Od właściciela do inwestora: jak zbudować portfel inwestycyjny nieruchomości

więc masz kilka nieruchomości inwestycyjnych w swoim portfelu. Dobrze wiesz, czego potrzeba, aby być właścicielem nieruchomości na wynajem, i nauczyłeś się kilku cennych lekcji w pierwszym roku (czasami metodą prób i błędów). Jesteś w pełni zaangażowany w to całe inwestowanie w nieruchomości i jesteś gotowy, aby wykonać kolejny strategiczny ruch. Jesteś na ekscytującym rozdrożu!

ale na czym się najpierw skupić? Od obsługi kontrahentów, podatków, najemców i księgowości—nie wspominając o identyfikowaniu nowych możliwości inwestycyjnych—jest wiele do rozwiązania.

w tym artykule przyjrzymy się, jak skalować od jednej lub dwóch nieruchomości do budowy sporego portfela nieruchomości.

>> w przypadku, gdy go przegapiłeś: Lista kontrolna dla początkujących inwestowanie w nieruchomości

wspólne wyzwania i jak je przezwyciężyć

ograniczenia czasowe

zarządzanie czasem będzie jednym z najczęstszych wyzwań, jak budować swój portfel nieruchomości. Bycie właścicielem to dużo pracy, nawet przy kilku nieruchomościach. Jeśli chcesz zarządzać wszystkim samodzielnie, każda nieruchomość, którą kupisz, będzie miała swoje zobowiązania czasowe. Musisz zbudować zespół, aby zarządzać istniejącymi zasobami, a jednocześnie kontynuować skalowanie.

rozwiązanie: rozpocznij outsourcing zadań tam, gdzie ma to sens. Wynajmij zarządcę nieruchomości. Znajdź świetnego księgowego nieruchomości. Skorzystaj z firmy „pod klucz”, aby szybko znaleźć nowe możliwości inwestycyjne. Wdrożenie internetowego systemu płatności za wynajem, który pomaga zmniejszyć opóźnienia w płatnościach. Rolnictwo się zadania takie jak te i korzystanie z nowych technologii będzie utrzymać swój dochód nieruchomości bardziej „pasywny” niż gdybyś próbował zrobić wszystko samemu. Delegowanie pozwoli Ci również skupić się na szerszym obrazie i przedmiotach o wysokim priorytecie, które wymagają twojej uwagi.

„zlecam wszystkie codzienne sprawy i koncentruję się na pozyskiwaniu i finansowaniu transakcji, ponieważ jest to część, którą lubię.”- Jimmy Moncrief, doświadczony inwestor nieruchomości

Wskazówka: Jeśli nie chcesz, aby twój portfel nieruchomości stał się Twoją pracą w pełnym wymiarze godzin, rozważ zatrudnienie firmy zarządzającej nieruchomościami, która przejmie codzienne zadania operacyjne i administracyjne.

>>temat: Kiedy należy zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami?

związanie się z jednolitym rynkiem

jeśli planujesz samodzielnie zbudować portfel nieruchomości i zarządzać nim, upewnij się, że Twoje nieruchomości znajdują się w bliskiej odległości geograficznej od siebie.

jednak, jak wielokrotnie zauważył prezes Roofstock Gary Beasley, metoda ta traci jedną z najlepszych zalet nieruchomości: dywersyfikację ryzyka. Nakładanie większej ekspozycji na nieruchomości w tym samym obszarze geograficznym jest odpowiednikiem „podwojenia” zamiast „dzielenia ósemek”.

alternatywnie, Wiązanie nieruchomości inwestycyjnych z różnymi gospodarkami pozwala oddzielić ryzyko między miejscem zamieszkania/pracy a pasywną strategią inwestycyjną. Co więcej, rozszerzenie zasięgu wyszukiwania pozwala Ci inwestować na rynkach o różnych cechach, które pasują do twojego profilu finansowego i kryteriów inwestowania.

>>Related: 3 questions to ask about investment property locations

rozwiązanie: skorzystaj z rozwiązań, które umożliwiają inwestowanie poza lokalnym rynkiem! W czasach, gdy inwestowanie w nieruchomości jest szybko demokratyzowane dla codziennego inwestora, zakup nieruchomości na wynajem zdalnie jest nowym status quo. Nie znajdziesz niedrogiej, płynnej nieruchomości inwestycyjnej w Seattle, San Francisco lub Nowym Jorku, ale z pewnością możesz, jeśli skupisz się na Środkowym Zachodzie i południu.

