Finanțarea dezvoltării proprietății: ce este și ar trebui să o iau în considerare?

Gary Hemming, ABC Finance Ltd

dezvoltarea imobiliară este o industrie extrem de profitabilă, iar finanțarea dezvoltării imobiliare poate fi utilizată pentru a vă permite să luați scheme mai mari fără a rupe banca.

citiți mai departe pentru a afla mai multe despre finanțarea dezvoltării, inclusiv ce este, cât costă și o defalcare a unor argumente pro și contra cu adevărat utile.

ce este finanțarea dezvoltării imobiliare?

finanțarea dezvoltării proprietății este un tip de împrumut, care este garantat împotriva proprietății sau a terenurilor în același mod ca și o ipotecă tradițională.

spre deosebire de ipoteci, credite de dezvoltare de proprietate sunt pe termen scurt și, în general, utilizate numai pentru a finanța construi, sau de conversie sau de proprietate. La sfârșitul construcției sau a termenului împrumutului, proprietățile sunt de obicei vândute, refinanțate către un produs de ieșire de dezvoltare mai ieftin sau un împrumut pe termen lung. Majoritatea creditorilor de finanțare pentru dezvoltare vor finanța un procent din achiziția site-ului, atâta timp cât planificarea relevantă este în vigoare. Dacă nu, există produse de pre-planificare disponibile care vă permit să achiziționați și să câștigați planificarea.

riscul pentru creditor este mai mare în timpul fazei de construcție, iar garanția este mai dificil de vândut în caz de neplată. Ca urmare, ratele dobânzilor percepute sunt de obicei mult mai mari decât creditele ipotecare, ceea ce înseamnă că nu sunt o opțiune viabilă pe termen lung.

cât costă finanțarea dezvoltării?

costurile de finanțare pentru dezvoltarea proprietății pot varia de la creditor la creditor. Suma percepută este, în general, de la aproximativ 5% pe an, până la 16,2% pe an.

rata dobânzii percepută depinde de riscul perceput al cererii. Creditorul se va uita de obicei la locația site-ului, experiența clienților în proiecte similare, dimensiunea împrumutului și împrumutul global către GDV (valoarea finală).

pe lângă dobânda percepută, pot exista și alte taxe de luat în considerare.

majoritatea creditorilor percep o taxă de aranjament pentru înființarea împrumutului, aceasta este de obicei 1-2% din suma totală a facilității.

în plus, unii creditori vor percepe, de asemenea, o taxă de răscumpărare atunci când împrumutul este răscumpărat. Acest împrumut este din nou de obicei 1-2%, de obicei din suma împrumutului, dar uneori este taxat pe valoarea brută de dezvoltare.

atunci când se utilizează un broker, ei vor lua de multe ori plata lor direct de la creditor. Uneori se va percepe o taxă de broker, fie pentru că cel mai potrivit creditor nu le plătește, fie doar pentru că aceasta este structura de încărcare a brokerilor. În cazul în care se datorează o taxă de broker, se așteaptă să plătească 1-1, 5%, cu taxa de obicei adăugate la împrumut.

cât pot împrumuta?

nivelul de finanțare oferit este în general limitat de valoarea garanției, atât valoarea din prima zi, cât și valoarea brută de dezvoltare.

pentru a gestiona împrumutul la valoare pe tot parcursul construcției, împrumutul este de obicei eliberat în etape la intervale regulate. Etapa a lansat plățile sunt, de obicei, fie defalcate în funcție de versiuni lunare sau în raport cu valorile de referință stabilite pe construi.

la întocmirea inițială a împrumutului, majoritatea creditorilor sunt fericiți să împrumute până la 65-70% din valoarea zilei sau prețul de achiziție. În plus, unii creditori vor elibera costurile complete de construire, sub rezerva împrumutului total către GDV (raportul dintre împrumut și valoarea finală a schemei).

pentru a se asigura că plățile eliberate în stadiu sunt gestionate corect și că proiectul rămâne pe drumul cel bun, este numit de obicei un inspector de monitorizare. Sarcina lor este de a verifica progresul construcției, calitatea lucrărilor și valoarea continuă a site-ului.

de obicei, este posibil să se împrumute până la 70% din valoarea brută de dezvoltare ca o facilitate totală, deși cele mai ieftine produse sunt de obicei limitate la 55-60%.

cum evaluează creditorii cererile de finanțare pentru dezvoltare?

fiecare creditor are propriile metode de evaluare a cererilor, deși există o mare încrucișare în informațiile solicitate de aceștia. În general, se așteaptă să trebuiască să furnizeze următoarele informații:-

• detalii personale – cum ar fi numele, data nașterii, adresa dvs./directorilor companiei (în cazul în care au fost achiziționate printr-o companie Ltd).
• detaliile oricărei autorizații de planificare-inclusiv orice revizuiri planificate sau aplicații viitoare.
• Costuri detaliate și termene pentru schema – de obicei, creditorul se va aștepta ca acest lucru să fie defalcate de ambele luni și ceea ce banii vor fi cheltuite pe.
• detalii despre consilierii dvs. profesioniști – cum ar fi arhitecți, contabili, avocați și contractori.
• un CV de dezvoltare actualizat pentru toți debitorii – acest lucru ar trebui să ofere detalii despre schemele anterioare întreprinse.

trebuie să fac plăți lunare?

dobânda lunară este de obicei adăugată la împrumut, ceea ce înseamnă că nu este nimic de plătit lunar. Deși dobânda ar putea fi plătită lunar în teorie, adăugarea acesteia la împrumut este considerată mai simplă, deoarece evoluțiile tind să aibă un flux de numerar slab, toți banii venind la sfârșitul proiectului.

există dezavantaje pentru a lua un împrumut de dezvoltare de proprietate?

da, de a lua un împrumut de dezvoltare de proprietate, va trebui să răspundă la creditor pe tot parcursul construi. Pentru a elibera următoarea etapă de plată, va trebui să organizați vizite la fața locului, să rămâneți în comunicare cu creditorul și să furnizați actualizări privind construirea. Deși acest lucru nu este prea oneros, este un alt lucru de gestionat într-un timp deja ocupat.

al doilea dezavantaj de a lua afară de proprietate dezvoltare finanțe este că creditorii necesită o mulțime de informații pentru a evalua o cerere. Deși acest lucru poate fi dificil, realitatea este că, dacă proiectul este bine planificat, majoritatea informațiilor necesare vor fi deja disponibile.

în al treilea rând, evident, folosind finanțe va suporta taxe și dobânzi care va reduce în profitul global.

de ce este atât de populară finanțarea dezvoltării imobiliare?

împrumuturile pentru dezvoltarea proprietății pot crea profituri potențial mari pentru dezvoltatorii imobiliari, prin deschiderea posibilității de a prelua scheme mai mari. Chiar și în cazul în care un proiect ar putea fi finanțat fără finanțare, punând mai puțini bani în schemă, este posibil să puteți finanța mai multe proiecte.

de asemenea, dezvoltarea proprietății poate crea profituri mari pentru dezvoltator, dar necesită o perioadă lungă de cheltuieli, profitul venind la sfârșit. Acest lucru poate determina fluxul de numerar să fie slab în timpul construcției, lucru care poate fi rezolvat prin finanțarea site-ului.