Du propriétaire à l’investisseur: Comment construire un Portefeuille d’investissement immobilier

Ainsi, vous avez quelques immeubles de placement dans votre portefeuille. Vous avez une bonne compréhension de ce qu’il faut pour être propriétaire d’un bien locatif et vous avez appris de précieuses leçons au cours de votre première année (parfois par essais et erreurs). Vous êtes pleinement à bord de toute cette affaire d’investissement immobilier et êtes prêt à faire votre prochain geste stratégique. Vous êtes à un carrefour passionnant!

Mais sur quoi se concentrer en premier ? Qu’il s’agisse de traiter avec les entrepreneurs, les taxes, les locataires et la tenue de livres, sans parler de l’identification de nouvelles opportunités d’investissement, il y a beaucoup à aborder.

Dans cet article, nous verrons comment passer d’une ou deux propriétés à la construction d’un portefeuille immobilier important.

>> Au cas où vous l’auriez manqué: La liste de contrôle du débutant pour l’investissement immobilier

Défis communs et Comment les surmonter

Contraintes de temps

La gestion du temps sera l’un de vos défis les plus courants lorsque vous construirez votre portefeuille immobilier. Être propriétaire est beaucoup de travail, même avec seulement quelques propriétés. Si vous cherchez à tout gérer vous-même, chaque propriété que vous acquérez aura ses propres engagements de temps. Vous devrez constituer une équipe afin de gérer vos actifs existants tout en continuant à évoluer.

Solution: Commencez les tâches d’externalisation là où cela a du sens. Embaucher un gestionnaire immobilier. Trouvez un excellent CPA immobilier. Utilisez une entreprise clé en main pour trouver rapidement de nouvelles opportunités d’investissement. Mettre en place un système de paiement de location en ligne qui permet de réduire les retards de paiement. Réaliser des tâches comme celles-ci et tirer parti des nouvelles technologies gardera vos revenus immobiliers plus « passifs » que si vous essayiez de tout faire vous-même. Déléguer vous permettra également de vous concentrer sur la vue d’ensemble et les éléments prioritaires qui nécessitent votre attention.

 » J’externalise toutes les tâches quotidiennes et je me concentre sur l’acquisition et le financement des transactions, car c’est la partie que j’apprécie. » – Jimmy Moncrief, investisseur immobilier expérimenté

Tip: Si vous ne souhaitez pas que votre portefeuille immobilier devienne votre emploi à temps plein, envisagez de faire appel à une société de gestion immobilière pour prendre en charge les tâches opérationnelles et administratives quotidiennes.

>> En relation: Quand devriez-vous embaucher une société de gestion immobilière?

Être lié à un marché unique

Si votre plan consiste à construire et à gérer vous-même votre portefeuille immobilier, vous voudrez vous assurer que vos propriétés se trouvent à proximité géographique les unes des autres.

Cependant, comme le PDG de Roofstock, Gary Beasley, l’a souligné à plusieurs reprises, cette méthode perd l’un des meilleurs avantages de l’immobilier: la diversification du risque. La superposition sur une plus grande exposition immobilière dans la même zone géographique équivaut à  » doubler  » plutôt qu’à  » diviser par huit « .

Alternativement, lier vos immeubles de placement à différentes économies vous permet de dé-coupler le risque entre l’endroit où vous vivez / travaillez et votre stratégie d’investissement passif. De plus, l’expansion de votre empreinte de recherche vous permet d’investir sur des marchés aux qualités différentes qui correspondent à votre profil financier et à vos critères d’investissement.

>> En relation: 3 questions à poser sur les emplacements des immeubles de placement

Solution: Profitez de solutions qui vous permettent d’investir en dehors de votre marché local! À une époque où l’investissement immobilier se démocratise rapidement pour l’investisseur quotidien, l’achat de biens locatifs à distance est le nouveau statu quo. Vous n’allez pas trouver un bien d’investissement abordable et rentable à Seattle, San Francisco ou New York, mais vous le pouvez très certainement si vous visez le Midwest et le Sud.

