Property Development Finance: Wat is het en moet ik het overwegen?

Gary Hemming, ABC Finance Ltd

Property development is een zeer winstgevende industrie en de ontwikkeling van onroerend goed financiering kan gebruikt worden om u op de grotere stelsels zonder verbreking van de bank.

Lees verder voor meer informatie over ontwikkelingsfinanciering, met inbegrip van wat het is, hoeveel het kost en een uitsplitsing van een aantal echt nuttige voor-en nadelen.

Wat is financiering van vastgoedontwikkeling?

Vastgoedontwikkelingsfinanciering is een soort lening, die op vrijwel dezelfde wijze als een traditionele hypotheek tegen onroerend goed of grond is beveiligd.

in tegenstelling tot hypotheken zijn vastgoedontwikkelingsleningen op korte termijn en worden zij over het algemeen alleen gebruikt om de bouw, verbouwing of vastgoed te financieren. Aan het einde van de bouw, of de looptijd van de lening, de eigenschappen worden meestal ofwel verkocht, geherfinancierd naar een goedkopere ontwikkeling exit product of langere termijn lening. De meeste ontwikkelingsfinancieringsverstrekkers zullen een percentage van de aankoop van de locatie financieren zolang de relevante planning aanwezig is. Zo niet, er zijn pre-planning producten beschikbaar die u toelaten om te kopen en krijgen planning.

het risico voor de kredietgever is groter tijdens de bouwfase en het effect is moeilijker te verkopen in geval van wanbetaling. Als gevolg daarvan, de rente in rekening gebracht zijn meestal veel hoger dan hypotheken, wat betekent dat ze niet een levensvatbare optie op lange termijn.

Hoeveel Kosten ontwikkelingsfinanciering?

kosten voor de financiering van vastgoedontwikkeling kunnen van kredietgever tot kredietgever verschillen. Het in rekening gebrachte bedrag bedraagt in het algemeen ongeveer 5% per jaar, tot 16,2% per jaar

de in rekening gebrachte rentevoet is afhankelijk van het waargenomen risico van de toepassing. De kredietgever zal meestal kijken naar de locatie van de site, klanten ervaring in soortgelijke projecten, omvang van de lening en de totale lening aan GDV (eindwaarde).

naast de in rekening gebrachte rente kunnen er nog andere vergoedingen in overweging worden genomen.

de meeste kredietverstrekkers rekenen een arrangementvergoeding voor het opzetten van de lening, Dit is meestal 1-2% van het totale bedrag van de faciliteit.

bovendien zullen sommige kredietverstrekkers ook een aflossingsvergoeding in rekening brengen wanneer de lening wordt afgelost. Deze lening is weer meestal 1-2%, meestal van het leningbedrag, maar wordt soms in rekening gebracht op de bruto ontwikkelingswaarde.

wanneer een makelaar wordt gebruikt, zullen zij vaak hun betaling rechtstreeks van de kredietgever ontvangen. Soms wordt een broker fee in rekening gebracht, hetzij omdat de meest geschikte geldschieter ze niet betaalt, of gewoon omdat dat de brokers laadstructuur. Wanneer een makelaar vergoeding verschuldigd is, verwachten te betalen 1-1, 5%, met de vergoeding meestal toegevoegd aan de lening.

hoeveel kan ik lenen?

het niveau van de aangeboden financiering wordt over het algemeen beperkt door de waarde van de zekerheid, zowel de waarde op dag één als de bruto ontwikkelingswaarde.

om de lening in waarde te beheren gedurende de gehele bouwperiode, wordt de lening gewoonlijk in fasen met regelmatige tussenpozen vrijgegeven. De fase vrijgegeven betalingen worden meestal opgesplitst door maandelijkse releases of tegen vastgestelde benchmarks op de build.

