Kiinteistökehitysrahoitus: mitä se on ja pitäisikö sitä harkita?

Gary Hemming, ABC Finance Ltd

kiinteistökehitys on erittäin kannattava toimiala, ja kiinteistökehitysrahoituksella voi ottaa vastaan isompia järjestelmiä pankkia rikkomatta.

Lue lisää kehitysrahoituksesta, mukaan lukien mitä se on, kuinka paljon se maksaa ja erittely joistakin todella hyödyllisistä eduista ja haitoista.

mitä on kiinteistökehitysrahoitus?

Kiinteistökehitysrahoitus on lainatyyppi, jonka vakuutena on omaisuutta tai maata paljolti samalla tavalla kuin perinteinen asuntolaina.

toisin kuin asuntolainat, kiinteistökehityslainat ovat lyhytaikaisia ja niitä käytetään yleensä vain rakennuksen, muuntamisen tai kiinteistön rahoittamiseen. Rakennusajan eli laina-ajan päättyessä kiinteistöt yleensä joko myydään, jälleenrahoitetaan edullisempaan kehityspoistotuotteeseen tai pidempiaikaiseen lainaan. Useimmat kehitysrahoituslainaajat rahoittavat tietyn prosenttiosuuden tonttihankinnasta, kunhan tarvittava suunnittelu on tehty. Jos ei, on olemassa pre-suunnittelu tuotteita, joiden avulla voit ostaa ja saada suunnittelu.

lainanantajalle aiheutuva riski on suurempi rakennusvaiheessa ja vakuus vaikeampi myydä maksukyvyttömyystilanteessa. Tämän seurauksena veloitetut korot ovat yleensä paljon korkeammat kuin asuntolainat, eli ne eivät ole varteenotettava vaihtoehto pitkällä aikavälillä.

paljonko kehitysrahoitus maksaa?

Kiinteistökehitysrahoituksen kustannukset voivat vaihdella lainanantajan mukaan. Veloitettu summa on yleensä noin 5% vuodessa, aina 16,2% vuodessa.

veloitettu korko riippuu hakemuksen koetusta riskistä. Lainanantaja tarkastelee yleensä kohteen sijaintia, asiakkaiden kokemusta vastaavista projekteista, lainan kokoa ja kokonaislainaa GDV: lle (loppuarvo).

perittyjen korkojen lisäksi voi olla harkittavana muitakin palkkioita.

useimmat lainanantajat veloittavat lainan perustamisesta järjestelypalkkion, joka on yleensä 1-2% lainan kokonaismäärästä.

lisäksi osa lainanantajista perii lainan lunastuksen yhteydessä myös lunastuspalkkion. Tämä laina on jälleen yleensä 1-2%, yleensä lainan määrästä, mutta joskus veloitetaan bruttokehitysarvosta.

välittäjää käyttäessään he ottavat usein maksunsa suoraan lainanantajalta. Joskus välittäjä maksu veloitetaan, joko koska sopivin lainanantaja ei maksa niitä, tai vain koska se on välittäjät maksu rakenne. Jos välittäjä palkkio on erääntynyt, odottaa maksaa 1-1, 5%, jossa maksu yleensä lisätään lainan.

kuinka paljon voin lainata?

tarjotun rahoituksen määrää rajoittaa yleensä arvopaperin arvo, sekä ensimmäisen päivän arvo että bruttokehitysarvo.

jotta laina saadaan hoidettua arvoltaan koko rakentamisen ajan, laina vapautetaan yleensä vaiheittain säännöllisin väliajoin. Vaiheittain vapautetut maksut eritellään yleensä joko kuukausittaisten julkistusten mukaan tai suhteessa luotolle asetettuihin vertailuarvoihin.

kun aluksi nostat lainaasi, useimmat lainanantajat lainaavat mielellään enintään 65-70% yhden päivän arvosta tai ostohinnasta. Lisäksi eräät luotonantajat vapauttavat rakentamiskustannukset kokonaisuudessaan GDV: lle myönnetyn kokonaislainan perusteella (lainan suhde ohjelman lopulliseen arvoon).

