Z Majitele na Investora: Jak se staví Realitní Investiční Portfolio

Takže, máte pár investic do nemovitostí v portfoliu. Máte dobrý přehled o tom, co to znamená být vlastníkem nemovitosti k pronájmu, a jste se naučili některé cenné lekce v prvním roce (někdy prostřednictvím pokusů a omylů). Jste plně na palubě s celou tuto nemovitost investovat věc a jsou připraveni udělat další strategický krok. Jste na vzrušující křižovatce!

ale na co se zaměřit jako první? Od jednání s dodavateli, daně, nájemci a účetnictví-nemluvě o identifikaci nových investičních příležitostí—je toho hodně co řešit.

v tomto článku se podíváme na to, jak škálovat od jedné nebo dvou nemovitostí až po budování rozsáhlého portfolia nemovitostí.

>> V případě, že jste vynechal to: začátečník checklist pro investování do nemovitostí

Společné Problémy a Jak Je Překonat

Časové Omezení

Time management bude jedním z vašich nejčastějších problémů, jak si budovat své realitní portfolio. Být pronajímatelem je spousta práce, dokonce i s několika vlastnostmi. Pokud chcete vše spravovat sami, každá nemovitost, kterou získáte, bude mít své vlastní časové závazky. Budete muset vybudovat tým, abyste mohli spravovat svá stávající aktiva a zároveň pokračovat v měřítku.

řešení: začněte úkoly outsourcingu tam, kde to dává smysl. Najměte si správce nemovitosti. Najděte skvělou realitní CPA. Použijte společnost na klíč k rychlému nalezení nových investičních příležitostí. Implementujte online platební systém, který pomáhá snížit opožděné platby. Zemědělství z úkoly, jako jsou tyto a využívání nových technologií udrží vaše příjmy z nemovitostí více „pasivní“, než kdyby jste se snažili dělat všechno sami. Delegování vás také uvolní, abyste se soustředili na větší obrázek a položky s vysokou prioritou, které vyžadují vaši pozornost.

„jsem zadávat všechny každodenní věci a zaměřit se na řešení pořízení a financování, protože to je část, kterou si užívám.“- Jimmy Moncrief, zkušený realitní investor

Tip: Pokud nechcete, aby se vaše portfolio nemovitostí stalo vaší prací na plný úvazek, zvažte pronájem společnosti pro správu nemovitostí, která převezme každodenní provozní a administrativní úkoly.

>>příbuzný: kdy byste měli najmout společnost pro správu nemovitostí?

být vázán na jednotný trh

pokud je vaším plánem budovat a spravovat své portfolio nemovitostí sami, budete se chtít ujistit, že vaše nemovitosti jsou v těsné geografické blízkosti.

jak však několikrát zdůraznil generální ředitel Roofstock Gary Beasley, tato metoda ztrácí jednu z nejlepších výhod nemovitostí: diverzifikaci rizika. Vrstvení na více nemovitostí expozici ve stejné zeměpisné oblasti je realitní ekvivalent ‚zdvojnásobení dolů na“ spíše než „rozdělení osmičky‘.

alternativně, vázání vašich investičních nemovitostí do různých ekonomik vám umožní odstranit riziko mezi místem, kde žijete / pracujete, a vaší pasivní investiční strategií. Nejen, že rozšiřuje své hledání stopy zbaví vás investovat na trzích s různými vlastnostmi, které se hodí své finanční profil a kritéria investování.

>>Související: 3 otázky o investice do nemovitostí místech

Řešení: využijte řešení, které umožní vám investovat mimo místní trh! V době, kdy je investování do nemovitostí rychle demokratizováno pro každodenního investora, nákup nemovitostí k pronájmu na dálku je nový status quo. Nebudete najít cenově dostupné, cash-tekoucí investiční nemovitost v Seattlu, San Francisco nebo New York, ale určitě můžete, pokud se zaměřujete na Středozápad a jih.

