Fastighetsutvecklingsfinansiering: Vad är det och ska jag överväga det?

Gary Hemming, ABC Finance Ltd

fastighetsutveckling är en mycket lönsam industri och fastighetsutvecklingsfinansiering kan användas för att du ska kunna ta på dig större system utan att bryta banken.

läs vidare för att ta reda på mer om utvecklingsfinansiering, inklusive vad det är, hur mycket det kostar och en uppdelning av några riktigt användbara fördelar och nackdelar.

vad är fastighetsutvecklingsfinansiering?

Fastighetsutvecklingsfinansiering är en typ av lån, som är säkrad mot egendom eller mark på ungefär samma sätt som en traditionell inteckning.

till skillnad från inteckningar, fastighetsutveckling lån är kortfristiga och i allmänhet används endast för att finansiera bygga, eller konvertering eller egendom. I slutet av byggnaden, eller lånets löptid, säljs fastigheterna vanligtvis antingen, refinansieras till en billigare utvecklingsavgångsprodukt eller långfristigt lån. De flesta utvecklingsfinansieringslångivare kommer att finansiera en procentandel av webbplatsinköpet så länge den relevanta planeringen är på plats. Om inte, finns det förplaneringsprodukter tillgängliga som gör att du kan köpa och få planering.

risken för långivaren är större under byggfasen och säkerheten svårare att sälja vid fallissemang. Som ett resultat är de räntor som debiteras vanligtvis mycket högre än inteckningar, vilket innebär att de inte är ett hållbart alternativ på lång sikt.

hur mycket kostar utvecklingsfinansiering?

Fastighetsutvecklingsfinansieringskostnader kan variera från långivare till långivare. Det debiterade beloppet är i allmänhet från cirka 5% per år, ända upp till 16,2% per år

räntan beror på den upplevda risken för ansökan. Långivaren kommer vanligtvis att titta på platsen, kunder upplever i liknande projekt, lånestorlek och det totala lånet till GDV (slutvärde).

utöver räntan kan det finnas andra avgifter att överväga.

de flesta långivare tar ut en arrangemangsavgift för att ställa in lånet, det är vanligtvis 1-2% av det totala facilitetsbeloppet.

dessutom kommer vissa långivare också att ta ut en inlösenavgift när lånet löses in. Detta lån är återigen vanligtvis 1-2%, vanligtvis av lånebeloppet, men debiteras ibland på bruttoutvecklingsvärdet.

när du använder en mäklare, kommer de ofta ta sin betalning direkt från långivaren. Ibland debiteras en mäklaravgift, antingen för att den mest lämpliga långivaren inte betalar dem, eller bara för att det är mäklarens laddningsstruktur. Om en mäklare avgift förfaller, räkna med att betala 1-1, 5%, med avgiften vanligtvis läggs till lånet.

hur mycket kan jag låna?

den erbjudna finansieringsnivån begränsas i allmänhet av värdet på säkerheten, både värdet på dag ett och bruttoutvecklingsvärdet.

för att hantera lånet till värde under hela byggnaden släpps lånet vanligtvis i steg med jämna mellanrum. De scenutgivna betalningarna är vanligtvis antingen uppdelade av månatliga utgåvor eller mot fastställda riktmärken på byggnaden.

när du initialt drar ner ditt lån, är de flesta långivare glada att låna upp till 65-70% av dagen ett värde eller inköpspris. Dessutom kommer vissa långivare att frigöra de fulla byggkostnaderna, med förbehåll för det totala lånet till GDV (förhållandet mellan lånet och det slutliga systemets värde).

för att säkerställa att de utbetalda betalningarna hanteras korrekt och att projektet förblir på rätt spår utses vanligtvis en övervakningsmätare. Deras jobb är att kontrollera byggets framsteg, kvaliteten på arbetena och webbplatsens pågående värde.

det är vanligtvis möjligt att låna upp till 70% av bruttoutvecklingsvärdet som en total anläggning, även om de billigaste produkterna vanligtvis är begränsade till 55-60%.

hur bedömer långivare utvecklingsfinansieringsapplikationer?

varje långivare har sina egna metoder för att bedöma ansökningar, även om det finns en stor crossover i den information som begärs av dem. Generellt, förväntar sig att behöva lämna följande information:-

• personuppgifter-som namn, födelsedatum, adress till dig själv/företagets styrelseledamöter (där de köps via ett Ltd-företag).
• detaljerna i alla bygglov-inklusive eventuella planerade revideringar eller framtida ansökningar.
• detaljerade kostnadsberäkningar och tidsskalor för systemet – vanligtvis kommer långivaren att förvänta sig att detta ska delas upp med både månad och vad pengarna kommer att spenderas på.
• detaljer om dina professionella rådgivare-som arkitekter, revisorer, advokater och entreprenörer.
• ett aktuellt utvecklings-CV för alla låntagare-detta bör ge detaljer om tidigare genomförda system.

måste jag göra månatliga betalningar?

den månatliga räntan läggs vanligtvis till lånet, vilket innebär att det inte finns något att betala månadsvis. Även om räntan skulle kunna betalas varje månad i teorin, lägga till lånet anses enklare som utvecklingen tenderar att ha dålig kassaflöde, med alla pengar som kommer in i slutet av projektet.

finns det några nackdelar med att ta ett fastighetsutvecklingslån?

ja, genom att ta ut ett fastighetsutvecklingslån måste du svara till långivaren under hela byggnaden. För att släppa nästa steg betalning måste du ordna platsbesök, förbli i kommunikation med långivaren och ge uppdateringar om byggnaden. Även om detta inte är alltför betungande, är det en annan sak att hantera under en redan upptagen tid.

den andra nackdelen med att ta ut fastighetsutvecklingsfinansiering är att långivare kräver mycket information för att bedöma en ansökan. Även om detta kan vara knepigt är verkligheten att om projektet är välplanerat kommer det mesta av den information som krävs redan att finnas tillgänglig.

för det tredje, uppenbarligen med hjälp av finansiering kommer att medföra avgifter och räntor som kommer att skära i din totala vinst.

varför är fastighetsutvecklingsfinansiering så populär?

fastighetsutvecklingslån kan skapa potentiellt stora vinster för fastighetsutvecklare genom att öppna möjligheten att ta på sig större system. Även om ett projekt kan finansieras utan finansiering, genom att lägga mindre pengar i systemet kan du kanske finansiera flera projekt.

dessutom kan fastighetsutveckling skapa stora vinster för utvecklaren, men kräver en lång period av utlägg, med vinsten kommer i slutet. Detta kan leda till att kassaflödet blir dåligt under byggnaden, något som kan lösas genom att finansiera webbplatsen.