Immobilienentwicklungsfinanzierung: Was ist das und sollte ich darüber nachdenken?

Gary Hemming, ABC Finance Ltd

Immobilienentwicklung ist eine hochprofitable Branche, und die Finanzierung von Immobilienentwicklungen kann verwendet werden, um größere Projekte zu übernehmen, ohne die Bank zu sprengen.

Lesen Sie weiter, um mehr über Entwicklungsfinanzierung zu erfahren, einschließlich was es ist, wie viel es kostet und eine Aufschlüsselung einiger wirklich nützlicher Vor- und Nachteile.

Was ist Immobilienentwicklungsfinanzierung?

Property Development Finance ist eine Art von Darlehen, die gegen Eigentum oder Land in der gleichen Weise wie eine traditionelle Hypothek gesichert ist.

Im Gegensatz zu Hypotheken sind Immobilienentwicklungsdarlehen kurzfristig und werden im Allgemeinen nur zur Finanzierung des Baus, der Umwandlung oder der Immobilie verwendet. Am Ende des Baus oder der Laufzeit des Darlehens werden die Immobilien in der Regel entweder verkauft, zu einem günstigeren Entwicklungsausstiegsprodukt oder zu einem längerfristigen Darlehen refinanziert. Die meisten Entwicklungsfinanzierungskreditgeber finanzieren einen Prozentsatz des Standortkaufs, solange die entsprechende Planung vorliegt. Wenn nicht, stehen Vorplanungsprodukte zur Verfügung, mit denen Sie kaufen und planen können.

Das Risiko für den Kreditgeber ist während der Bauphase größer und das Wertpapier im Falle eines Ausfalls schwieriger zu verkaufen. Infolgedessen sind die Zinssätze in der Regel viel höher als Hypotheken, was bedeutet, dass sie langfristig keine praktikable Option sind.

Wie viel kostet die Entwicklungsfinanzierung?

Immobilienentwicklungsfinanzierungskosten können von Kreditgeber zu Kreditgeber variieren. Der berechnete Betrag beträgt in der Regel etwa 5% pro Jahr bis zu 16,2% p.a.

Der berechnete Zinssatz hängt vom wahrgenommenen Risiko der Anwendung ab. Der Kreditgeber wird in der Regel den Standort, die Erfahrung der Kunden in ähnlichen Projekten, die Kreditgröße und das Gesamtdarlehen an den GDV (Endwert) prüfen.

Zusätzlich zu den berechneten Zinsen können weitere Gebühren anfallen.

Die meisten Kreditgeber berechnen eine Vermittlungsgebühr für die Einrichtung des Darlehens, dies ist in der Regel 1-2% des gesamten Fazilitätsbetrags.

Darüber hinaus berechnen einige Kreditgeber eine Rücknahmegebühr, wenn das Darlehen eingelöst wird. Dieses Darlehen beträgt wiederum in der Regel 1-2%, in der Regel des Darlehensbetrags, wird aber manchmal auf den Bruttoentwicklungswert angerechnet.

Wenn Sie einen Broker verwenden, erhalten sie ihre Zahlung häufig direkt vom Kreditgeber. Manchmal wird eine Maklergebühr erhoben, entweder weil der am besten geeignete Kreditgeber sie nicht bezahlt, oder nur weil dies die Makler-Gebührenstruktur ist. Wenn eine Maklergebühr fällig ist, erwarten Sie 1-1,5%, wobei die Gebühr normalerweise dem Darlehen hinzugefügt wird.

Wie viel kann ich ausleihen?

Die Höhe der angebotenen Finanzierung wird im Allgemeinen durch den Wert des Wertpapiers begrenzt, sowohl durch den Wert am ersten Tag als auch durch den Bruttoentwicklungswert.

Um das Darlehen während des gesamten Builds zum Wert zu verwalten, wird das Darlehen normalerweise in regelmäßigen Abständen schrittweise freigegeben. Die in der Phase freigegebenen Zahlungen werden normalerweise entweder nach monatlichen Releases oder nach festgelegten Benchmarks für den Build aufgeschlüsselt.

Wenn Sie Ihr Darlehen zunächst in Anspruch nehmen, verleihen die meisten Kreditgeber gerne bis zu 65-70% des Tageswerts oder Kaufpreises. Darüber hinaus geben einige Kreditgeber die vollen Baukosten frei, vorbehaltlich des Gesamtdarlehens an den GDV (das Verhältnis des Darlehens zum endgültigen Systemwert).