sen varmistamiseksi, että vaiheessa vapautetut maksut hoidetaan oikein ja että hanke pysyy raiteillaan, nimitetään yleensä valvova katsastaja. Heidän tehtävänään on tarkistaa rakentamisen edistyminen, töiden laatu ja kohteen jatkuva arvo.

lainaksi voi yleensä saada enintään 70 prosenttia kokonaiskehitysarvosta, vaikka halvimpien tuotteiden enimmäismäärä on yleensä 55-60 prosenttia.

miten lainanantajat arvioivat kehitysrahoitushakemuksia?

jokaisella lainanantajalla on omat menetelmänsä hakemusten arviointiin, joskin heidän pyytämissään tiedoissa on suuri poikkileikkaus. Yleensä odottaa tarvitse antaa seuraavat tiedot:-

• henkilötiedot-kuten nimi, syntymäaika, osoite itse/johtajat yrityksen (jos ostettu kautta Ltd yritys).
• mahdollisen suunnitteluluvan yksityiskohdat – mukaan lukien suunnitellut korjaukset tai tulevat sovellukset.
• järjestelmän yksityiskohtaiset kustannukset ja aikataulut – yleensä lainanantaja odottaa, että ne eritellään sekä kuukauden että sen mukaan, mihin rahat käytetään.
• yksityiskohtaiset tiedot ammatillisista neuvonantajistanne – kuten arkkitehdeista, kirjanpitäjistä, asianajajista ja urakoitsijoista.
• ajantasainen kehitys-ansioluettelo kaikille lainanottajille.

Täytyykö minun maksaa kuukausimaksuja?

lainaan lisätään yleensä kuukausikorko, eli kuukausitasolla ei ole mitään maksettavaa. Vaikka korkoa voisi teoriassa maksaa kuukausittain, sen lisäämistä lainaan pidetään yksinkertaisempana, koska kehitys johtaa yleensä heikkoon kassavirtaan, jolloin kaikki rahat tulevat hankkeen lopussa.

onko kiinteistökehityslainan ottamisessa haittapuolia?

Kyllä, ottamalla kiinteistökehityslaina joutuu vastaamaan lainanantajalle koko rakentamisen ajan. Vapauttaa seuraavan vaiheen maksu, sinun täytyy järjestää sivuston käyntejä, pysyä yhteydessä lainanantajan ja antaa päivityksiä rakentaa. Vaikka tämä ei ole liian työlästä, se on toinen asia hallita aikana jo kiireinen aika.

kiinteistökehitysrahoituksen toinen haittapuoli on se, että lainanantajat tarvitsevat paljon tietoa hakemuksen arvioimiseksi. Vaikka tämä voi olla hankalaa, todellisuus on, että jos hanke on hyvin suunniteltu, suurin osa tarvittavasta tiedosta on jo saatavilla.

Kolmanneksi on selvää, että rahoituksen käyttäminen aiheuttaa palkkioita ja korkoja, jotka leikkaavat kokonaistuottoasi.

miksi kiinteistökehitysrahoitus on niin suosittua?

Kiinteistökehityslainat voivat tuottaa kiinteistökehittäjille mahdollisesti suuria voittoja, koska ne avaavat mahdollisuuden isompiin hankkeisiin. Vaikka hanke voitaisiin rahoittaa ilman rahoitusta, käyttämällä vähemmän rahaa järjestelmään voi pystyä rahoittamaan useita hankkeita.

myös kiinteistökehitys voi tuottaa rakennuttajalle suuria voittoja, mutta vaatii pitkän kulutusajan, jolloin voitto tulee lopussa. Tämä voi aiheuttaa kassavirta on huono rakentamisen aikana, mikä voidaan ratkaista rahoittamalla sivuston.