Wskazówka :Możesz łatwo zainwestować w te obszary, korzystając z rynku, takiego jak Roofstock, aby kupić wynajem pod klucz jednorodzinny. Roofstock dostarcza wszystkie dane finansowe, szczegóły nieruchomości i partnerów potrzebnych do oceny i zakupu nieruchomości inwestycyjnych. Oni nawet skonfigurować Ci z dostawcami ubezpieczeń, pożyczek i zarządzania nieruchomościami.

posiadanie środków finansowych do skalowania portfela

Gotówka jest paliwem, które utrzymuje silnik inwestycyjny. Im większy masz dostęp do gotówki, tym większa jest twoja zdolność do szybkiego reagowania na nowe możliwości inwestycyjne, gdy się pojawią.

rozwiązanie: istnieje kilka sposobów rozwiązania krótkoterminowych problemów związanych z przepływem środków pieniężnych.

• po pierwsze, możesz refinansować lub sprzedać istniejącą nieruchomość, aby wygenerować natychmiastowy kapitał. Oznaczałoby to wykorzystanie obecnej inwestycji w stosunku do nowych możliwości. Czasami refinansowanie na budowę portfela nieruchomości jest dobrym pomysłem, ale zalecamy najpierw przeprowadzić badania i skonsultować się z doradcą finansowym.

• inną strategią stosowaną przez doświadczonych inwestorów nieruchomości jest Giełda 1031. Kiedy sprzedajesz nieruchomość inwestycyjną, będziesz płacić pewne wysokie podatki od zysków kapitałowych w momencie sprzedaży, jeśli masz zyski. Ale jeśli robisz IRS 1031 deferred exchange, pozwala to odroczyć wszystkie podatki od zysków kapitałowych, jeśli reinwestujesz wpływy w nową nieruchomość lub portfel nieruchomości o równej lub wyższej wartości i utrzymasz podobne lub wyższe kwoty pożyczek. Ipso facto? Giełda 1031 skutecznie pozwala handlować do portfela o wyższych dochodach i wykorzystać wbudowany kapitał w celu reinwestowania.

>> podobne: plusy i minusy giełdy 1031

• Współpraca z innym inwestorem lub kilkoma inwestorami nie jest rzadkością, zwłaszcza w obszarze nieruchomości. Podobnie jak wszystkie strategie inwestycyjne, Nie plusy i minusy tego. Na przykład współpraca z kimś innym rozkłada ryzyko, daje więcej kapitału do pracy i rozkłada odpowiedzialność, dzięki czemu każda osoba ma mniej pracy. Z drugiej strony, jeśli twój partner zdecyduje, że chce się wycofać, Twoja firma będzie potrzebowała restrukturyzacji. Możesz znaleźć się w sytuacji, w której będziesz musiał wykupić część lub sprzedać część swoich aktywów. Współpraca z innymi ludźmi może również obniżyć twoje marże,a nie tylko Ty decydujesz. Jak powiedzieliśmy-wszystko zależy od Twojego stylu inwestowania i celów. Skoro o tym mowa…

>>Wskazówka: Jeśli sprzedajesz nieruchomość w ciągu roku od zakupu, będziesz podlegać wyższej stawce podatkowej niż w przypadku posiadania nieruchomości przez ponad rok. Sprawdź nasz artykuł na temat porad podatkowych dla inwestorów nieruchomości.

jak wyglądają Twoje cele inwestycyjne?

ważne jest, aby rozważyć to na długo przed rozpoczęciem procesu poszukiwania nieruchomości inwestycyjnych. Jeśli chcesz zbudować swój portfel nieruchomości, ale nie zdefiniowałeś celu końcowego, zrób mały krok w tył.

• czy Twoim celem jest posiadanie zdywersyfikowanego portfela z mieszkaniami na wielu różnych rynkach?
• czy skupiasz się wyłącznie na wartości portfela?
• ile mieszkań zajmie, aż zysk z wynajmu przekroczy koszty utrzymania?
• szukasz wyższych miesięcznych przepływów pieniężnych, większej stabilności lub czegoś pomiędzy? Czasami nieruchomości o niższej wydajności wydają się być bezpieczniejszymi inwestycjami, a domy o wyższej wydajności wiążą się z nieco większym ryzykiem.

wszystkie te (i więcej) są ważnymi pytaniami, na które należy odpowiedzieć przed skalowaniem portfela inwestycyjnego nieruchomości. Jak zawsze, najpierw poznaj swoje cele, a następnie umieść odpowiednie systemy i ludzi, aby pomóc ci je osiągnąć.

*****

chcesz kupić portfel nieruchomości inwestycyjnych? Niezależnie od tego, czy chcesz mieć pięć, czy 20 nieruchomości, Roofstock ma wiele różnych rynków.