Tip: v těchto oblastech můžete snadno investovat pomocí tržiště, jako je Roofstock, k nákupu rodinných pronájmů na klíč. Roofstock poskytuje všechny finanční údaje, podrobnosti o nemovitosti a partnery, které potřebujete k vyhodnocení a nákupu investičních nemovitostí. Dokonce vás nastaví s poskytovateli pojištění, půjčky a správa nemovitostí.

finanční prostředky na škálování vašeho portfolia

hotovost je palivo, které udržuje váš investiční motor v chodu. Čím větší dostupnost hotovosti máte, tím větší je vaše schopnost rychle jednat o nových investičních příležitostech, když se objeví.

řešení: existuje několik způsobů, jak řešit krátkodobé problémy cash-flow.

• nejprve můžete refinancovat nebo prodat existující nemovitost, abyste vytvořili nějaký okamžitý kapitál. To by znamenalo využít současnou investici proti nové příležitosti. Někdy refinancování vybudovat své portfolio nemovitostí je dobrý nápad, ale doporučujeme udělat svůj výzkum nejprve a konzultace s finančním poradcem.

• Další strategie používá důvtipný realitních investorů je 1031. Když prodáváte investiční nemovitost, budete platit nějaké statný kapitálové zisky daně v době prodeje, pokud máte zisky. Ale pokud budeš dělat IRS 1031 odložené exchange, to vám umožní odložit všechny kapitálové zisky daně, pokud reinvestovat výnosy v novou nemovitost nebo portfolio vlastnosti stejné nebo vyšší hodnoty a udržet podobný nebo vyšší částky úvěru. Ipso facto? Výměna 1031 efektivně umožňuje obchodovat až do portfolia s vyššími příjmy a využít vložený kapitál pro reinvestování.

>> Související: klady a zápory 1031

• Partnerství s další investor, nebo několik investorů, není neobvyklé, zejména v realitní prostor. Stejně jako všechny investiční strategie, existují klady a zápory. Například spolupráce s někým jiným rozšiřuje riziko, dává vám více kapitálu pro práci a rozděluje odpovědnost, takže pro každého jednotlivce je méně práce. Na druhou stranu, pokud se váš partner rozhodne, že chce ven, vaše firma bude potřebovat nějakou restrukturalizaci. Možná se ocitnete v pozici, kdy budete muset koupit parter (Y) nebo prodat některá svá aktiva. Partnerství s ostatními lidmi může také snížit vaše marže, a nebudete jediný, kdo volá výstřely. Jak jsme řekli-vše záleží na vašem investičním stylu a cílech. Když o tom mluvíme…

>>Tip: Pokud prodáváte nemovitost do jednoho roku od nákupu, budete podléhat vyšší daňové sazbě, než když budete držet majetek za více než rok. Podívejte se na náš článek o daňových tipech pro investory do nemovitostí.

jak vypadají vaše investiční cíle?

To je důležité zvážit, dlouho předtím, než začnete proces hledání investiční nemovitosti. Pokud chcete budovat své portfolio nemovitostí, ale nedefinovali jste konečný cíl, udělejte malý krok zpět.

• je vaším cílem mít diverzifikované portfolio s domy na řadě různých trhů?
• zaměřujete se výhradně na hodnotu portfolia pocketbook?
• Kolik domů bude trvat, dokud zisk z pronájmu přesáhne vaše životní náklady?
• hledáte vyšší měsíční peněžní tok, větší stabilitu nebo něco mezi tím? Někdy vlastnosti s nižším výnosem bývají bezpečnější investice a domy s vyšším výnosem přicházejí s trochu větším rizikem.

Všechny tyto (a další) jsou důležité otázky odpovědět před měřítko realitní investiční portfolio. Jako vždy znát své cíle nejprve a pak dát správné systémy a lidi na místě, které vám pomohou dosáhnout.

*****

zajímá Vás nákup portfolia investičních nemovitostí? Ať už chcete pět nebo 20 vlastnosti, Roofstock má řadu na různých trzích.