Eiendomsutviklingsfinansiering: Hva er det og bør jeg vurdere det?

Gary Hemming, ABC Finance Ltd

Eiendomsutvikling er en svært lønnsom industri og eiendomsutvikling finans kan brukes til å tillate deg å ta på større ordninger uten å bryte banken.

Les videre for å finne ut mer om utviklingsfinansiering, inkludert hva det er, hvor mye det koster og en oversikt over noen virkelig nyttige fordeler og ulemper.

hva er eiendomsutvikling finans?

Eiendomsutvikling finans er en type lån, som er sikret mot eiendom eller land i mye på samme måte som en tradisjonell boliglån.

i Motsetning til boliglån, eiendomsutvikling lån er kortsiktige og vanligvis brukes bare til å finansiere bygge, eller konvertering eller eiendom. På slutten av bygningen, eller lånets løpetid, blir eiendommene vanligvis enten solgt, refinansiert til et billigere utviklingsprodukt eller langsiktig lån. De fleste utviklingsfinansiering långivere vil finansiere en prosentandel av nettstedskjøpet så lenge den aktuelle planleggingen er på plass. Hvis ikke, er det pre-planlegging produkter tilgjengelig som lar deg kjøpe og få planlegging.

risikoen for utlåner er større i byggefasen og sikkerheten vanskeligere å selge ved mislighold. Som et resultat er renten belastet vanligvis langt høyere enn boliglån, noe som betyr at de ikke er et levedyktig alternativ på lang sikt.

hvor mye koster utviklingsfinansiering?

eiendomsutvikling finanskostnader kan variere fra utlåner til utlåner. Beløpet belastes er vanligvis fra rundt 5% per år, helt opp til 16.2% p.a.

renten belastes avhenger av den oppfattede risikoen for søknaden. Utlåner vil vanligvis se på stedet plassering, klienter erfaring i lignende prosjekter, lån størrelse og det totale lånet TIL GDV (sluttverdi).

på toppen av renter belastet, kan det være andre avgifter å vurdere.

de fleste långivere krever et arrangementsgebyr for å sette opp lånet, dette er vanligvis 1-2% av det totale anleggsbeløpet.

i tillegg vil noen långivere også kreve et innløsningsgebyr når lånet innløses. Dette lånet er igjen vanligvis 1-2%, vanligvis av lånebeløpet, men er noen ganger belastet på brutto utviklingsverdi.

når du bruker en megler, vil de ofte ta sin betaling direkte fra utlåner. Noen ganger vil en megleravgift bli belastet, enten fordi den mest egnede utlåner ikke betaler dem, eller bare fordi det er meglerens ladestruktur. Når en megler gebyr forfaller, forvente å betale 1-1, 5%, med gebyret vanligvis lagt til lånet.

hvor mye kan jeg låne?

finansieringsnivået som tilbys er generelt begrenset av verdien av sikkerheten, både verdien på første dag og brutto utviklingsverdi.

for å administrere lånet til verdi gjennom hele bygningen, blir lånet vanligvis utgitt i etapper med jevne mellomrom. Stage utgitt betalinger er vanligvis enten brutt ned av månedlige utgivelser eller mot sett benchmarks på bygge.

når du først trekker ned lånet ditt, er de fleste långivere glade for å låne opp til 65-70% av dagen en verdi eller kjøpesum. I tillegg vil noen långivere frigjøre de fulle byggekostnadene, underlagt DET totale lånet TIL GDV (forholdet mellom lånet og den endelige ordningsverdien).

for å sikre at de utgitte betalingene håndteres riktig, og at prosjektet forblir på sporet, utnevnes vanligvis en overvåkingsmåler. Deres jobb er å sjekke fremdriften av bygningen, kvaliteten på arbeidene og den pågående verdien av nettstedet.

det er vanligvis mulig å låne opp til 70% av brutto utviklingsverdi som en samlet innretning, selv om de billigste produktene vanligvis er avkortet til 55-60%.

hvordan vurderer långivere søknader om utviklingsfinansiering?

hver utlåner har sine egne metoder for å vurdere søknader, selv om det er en stor crossover i informasjonen de ber om. Vanligvis forventer å måtte gi følgende informasjon:-

• Personlige detaljer – som navn, fødselsdato, adresse på deg selv/selskapets direktører(hvor kjøpt gjennom Et Ltd-selskap).
• detaljer om enhver byggetillatelse-inkludert eventuelle planlagte revisjoner eller fremtidige søknader.
• Detaljerte kostnader og tidsrammer for ordningen – vanligvis utlåner vil forvente at dette skal brytes ned av både måned og hva pengene vil bli brukt på.
• Detaljer om dine profesjonelle rådgivere – som arkitekter, regnskapsførere, advokater og entreprenører.
• en oppdatert utvikling CV for alle låntakere – Dette bør gi detaljer om tidligere ordninger gjennomført.

må jeg foreta månedlige innbetalinger?

den månedlige renter legges vanligvis til lånet, noe som betyr at det ikke er noe å betale på månedlig basis. Selv om renten kan betales månedlig i teorien, blir det enklere å legge det til lånet, da utviklingen har en tendens til å ha dårlig kontantstrøm, med alle pengene som kommer inn på slutten av prosjektet.

Er det noen ulemper med å ta ut et eiendomsutviklingslån?

Ja, ved å ta ut et eiendomsutviklingslån, må du svare på utlåner gjennom hele bygningen. For å frigjøre neste fasebetaling må du ordne nettstedbesøk, forbli i kommunikasjon med utlåner og gi oppdateringer på bygningen. Selv om dette ikke er for tungt, er det en annen ting å håndtere i en allerede travel tid.

den andre ulempen ved å ta ut eiendomsutviklingsfinansiering er at långivere krever mye informasjon for å vurdere en søknad. Selv om dette kan være vanskelig, er virkeligheten at hvis prosjektet er godt planlagt, vil det meste av informasjonen som kreves allerede være tilgjengelig.

for det tredje vil åpenbart bruk av finans medføre gebyrer og renter som vil kutte i din samlede fortjeneste.

hvorfor er property development finance så populært?

eiendomsutviklingslån kan skape potensielt stor fortjeneste for eiendomsutviklere, ved å åpne opp muligheten for å ta på seg større ordninger. Selv hvor et prosjekt kan finansieres uten finansiering, ved å sette mindre penger inn i ordningen, kan du kanskje finansiere flere prosjekter.

også, eiendomsutvikling kan skape store overskudd for utbygger, men krever en lang periode med utlegg, med overskudd kommer på slutten. Dette kan føre til at kontantstrømmen blir dårlig under byggingen, noe som kan løses ved å finansiere nettstedet.