wanneer u uw lening in eerste instantie opneemt, lenen de meeste kredietverstrekkers graag tot 65-70% van de dagwaarde of aankoopprijs. Bovendien zullen sommige kredietverstrekkers de volledige bouwkosten vrijgeven, afhankelijk van de totale lening aan GDV (de verhouding tussen de lening en de uiteindelijke waarde van de regeling).

om ervoor te zorgen dat de uitbetaalde betalingen in de fase correct worden beheerd en dat het project op schema blijft, wordt gewoonlijk een monitoringsurveyor aangesteld. Hun taak is om de voortgang van de bouw, de kwaliteit van de werken en de voortdurende waarde van de site te controleren.

het is meestal mogelijk om tot 70% van de bruto ontwikkelingswaarde als totale faciliteit te lenen, hoewel de goedkoopste producten gewoonlijk worden beperkt tot 55-60%.

hoe beoordelen kredietverstrekkers aanvragen voor ontwikkelingsfinanciering?

elke kredietgever heeft zijn eigen methoden voor de beoordeling van aanvragen, hoewel er een grote crossover is in de door hen gevraagde informatie. In het algemeen, verwachten te hebben om de volgende informatie te verstrekken:-

• persoonlijke gegevens-zoals de naam, geboortedatum, adres van uzelf/de bestuurders van het bedrijf (wanneer gekocht via een Ltd-bedrijf).
• details van eventuele bouwvergunningen-met inbegrip van geplande herzieningen of toekomstige aanvragen.
• gedetailleerde kosten en tijdschema ‘ s voor de regeling – gewoonlijk verwacht de kredietgever dat deze wordt uitgesplitst naar maand en waaraan het geld zal worden besteed.
• gegevens van uw professionele adviseurs – zoals architecten, accountants, advocaten en aannemers.
• een up-to-date CV voor de ontwikkeling van alle kredietnemers – dit moet bijzonderheden geven over eerdere regelingen.

moet ik maandelijks betalen?

de maandelijkse rente wordt gewoonlijk aan de lening toegevoegd, wat betekent dat er op maandbasis niets te betalen valt. Hoewel de rente maandelijks in theorie zou kunnen worden betaald, wordt het toevoegen aan de lening als eenvoudiger beschouwd omdat de ontwikkelingen de neiging hebben om een slechte cashflow te hebben, met al het geld komt aan het einde van het project.

zijn er nadelen aan het afsluiten van een vastgoedontwikkelingslening?

Ja, door het afsluiten van een vastgoedontwikkelingslening zult u gedurende de gehele bouwperiode verantwoording moeten afleggen aan de geldschieter. Om de volgende fase betaling vrij te geven, moet u ter plaatse bezoeken regelen, in Communicatie blijven met de geldschieter en updates verstrekken over de build. Hoewel dit niet al te belastend is, is het een ander ding om te beheren tijdens een reeds drukke tijd.

het tweede nadeel van het afsluiten van vastgoedontwikkelingsfinanciering is dat kredietverstrekkers veel informatie nodig hebben om een aanvraag te beoordelen. Hoewel dit lastig kan zijn, is de realiteit dat als het project goed is gepland, de meeste benodigde informatie al beschikbaar zal zijn.

Ten derde zal het gebruik van financiering uiteraard kosten en rente met zich meebrengen die in uw totale winst zullen snijden.

Waarom is vastgoedfinanciering zo populair?

Vastgoedontwikkelingsleningen kunnen potentieel grote winsten opleveren voor projectontwikkelaars, doordat zij de mogelijkheid bieden grotere projecten aan te nemen. Zelfs wanneer een project kan worden gefinancierd zonder financiering, door minder geld in de regeling kunt u in staat zijn om meerdere projecten te financieren.

ook kan vastgoedontwikkeling grote winsten opleveren voor de ontwikkelaar, maar vereist een lange periode van uitgaven, waarbij de winst aan het einde komt. Dit kan leiden tot een slechte cashflow tijdens de bouw, iets dat kan worden opgelost door de financiering van de site.