Um sicherzustellen, dass die in der Phase freigegebenen Zahlungen korrekt verwaltet werden und das Projekt auf Kurs bleibt, wird in der Regel ein Überwachungsgutachter ernannt. Ihre Aufgabe ist es, den Fortschritt des Baus, die Qualität der Arbeiten und den anhaltenden Wert der Website zu überprüfen.

Es ist in der Regel möglich, bis zu 70% des Bruttoentwicklungswerts als Gesamtfazilität zu leihen, obwohl die billigsten Produkte in der Regel auf 55-60% begrenzt sind.

Wie bewerten Kreditgeber Anträge auf Entwicklungsfinanzierung?

Jeder Kreditgeber hat seine eigenen Methoden zur Bewertung von Anträgen, obwohl die von ihm angeforderten Informationen einen großen Crossover aufweisen. Erwarten Sie im Allgemeinen, dass Sie die folgenden Informationen bereitstellen müssen:-

• Persönliche Daten – wie Name, Geburtsdatum, Adresse Ihrer Person / der Direktoren des Unternehmens (sofern über eine GMBH erworben).
• Die Einzelheiten einer Baugenehmigung – einschließlich geplanter Änderungen oder zukünftiger Anträge.
• Detaillierte Kosten und Zeitpläne für das Programm – normalerweise erwartet der Kreditgeber, dass dies sowohl nach Monat als auch nach dem, wofür das Geld ausgegeben wird, aufgeschlüsselt wird.
• Details Ihrer professionellen Berater – wie Architekten, Buchhalter, Anwälte und Bauunternehmer.
• Ein aktueller Entwicklungslebenslauf für alle Kreditnehmer – Dieser sollte Einzelheiten zu früheren durchgeführten Programmen enthalten.

Muss ich monatlich zahlen?

Die monatlichen Zinsen werden normalerweise dem Darlehen hinzugefügt, was bedeutet, dass monatlich nichts zu zahlen ist. Obwohl die Zinsen theoretisch monatlich gezahlt werden könnten, wird das Hinzufügen zum Darlehen als einfacher angesehen, da die Entwicklungen tendenziell einen schlechten Cashflow aufweisen und das gesamte Geld am Ende des Projekts eingeht.

Gibt es Nachteile bei der Aufnahme eines Immobilienentwicklungsdarlehens?

Ja, wenn Sie ein Immobilienentwicklungsdarlehen aufnehmen, müssen Sie dem Kreditgeber während des gesamten Baus antworten. Um die Zahlung der nächsten Stufe freizugeben, müssen Sie Besuche vor Ort arrangieren, mit dem Kreditgeber in Verbindung bleiben und Updates zum Build bereitstellen. Obwohl dies nicht zu belastend ist, ist es eine andere Sache, während einer bereits geschäftigen Zeit zu verwalten.

Der zweite Nachteil des Abschlusses von Immobilienentwicklungsfinanzierungen besteht darin, dass Kreditgeber viele Informationen benötigen, um einen Antrag zu bewerten. Obwohl dies schwierig sein kann, ist die Realität, dass die meisten erforderlichen Informationen bereits verfügbar sind, wenn das Projekt gut geplant ist.

Drittens fallen bei der Verwendung von Finanzmitteln natürlich Gebühren und Zinsen an, die sich auf Ihren Gesamtgewinn auswirken.

Warum ist die Finanzierung von Immobilienentwicklungen so beliebt?

Bauträgerdarlehen können potenziell große Gewinne für Bauträger erzielen, indem sie die Möglichkeit eröffnen, größere Vorhaben aufzunehmen. Selbst wenn ein Projekt ohne Finanzierung finanziert werden könnte, können Sie möglicherweise mehrere Projekte finanzieren, indem Sie weniger Geld in das Programm stecken.

Auch Immobilienentwicklung kann große Gewinne für den Entwickler schaffen, erfordert aber eine lange Zeit des Aufwands, mit dem Gewinn am Ende kommen. Dies kann dazu führen, dass der Cashflow während des Baus schlecht ist, was durch die Finanzierung des Standorts behoben werden kann.