Fra ejer til Investor: hvordan man opbygger en Ejendomsinvesteringsportefølje

så du har et par investeringsejendomme i din portefølje. Du har et godt greb om, hvad der kræves for at være en udlejningsejendom ejer, og du lærte nogle værdifulde lektioner i dit første år (nogle gange gennem forsøg og fejl). Du er fuldt ombord med hele denne ejendomsinvesterings ting og er klar til at gøre dit næste strategiske træk. Du er ved en spændende korsvej!

men hvad skal man først fokusere på? Fra at beskæftige sig med entreprenører, skatter, lejere og bogføring—for ikke at nævne at identificere nye investeringsmuligheder—er der meget at tackle.

i denne artikel vil vi se på, hvordan man skalerer fra en eller to ejendomme til opbygning af en betydelig ejendomsportefølje.

>> i tilfælde af at du gik glip af det: begynderens tjekliste for ejendomsinvestering

almindelige udfordringer og hvordan man kan overvinde dem

tidsbegrænsninger

tidsstyring vil være en af dine mest almindelige udfordringer, når du bygger din ejendomsportefølje. At være en udlejer er en masse arbejde, selv med blot et par egenskaber. Hvis du ønsker at styre alt selv, vil hver ejendom, du erhverver, have sine egne tidsforpligtelser. Du bliver nødt til at opbygge et team for at administrere dine eksisterende aktiver, mens du fortsætter med at skalere.

løsning: Start outsourcing opgaver, hvor det giver mening. Leje en ejendomsadministrator. Find en stor fast ejendom CPA. Brug et nøglefærdigt selskab til hurtigt at finde nye investeringsmuligheder. Implementere et online lejebetalingssystem, der hjælper med at reducere forsinkede betalinger. Landbrug ud opgaver som disse og drage fordel af ny teknologi vil holde din ejendom indkomst mere “passiv” end hvis du forsøgte at gøre alt selv. Delegering vil også frigøre dig til at fokusere på det større billede og højt prioriterede emner, der har brug for din opmærksomhed.

“jeg outsourcer alle de daglige ting og fokuserer på erhvervelse og finansiering af aftaler, da det er den del, jeg nyder.”- Jimmy Moncrief, erfaren fast ejendom investor

Tip: Hvis du ikke ønsker, at din ejendomsportefølje skal blive dit fuldtidsjob, kan du overveje at ansætte et ejendomsadministrationsselskab til at overtage de daglige operationelle og administrative opgaver.

>>relateret: Hvornår skal du ansætte et ejendomsadministrationsselskab?

at være bundet til et indre marked

hvis din plan er at opbygge og administrere din ejendomsportefølje selv, skal du sørge for, at dine ejendomme er inden for tæt geografisk nærhed til hinanden.

men som Roofstock CEO Gary Beasley har påpeget et antal gange, denne metode fortaber en af fast ejendom bedste fordele: diversificering af risiko. Lagdeling på mere fast ejendom eksponering i samme geografiske område er fast ejendom svarer til ‘fordobling ned på’ snarere end ‘opdeling ottere’.

alternativt kan du binde dine investeringsejendomme til forskellige økonomier for at afkoble risikoen mellem hvor du bor/arbejder og din passive investeringsstrategi. Ikke kun det, at udvide dit søgefodaftryk frigør dig til at investere i markeder med forskellige kvaliteter, der passer til din økonomiske profil og investeringskriterier.

>>3 spørgsmål til at stille om investeringsejendomme

Løsning: Udnyt løsninger, der giver dig mulighed for at investere uden for dit lokale marked! I en tid, hvor ejendomsinvestering hurtigt demokratiseres for den daglige investor, er køb af lejeboliger eksternt den nye status. Du vil ikke finde en overkommelig, kontantstrømmende investeringsejendom i Seattle, San Francisco eller Ny York, men det kan du helt sikkert, hvis du sætter dine seværdigheder i Midtvesten og Syd.

