Vom Eigentümer zum Investor: So erstellen Sie ein Immobilieninvestitionsportfolio

Sie haben also ein paar Anlageimmobilien in Ihrem Portfolio. Sie haben ein gutes Verständnis dafür, was es braucht, um ein Vermieter zu sein, und Sie haben in Ihrem ersten Jahr einige wertvolle Lektionen gelernt (manchmal durch Versuch und Irrtum). Sie sind voll an Bord mit dieser ganzen Immobilieninvestitionssache und sind bereit, Ihren nächsten strategischen Schritt zu machen. Sie befinden sich an einem aufregenden Scheideweg!

Aber worauf sollte man sich zuerst konzentrieren? Vom Umgang mit Auftragnehmern, Steuern, Mietern und Buchhaltung bis hin zur Identifizierung neuer Investitionsmöglichkeiten gibt es viel zu tun.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie von einer oder zwei Immobilien zum Aufbau eines beträchtlichen Immobilienportfolios skalieren können.

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Gemeinsame Herausforderungen und wie man sie überwindet

Zeitbeschränkungen

Zeitmanagement wird eine Ihrer häufigsten Herausforderungen beim Aufbau Ihres Immobilienportfolios sein. Vermieter zu sein ist eine Menge Arbeit, auch mit nur ein paar Immobilien. Wenn Sie alles selbst verwalten möchten, hat jede Immobilie, die Sie erwerben, ihre eigenen zeitlichen Verpflichtungen. Sie müssen ein Team aufbauen, um Ihre vorhandenen Assets zu verwalten und gleichzeitig weiter zu skalieren.

Lösung: Beginnen Sie mit dem Outsourcing von Aufgaben, wo es Sinn macht. Mieten Sie einen Property Manager. Finden Sie einen großartigen Immobilien-CPA. Nutzen Sie ein schlüsselfertiges Unternehmen, um schnell neue Investitionsmöglichkeiten zu finden. Implementieren Sie ein Online-Mietzahlungssystem, mit dem verspätete Zahlungen verringert werden können. Wenn Sie Aufgaben wie diese erledigen und neue Technologien nutzen, bleibt Ihr Immobilieneinkommen „passiver“, als wenn Sie versuchen würden, alles selbst zu tun. Durch das Delegieren können Sie sich auch auf das Gesamtbild und die Elemente mit hoher Priorität konzentrieren, die Ihre Aufmerksamkeit benötigen.

“ Ich lagere alle täglichen Dinge aus und konzentriere mich auf die Akquisition und Finanzierung von Deals, da dies der Teil ist, den ich genieße.“ – Jimmy Moncrief, erfahrener Immobilieninvestor

Tipp: Wenn Sie nicht möchten, dass Ihr Immobilienportfolio zu Ihrem Vollzeitjob wird, sollten Sie eine Immobilienverwaltungsgesellschaft beauftragen, die die täglichen operativen und administrativen Aufgaben übernimmt.

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An einen Binnenmarkt gebunden sein

Wenn Sie Ihr Immobilienportfolio selbst aufbauen und verwalten möchten, sollten Sie sicherstellen, dass sich Ihre Immobilien in unmittelbarer geografischer Nähe zueinander befinden.

Wie Gary Beasley, CEO von Roofstock, bereits mehrfach betont hat, verliert diese Methode jedoch einen der besten Vorteile von Immobilien: die Diversifizierung des Risikos. Layering auf mehr Immobilien-Exposition in der gleichen geografischen Region ist das Immobilien-Äquivalent von ‚Verdoppelung auf‘ anstatt ‚Splitting Eights‘.

Alternativ können Sie durch die Bindung Ihrer Anlageimmobilien an verschiedene Volkswirtschaften das Risiko zwischen Ihrem Wohn- / Arbeitsort und Ihrer passiven Anlagestrategie entkoppeln. Darüber hinaus können Sie durch die Erweiterung Ihrer Suche in Märkte mit unterschiedlichen Qualitäten investieren, die Ihrem Finanzprofil und Ihren Investitionskriterien entsprechen.

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Lösung: Nutzen Sie Lösungen, die es Ihnen ermöglichen, außerhalb Ihres lokalen Marktes zu investieren! In einer Zeit, in der Immobilieninvestitionen für den alltäglichen Anleger schnell demokratisiert werden, ist der Kauf von Mietobjekten aus der Ferne der neue Status quo. Sie werden in Seattle, San Francisco oder New York keine erschwingliche, Cashflow-Finanzinvestition gehaltene Immobilie finden, aber Sie können dies mit Sicherheit, wenn Sie den Mittleren Westen und Süden im Visier haben.

