Från ägare till investerare: hur man bygger en Fastighetsinvesteringsportfölj

så du har ett par investeringsfastigheter i din portfölj. Du har ett bra grepp om vad som krävs för att vara en hyresfastighetsägare, och du lärde dig några värdefulla lektioner under ditt första år (ibland genom försök och fel). Du är helt ombord med hela denna fastighet investera sak och är redo att göra din nästa strategiska drag. Du är på en spännande vägskäl!

men vad ska man fokusera på först? Från att hantera entreprenörer, skatter, hyresgäster och bokföring—för att inte tala om att identifiera nya investeringsmöjligheter—finns det mycket att ta itu med.

i den här artikeln ska vi titta på hur man skala från en eller två fastigheter för att bygga en betydande fastighetsportfölj.

>> om du missade det: nybörjarens checklista för fastighetsinvesteringar

vanliga utmaningar och hur man kan övervinna dem

tidsbegränsningar

tidshantering kommer att bli en av dina vanligaste utmaningar när du bygger din fastighetsportfölj. Att vara hyresvärd är mycket arbete, även med bara ett par egenskaper. Om du vill hantera allt själv, kommer varje fastighet du förvärvar att ha sina egna tidsåtaganden. Du måste bygga ett team för att hantera dina befintliga tillgångar medan du fortsätter att skala.

lösning: starta outsourcing uppgifter där det är vettigt. Hyr en fastighetsförvaltare. Hitta en stor fastigheter CPA. Använd ett nyckelfärdigt företag för att snabbt hitta nya investeringsmöjligheter. Implementera ett onlinebetalningssystem som hjälper till att minska sena betalningar. Jordbruk ut uppgifter som dessa och dra nytta av ny teknik kommer att hålla din fastighet inkomst mer ”passiv” än om du försökte göra allt själv. Delegering kommer också att frigöra dig att fokusera på den större bilden och högprioriterade objekt som behöver din uppmärksamhet.

”jag lägger ut alla de dagliga sakerna och fokuserar på förvärv och finansiering eftersom det är den del jag tycker om.”- Jimmy Moncrief, erfaren fastighetsinvesterare

tips: Om du inte vill att din fastighetsportfölj ska bli ditt heltidsjobb, överväga att anställa ett fastighetsbolag för att ta över dagliga operativa och administrativa uppgifter.

>>relaterad: När ska du hyra ett fastighetsbolag?

att vara bunden till en inre marknad

om din plan är att bygga och hantera din fastighetsportfölj själv, Vill du se till att dina fastigheter ligger inom nära geografisk närhet till varandra.

men som Roofstock VD Gary Beasley har påpekat ett antal gånger, förlorar denna metod en av fastighetens bästa fördelar: diversifiering av risk. Skiktning på mer fastighetsexponering i samma geografiska område är fastigheter motsvarande ’fördubbling ner på’ snarare än ’dela åttor’.

alternativt kan du koppla ihop risken mellan var du bor/arbetar och din passiva investeringsstrategi genom att koppla dina investeringsfastigheter till olika ekonomier. Inte bara det, utöka din sökning fotavtryck frigör dig att investera i marknader med olika kvaliteter som passar din ekonomiska profil och investera kriterier.

>>3 frågor att ställa om investeringsfastigheter platser

lösning: dra nytta av lösningar som ger Dig möjlighet att investera utanför din lokala marknad! I en tid där fastighetsinvesteringar snabbt demokratiseras för den dagliga investeraren är det nya status quo att köpa hyresfastigheter på distans. Du kommer inte att hitta en prisvärd, kontantflödande investeringsfastighet i Seattle, San Francisco eller New York, men du kan säkert om du sätter dina synpunkter på Mellanvästern och söder.

Tips: Du kan enkelt investera i dessa områden genom att använda en marknadsplats som Roofstock för att köpa nyckelfärdiga enfamiljshus. Roofstock tillhandahåller all finansiell information, fastighetsinformation och partners du behöver för att utvärdera och köpa förvaltningsfastigheter. De ställer även upp dig med leverantörer för försäkring, utlåning och fastighetsförvaltning.

att ha ekonomiska medel för att skala din portfölj

kontanter är bränslet som håller din investeringsmotor igång. Ju mer tillgänglighet till kontanter du har, desto större är din förmåga att agera snabbt på nya investeringsmöjligheter när de dyker upp.

Lösning: Det finns ett par sätt att lösa kortfristiga kassaflödesproblem.

• först kan du refinansiera eller sälja en befintlig fastighet för att generera någon omedelbar kapital. Detta skulle innebära att man utnyttjar en nuvarande investering mot en ny möjlighet. Ibland är refinansiering för att bygga din fastighetsportfölj en bra ide, men vi rekommenderar att du gör din forskning först och konsulterar med en finansiell rådgivare.

• en annan strategi som används av kunniga fastighetsinvesterare är 1031-utbytet. När du säljer en förvaltningsfastighet betalar du några rejäla kapitalvinstskatter vid försäljningen om du har vinster. Men om du gör en IRS 1031 uppskjuten utbyte, kan du skjuta upp alla kapitalvinstskatter om du återinvesterar intäkterna i en ny fastighet eller portfölj av fastigheter med lika eller högre värde och behålla liknande eller högre lånebelopp. Ipso facto? En 1031-utbyte låter dig effektivt handla upp till en portfölj med högre inkomst och utnyttja inbäddat kapital för återinvestering.

>> relaterat: för-och nackdelarna med en 1031-utbyte

• att samarbeta med en annan investerare eller flera investerare är inte ovanligt, särskilt i fastighetsutrymmet. Liksom alla investeringsstrategier, det för-och nackdelar med detta. Till exempel, att samarbeta med någon annan sprider ut risk, ger dig mer kapital att arbeta med och fördelar ansvaret så att det blir mindre arbete för varje individ. På baksidan, om din partner bestämmer att de vill ha ut, ditt företag kommer att behöva lite omstrukturering. Du kan hitta dig själv i stånd att behöva köpa dina parter eller sälja några av dina tillgångar. Partnerskap med andra människor kan också skära i dina marginaler, och du kommer inte vara den enda som ringer skotten. Som vi sa-allt beror på din investeringsstil och mål. På tal om det…

>>tips: om du säljer en fastighet inom ett år efter köpet, kommer du att bli föremål för en högre skattesats än om du håller fastigheten i över ett år. Kolla in vår bit på skatt tips för fastighetsinvesterare.

Hur ser dina investeringsmål ut?

Detta är viktigt att tänka på långt innan du börjar processen att leta efter förvaltningsfastigheter. Om du vill bygga din fastighetsportfölj men inte har definierat slutmålet, ta ett litet steg tillbaka.

• är ditt mål att ha en diversifierad portfölj med bostäder på ett antal olika marknader?
• är du enbart fokuserad på portföljens pocketbook-värde?
• hur många bostäder kommer det att ta tills vinsten från dina hyror överstiger dina levnadskostnader?
• letar du efter högre månatligt kassaflöde, mer stabilitet eller något däremellan? Ibland tenderar lägre avkastningsegenskaper att vara säkrare investeringar och högre avkastningshem har lite mer risk.

alla dessa (och mer) är viktiga frågor att svara på innan du skalar din fastighetsinvesteringsportfölj. Som alltid, vet dina mål först och sedan sätta rätt system och människor på plats för att hjälpa dig att uppnå dem.

*****

nyfiken på att köpa en portfölj av förvaltningsfastigheter? Oavsett om du vill ha fem eller 20 fastigheter, har Roofstock en variation på olika marknader.