Tip: Du kan nemt investere i disse områder ved at bruge en markedsplads som Roofstock til at købe nøglefærdige enfamilieudlejninger. Roofstock leverer alle de økonomiske data, ejendomsoplysninger og partnere, du har brug for til at evaluere og købe investeringsejendomme. De sætter dig endda op med udbydere til forsikring, udlån og ejendomsadministration.

at have de økonomiske midler til at skalere din portefølje

kontanter er det brændstof, der holder din investeringsmotor kørende. Jo mere tilgængelighed til kontanter du har, jo større er din evne til at handle hurtigt på nye investeringsmuligheder, når de dukker op.

løsning: der er et par måder at løse kortsigtede pengestrømsproblemer på.

• først kan du refinansiere eller sælge en eksisterende ejendom for at generere en øjeblikkelig kapital. Dette ville betyde at udnytte en nuværende investering mod en ny mulighed. Nogle gange er refinansiering til at opbygge din ejendomsportefølje en god ide, men vi anbefaler at gøre din forskning først og konsultere med en finansiel rådgiver.

• en anden strategi, der bruges af kyndige ejendomsinvestorer, er 1031-børsen. Når du sælger en investeringsejendom, betaler du nogle heftige kapitalgevinstskatter på salgstidspunktet, hvis du har gevinster. Men hvis du foretager en udskudt IRS 1031-udveksling, giver dette dig mulighed for at udsætte alle kapitalgevinstskatter, hvis du geninvesterer provenuet i en ny ejendom eller portefølje af ejendomme med samme eller højere værdi og opretholder lignende eller højere lånebeløb. Ipso facto? En 1031-udveksling giver dig effektivt mulighed for at handle op til en portefølje med højere indkomst og udnytte indlejret egenkapital til geninvestering.

>> relaterede: fordele og ulemper ved en 1031-udveksling

• partnerskab med en anden investor eller flere investorer er ikke ualmindeligt, især inden for fast ejendom. Ligesom alle investeringsstrategier er der fordele og ulemper ved dette. For eksempel spreder samarbejde med en anden risiko, giver dig mere kapital til at arbejde med og distribuerer ansvar, så der er mindre arbejde for hver enkelt person. På bagsiden, hvis din partner beslutter, at de vil ud, din virksomhed har brug for en vis omstrukturering. Du kan finde dig selv i stand til at skulle købe dine parter ud eller sælge nogle af dine aktiver. Partnerskab med andre mennesker kan også skære i dine margener, og du vil ikke være den eneste, der kalder skuddene. Som vi sagde-det hele afhænger af din investering stil og mål. Apropos hvilke…

>>Tip: Hvis du sælger en ejendom inden for et år efter købet, vil du være underlagt en højere skattesats, end hvis du har ejendommen i over et år. Tjek vores stykke om skat tips til fast ejendom investorer.

Hvordan ser dine investeringsmål ud?

dette er vigtigt at overveje længe før du begynder processen med at lede efter investeringsejendomme. Hvis du vil opbygge din ejendomsportefølje, men ikke har defineret slutmålet, skal du tage et lille skridt tilbage.

• er dit mål at have en diversificeret portefølje med boliger på en række forskellige markeder?
• er du udelukkende fokuseret på PocketBook værdien af porteføljen?
• hvor mange boliger vil det tage, indtil overskuddet fra dine huslejer overstiger dine leveomkostninger?
• Leder du efter højere månedlig pengestrøm, mere stabilitet eller noget derimellem? Nogle gange har ejendomme med lavere udbytte tendens til at være sikrere investeringer, og boliger med højere udbytte har lidt mere risiko.

alle disse (og flere) er vigtige spørgsmål at besvare, før du skalerer din ejendom investeringsportefølje. Som altid skal du først kende dine mål og derefter sætte de rette systemer og mennesker på plads for at hjælpe dig med at nå dem.

*****

er du nysgerrig efter at købe en portefølje af investeringsejendomme? Uanset om du vil have fem eller 20 ejendomme, Roofstock har en række forskellige markeder.