Tipp: Sie können ganz einfach in diese Gebiete investieren, indem Sie einen Marktplatz wie Roofstock nutzen, um schlüsselfertige Einfamilienhäuser zu kaufen. Roofstock bietet alle Finanzdaten, Immobiliendetails und Partner, die Sie für die Bewertung und den Kauf von Anlageimmobilien benötigen. Sie haben Sie sogar mit Anbietern für Versicherungen, Kredite und Immobilienverwaltung zusammengebracht.

Über die finanziellen Mittel verfügen, um Ihr Portfolio zu skalieren

Bargeld ist der Treibstoff, der Ihren Anlagemotor am Laufen hält. Je mehr Zugang zu Bargeld Sie haben, desto größer ist Ihre Fähigkeit, schnell auf neue Investitionsmöglichkeiten zu reagieren, wenn sie auftauchen.

Lösung: Es gibt verschiedene Möglichkeiten, kurzfristige Cashflow-Probleme zu lösen.

• Zunächst können Sie eine bestehende Immobilie refinanzieren oder verkaufen, um sofortiges Kapital zu generieren. Dies würde bedeuten, eine aktuelle Investition gegen eine neue Chance zu nutzen. Manchmal ist eine Refinanzierung zum Aufbau Ihres Immobilienportfolios eine gute Idee, aber wir empfehlen, zuerst zu recherchieren und sich mit einem Finanzberater zu beraten.

• Eine weitere Strategie, die von versierten Immobilieninvestoren verwendet wird, ist die 1031 Exchange. Wenn Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkaufen, zahlen Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs einige hohe Kapitalertragssteuern, wenn Sie Gewinne haben. Wenn Sie jedoch einen aufgeschobenen Umtausch nach IRS 1031 durchführen, können Sie alle Kapitalertragsteuern aufschieben, wenn Sie den Erlös in eine neue Immobilie oder ein Portfolio von Immobilien mit gleichem oder höherem Wert reinvestieren und ähnliche oder höhere Darlehensbeträge beibehalten. Ipso facto? Eine 1031-Börse ermöglicht es Ihnen effektiv, bis zu einem Portfolio mit höherem Einkommen zu handeln und eingebettetes Eigenkapital für die Reinvestition zu nutzen.

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• Partnerschaft mit einem anderen Investor oder mehreren Investoren ist nicht ungewöhnlich, vor allem im Immobilienbereich. Wie bei allen Anlagestrategien gibt es Vor- und Nachteile. Zum Beispiel verteilt die Zusammenarbeit mit jemand anderem das Risiko, gibt Ihnen mehr Kapital, mit dem Sie arbeiten können, und verteilt die Verantwortung, sodass für jeden Einzelnen weniger Arbeit anfällt. Auf der anderen Seite, wenn Ihr Partner entscheidet, dass er aussteigen möchte, muss Ihr Unternehmen umstrukturiert werden. Möglicherweise befinden Sie sich in der Lage, Ihre Partner zu kaufen oder einige Ihrer Vermögenswerte zu verkaufen. Die Partnerschaft mit anderen Personen kann auch Ihre Margen beeinträchtigen, und Sie werden nicht der einzige sein, der das Sagen hat. Wie gesagt – es hängt alles von Ihrem Anlagestil und Ihren Zielen ab. Apropos…

>> Tipp: Wenn Sie eine Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Kauf verkaufen, unterliegen Sie einem höheren Steuersatz als wenn Sie die Immobilie länger als ein Jahr halten. Schauen Sie sich unsere Steuertipps für Immobilieninvestoren an.

Wie sehen Ihre Anlageziele aus?

Dies ist wichtig, lange bevor Sie mit der Suche nach Anlageimmobilien beginnen. Wenn Sie Ihr Immobilienportfolio aufbauen möchten, aber das Endziel nicht definiert haben, machen Sie einen kleinen Schritt zurück.

• Ist es Ihr Ziel, ein diversifiziertes Portfolio mit Häusern in verschiedenen Märkten zu haben?
• Konzentrieren Sie sich ausschließlich auf den Taschenbuchwert des Portfolios?
• Wie viele Häuser wird es dauern, bis der Gewinn aus Ihren Mieten Ihre Lebenshaltungskosten übersteigt?
• Suchen Sie einen höheren monatlichen Cashflow, mehr Stabilität oder etwas dazwischen? Manchmal sind renditestärkere Immobilien tendenziell sicherere Investitionen, und renditestärkere Häuser sind mit etwas mehr Risiko verbunden.

All dies (und mehr) sind wichtige Fragen, die Sie beantworten müssen, bevor Sie Ihr Immobilieninvestmentportfolio skalieren. Wie immer sollten Sie zuerst Ihre Ziele kennen und dann die richtigen Systeme und Mitarbeiter einsetzen, um sie zu erreichen.

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Neugierig auf den Kauf eines Portfolios von Anlageimmobilien? Ob Sie fünf oder 20 Immobilien wünschen, Roofstock hat eine Vielzahl in verschiedenen Märkten.