Ejendomsudviklingsfinansiering: Hvad er det, og skal jeg overveje det?

Gary Hemming, ABC Finance Ltd

ejendomsudvikling er en meget rentabel industri, og ejendomsudviklingsfinansiering kan bruges til at give dig mulighed for at påtage dig større ordninger uden at bryde banken.

læs videre for at finde ud af mere om udviklingsfinansiering, herunder hvad det er, hvor meget det koster og en oversigt over nogle virkelig nyttige fordele og ulemper.

hvad er ejendomsudviklingsfinansiering?

Ejendomsudviklingsfinansiering er en type lån, der er sikret mod ejendom eller jord på samme måde som et traditionelt pant.

i modsætning til realkreditlån er ejendomsudviklingslån kortsigtede og bruges generelt kun til at finansiere bygningen eller konverteringen eller ejendommen. I slutningen af bygningen eller lånets løbetid sælges ejendommene normalt enten, refinansieres til et billigere udviklingsudgangsprodukt eller et længerevarende lån. De fleste långivere til udviklingsfinansiering finansierer en procentdel af køb af stedet, så længe den relevante planlægning er på plads. Hvis ikke, er der Pre-planlægning produkter til rådighed, der giver dig mulighed for at købe og få planlægning.

risikoen for långiveren er større i byggefasen og sikkerheden vanskeligere at sælge i tilfælde af misligholdelse. Som et resultat er de opkrævede renter normalt langt højere end realkreditlån, hvilket betyder, at de ikke er en levedygtig mulighed på lang sigt.

hvor meget koster udviklingsfinansiering?

Ejendomsudviklingsfinansieringsomkostninger kan variere fra långiver til långiver. Det opkrævede beløb er generelt fra omkring 5% om året, helt op til 16,2% p.a.

den opkrævede rente afhænger af den opfattede risiko for applikationen. Långiver vil normalt se på stedet placering, kunder erfaring i lignende projekter, lån størrelse og det samlede lån til GDV (slutværdi).

ud over den opkrævede rente kan der være andre gebyrer at overveje.

de fleste långivere opkræver et arrangementsgebyr for oprettelse af lånet, dette er normalt 1-2% af det samlede facilitetsbeløb.

derudover opkræver nogle långivere også et indløsningsgebyr, når lånet indløses. Dette lån er igen normalt 1-2%, normalt af lånebeløbet, men opkræves undertiden på bruttoudviklingsværdien.

når du bruger en mægler, vil de ofte tage deres betaling direkte fra långiveren. Nogle gange vil der blive opkrævet et mæglergebyr, enten fordi den mest egnede långiver ikke betaler dem, eller bare fordi det er mæglerens opladningsstruktur. Hvor et mæglergebyr forfalder, forvent at betale 1-1, 5%, med gebyret normalt tilføjet til lånet.

hvor meget kan jeg låne?

finansieringsniveauet er generelt begrænset af værdien af sikkerheden, både værdien på første dag og bruttoudviklingsværdien.

for at styre lånet til værdi i hele bygningen frigives lånet normalt i etaper med jævne mellemrum. De frigjorte betalinger er normalt enten opdelt efter månedlige udgivelser eller mod faste benchmarks på build.

når du oprindeligt tegner dit lån, er de fleste långivere glade for at låne op til 65-70% af dagen en værdi eller købspris. Derudover frigiver nogle långivere de fulde byggeomkostninger underlagt det samlede lån til GDV (forholdet mellem lånet og den endelige ordningsværdi).

for at sikre, at de frigjorte betalinger styres korrekt, og at projektet forbliver på sporet, udpeges normalt en overvågningsmåler. Deres job er at kontrollere udviklingen af bygningen, kvaliteten af værker og den løbende værdi af hjemmesiden.

det er normalt muligt at låne op til 70% af bruttoudviklingsværdien som en samlet facilitet, selvom de billigste produkter normalt er begrænset til 55-60%.

hvordan vurderer långivere applikationer til udviklingsfinansiering?

hver långiver har deres egne metoder til vurdering af ansøgninger, selv om der er en stor crossover i de oplysninger, de anmoder om. Generelt forventer at skulle give følgende oplysninger:-

• personlige oplysninger – såsom navn, fødselsdato, adresse på dig selv/selskabets direktører (hvor købt gennem et Ltd-selskab).
• detaljerne i enhver byggetilladelse – herunder eventuelle planlagte revisioner eller fremtidige applikationer.
• detaljerede omkostninger og tidsplaner for ordningen – normalt vil långiveren forvente, at dette opdeles efter både måned og hvad pengene vil blive brugt på.
• oplysninger om dine professionelle rådgivere – såsom arkitekter, revisorer, advokater og entreprenører.
• et opdateret UDVIKLINGSCV for alle låntagere – dette skal give detaljer om tidligere gennemførte ordninger.

skal jeg foretage månedlige betalinger?

den månedlige rente føjes normalt til lånet, hvilket betyder, at der ikke er noget at betale månedligt. Selvom renterne i teorien kunne betales månedligt, betragtes det som enklere at tilføje det til lånet, da udviklingen har en tendens til at have dårlig pengestrøm, hvor alle pengene kommer ind i slutningen af projektet.

er der nogen ulemper ved at optage et ejendomsudviklingslån?

ja, ved at tage et ejendomsudviklingslån, skal du svare til långiveren i hele bygningen. For at frigive den næste fase betaling, skal du arrangere besøg på stedet, forblive i kommunikation med långiveren og give opdateringer om bygningen. Selvom dette ikke er for besværligt, er det en anden ting at styre i en allerede travl tid.

den anden ulempe ved at tegne ejendomsudviklingsfinansiering er, at långivere kræver en masse information for at vurdere en ansøgning. Selvom dette kan være vanskeligt, er virkeligheden, at hvis projektet er godt planlagt, vil de fleste af de krævede oplysninger allerede være tilgængelige.

for det tredje vil naturligvis brug af finansiering medføre gebyrer og renter, som vil skære i din samlede fortjeneste.

Hvorfor er ejendomsudviklingsfinansiering så populær?

ejendomsudviklingslån kan skabe potentielt store overskud for ejendomsudviklere ved at åbne muligheden for at påtage sig større ordninger. Selv hvor et projekt kunne finansieres uden finansiering, kan du ved at lægge mindre penge i ordningen muligvis finansiere flere projekter.

ejendomsudvikling kan også skabe store overskud for bygherren, men kræver en lang periode med udlæg, hvor overskuddet kommer i slutningen. Dette kan medføre, at pengestrømmen er dårlig under bygningen, noget der kan løses ved at finansiere stedet.