Utah ejendomsinvestorer

tilbage i toppen af det kommercielle ejendomsmarked købte mange investorer ejendomme med værdier garanteret af “pro forma” husleje. Ved” pro forma ” husleje mener jeg, at ejendomme blev garanteret baseret på forventede lejesatser, belægningsprocenter og fremtidige stigninger i modsætning til den faktiske driftshistorie for en ejendom. Den åbenlyse risiko med denne tilgang er, at unøjagtige antagelser kan føre til dramatiske udsving i den faktiske ejendoms ydeevne. For at komplicere sager, mange långivere også skrev tilbud baseret på disse antagelser. Mange af disse puffede antagelser tilføjede Det nedbrud, vi har oplevet i de senere år.

med nedgangen i markedet for erhvervsejendomme investeringer, investorer og långivere både blev tvunget til at “få reelle” med den måde, at de værdsatte egenskaber. Egenskabsværdier blev afledt baseret på den faktiske driftshistorie, som var en hård pille at sluge for de ejendomme, der oplever høje ledige stillinger. I det væsentlige blev der ikke givet nogen værdi til den firkantede optagelse, der ikke blev lejet.

det er forbløffende, hvor korte vores minder er i denne branche. Jeg har set en genopblussen i de sidste 12 måneder af ejendomme, der tilbydes baseret på en “proforma” basis. Det mest typiske scenario, jeg ser, er, at en ejendom med højere end markedsledighed (siger 20%) inkluderer leje for det ledige rum som en del af nettodriftsindkomsten og derefter tager en mindre end markedsledighedsfaktor (siger 5%) af denne nettodriftsindkomst.

der er flere faktorer, der skal løses, når man analyserer egenskaber præsenteret af denne tilgang. Husk, at jeg adresserer dette ud fra en investors synspunkt på udkig efter stabiliseret afkast og ikke spekulative opadrettede tilbud.

• marked ledige stillinger – hvad er real market ledige stillinger for ejendommen? Hvordan har denne ejendom udført i forhold til markedet Historisk? Det er vigtigt at forstå, hvad stabiliseret belægning virkelig er.
• omkostninger til opnåelse af Pro Forma – belægning-hvis pro forma-belægning er realistisk, vil der normalt være en omkostning i form af nedetid, leasingprovisioner og lejerforbedringer for at nå pro forma-belægning, der skal overvejes i analysen.
• Leasingrenterisiko – sørg for, at forventede leasingrenter afspejler de nuværende markedsforhold for sammenlignelige ejendomme. Det er for let at sige, at lejesatserne “burde” være højere, når de historisk set ikke har været. Det er også vigtigt at tegne lejekontrakter på stedet for at bestemme, hvor disse lejekontrakter fornyes kl.

på trods af uptick på markedet i de seneste måneder er jeg fortsat tøvende med at anbefale ejendomme til kunder, der er afhængige af fremtidige antagelser. For det meste vil jeg sørge for, at en ejendom kan opfylde forventningerne baseret på den faktiske driftshistorik. I de tilfælde, hvor proforma-analyse er relevant, er det nødvendigt fuldt ud at forstå de antagelser, der gøres for at undgå de tab af egenkapital, som så mange investorer har oplevet i de senere år.