Astuce: Vous pouvez facilement investir dans ces domaines en utilisant un marché comme Roofstock pour acheter des locations unifamiliales clés en main. Roofstock fournit toutes les données financières, les détails de la propriété et les partenaires dont vous avez besoin pour évaluer et acheter des immeubles de placement. Ils vous ont même mis en place avec des fournisseurs d’assurance, de prêts et de gestion immobilière.

Avoir les moyens financiers de faire évoluer votre portefeuille

L’argent est le carburant qui fait tourner votre moteur d’investissement. Plus vous avez accès à de l’argent, plus vous êtes en mesure d’agir rapidement sur les nouvelles opportunités d’investissement lorsqu’elles apparaissent.

Solution: Il existe deux façons de résoudre les problèmes de trésorerie à court terme.

• Tout d’abord, vous pouvez refinancer ou vendre une propriété existante pour générer un capital immédiat. Cela signifierait tirer parti d’un investissement actuel contre une nouvelle opportunité. Parfois, le refinancement pour constituer votre portefeuille immobilier est une bonne idée, mais nous vous recommandons de faire d’abord vos recherches et de consulter un conseiller financier.

• Une autre stratégie utilisée par les investisseurs immobiliers avertis est l’échange 1031. Lorsque vous vendez un immeuble de placement, vous paierez de lourdes taxes sur les gains en capital au moment de la vente si vous avez des gains. Mais si vous effectuez un échange différé IRS 1031, cela vous permet de reporter tous les impôts sur les gains en capital si vous réinvestissez le produit dans une nouvelle propriété ou un portefeuille de propriétés de valeur égale ou supérieure et maintenez des montants de prêt similaires ou supérieurs. Ipso facto ? Un échange 1031 vous permet efficacement de négocier jusqu’à un portefeuille à revenu plus élevé et de puiser dans des actions intégrées pour les réinvestir.

>> En relation: Les avantages et les inconvénients d’un échange 1031

• Un partenariat avec un autre investisseur ou plusieurs investisseurs n’est pas rare, en particulier dans le domaine immobilier. Comme toutes les stratégies d’investissement, il y a des avantages et des inconvénients à cela. Par exemple, faire équipe avec quelqu’un d’autre répartit les risques, vous donne plus de capital avec lequel travailler et répartit les responsabilités afin qu’il y ait moins de travail pour chaque individu. D’un autre côté, si votre partenaire décide qu’il veut sortir, votre entreprise aura besoin d’une restructuration. Vous pourriez vous retrouver en position de devoir racheter vos parts ou vendre certains de vos actifs. Le partenariat avec d’autres personnes peut également réduire vos marges, et vous ne serez pas le seul à appeler les coups. Comme nous l’avons dit— tout dépend de votre style d’investissement et de vos objectifs. En parlant de ça…

>> Conseil: Si vous vendez une propriété dans l’année suivant l’achat, vous serez soumis à un taux d’imposition plus élevé que si vous détenez la propriété pendant plus d’un an. Consultez notre article sur les conseils fiscaux pour les investisseurs immobiliers.

À Quoi Ressemblent Vos Objectifs de placement ?

Ceci est important à considérer bien avant de commencer le processus de recherche d’immeubles de placement. Si vous souhaitez construire votre portefeuille immobilier mais que vous n’avez pas défini l’objectif final, prenez un petit pas en arrière.

• Votre objectif est-il d’avoir un portefeuille diversifié avec des maisons dans un certain nombre de marchés différents?
• Vous concentrez-vous uniquement sur la valeur du portefeuille ?
• Combien de maisons faudra-t-il pour que le bénéfice de vos locations dépasse vos frais de subsistance?
• Recherchez-vous des flux de trésorerie mensuels plus élevés, plus de stabilité ou quelque chose entre les deux? Parfois, les propriétés à faible rendement ont tendance à être des investissements plus sûrs et les maisons à rendement plus élevé présentent un peu plus de risques.

Toutes ces questions (et plus encore) sont des questions importantes auxquelles il faut répondre avant de dimensionner votre portefeuille de placements immobiliers. Comme toujours, connaissez d’abord vos objectifs, puis mettez en place les systèmes et les personnes appropriés pour vous aider à les atteindre.

*****

Vous souhaitez acheter un portefeuille d’immeubles de placement? Que vous souhaitiez cinq ou 20 propriétés, Roofstock a une variété sur différents marchés.