten? Hur har denna fastighet presterat i förhållande till marknaden historiskt? Det är viktigt att förstå vad stabiliserad beläggning verkligen är.
• kostnader för att få pro Forma beläggning-om pro forma beläggning är realistisk kommer det vanligtvis att finnas en kostnad i form av stillestånd, leasingprovisioner och hyresgästförbättringar för att nå pro forma beläggning som måste beaktas i analysen.
• Leasingränterisk – se till att beräknade leasingräntor återspeglar nuvarande marknadsförhållanden för jämförbara fastigheter. Det är för lätt att säga att hyresräntorna ”borde” vara högre när de historiskt sett inte har varit. Det är också viktigt att teckna hyresavtal på plats för att avgöra var dessa hyresavtal kommer att förnyas vid.

trots uppgången på marknaden de senaste månaderna är jag fortfarande tveksam till att rekommendera fastigheter till kunder som förlitar sig för mycket på framtida antaganden. För det mesta vill jag se till att en fastighet kan uppfylla förväntningarna baserat på den faktiska driftshistoriken. I de fall där proformaanalys är relevant är det nödvändigt att fullt ut förstå de antaganden som görs för att undvika de kapitalförluster som så många investerare upplevt de senaste åren.