Prozentuale Miete in einem gewerblichen Mietvertrag

Vermieter in Einkaufszentren und einigen Einkaufszentren können zusätzlich zur monatlichen Miete einen Anteil am Gewinn eines Einzelhandelsmieters verlangen. Wenn Sie ein Einzelhandelsgeschäft haben und zum Einkaufszentrum gehen, werden Sie möglicherweise aufgefordert, die so genannte prozentuale Miete zu zahlen. In der Regel fallen nur ziemlich große und anspruchsvolle Mieter mit hohen Verkäufen in diese Gruppe, obwohl es durchaus möglich ist, dass weniger Mieter mit dieser Situation konfrontiert werden. Wenn der Vermieter von Ihnen eine prozentuale Miete erwartet, werden Sie dies frühzeitig im Umgang mit dem Eigentümer oder der Verwaltungsgesellschaft erfahren.

Bei einem prozentualen Mietvertrag zahlen Sie zunächst eine Mindestmiete im Rahmen eines Brutto- oder Nettoleasings. Wenn Ihr Bruttoumsatz eine bestimmte Marke überschreitet, zahlen Sie einen bestimmten Prozentsatz jedes zusätzlichen Umsatzes als zusätzliche Miete. Der Prozentsatz, der angewendet wird, ist in der Regel ein Industriestandard (7% auf jeden Dollar) und unterliegt nicht viel Verhandlung. Der Haltepunkt ist der Betrag des Bruttoumsatzes, den Sie erreichen müssen, bevor der Vermieter beginnt, den prozentualen Multiplikator anzuwenden und einen Anteil Ihres Einkommens zu berechnen.

Berechnung des Haltepunkts

Die meisten Immobilienmakler und professionellen Vermieter verwenden eine Standardmethode zur Berechnung des Haltepunkts. Diese akzeptierte Methode liefert den sogenannten natürlichen Haltepunkt. So wird es berechnet: Der Vermieter fragt nach Ihrem jährlichen Mindestumsatz und ermittelt dann, was Sie an Bruttogewinnen erzielen müssten, wenn Sie eine Miete in Höhe von nur 7% des Umsatzes zahlen würden und denselben Mindestmietbetrag hätten. Diese Zahl ist Ihr natürlicher Haltepunkt. Wenn Ihre Bruttoeinnahmen nie zu diesem Punkt kommen, zahlen Sie nie prozentuale Miete. Aber wenn Ihr Bruttoumsatz diese Zahl erreicht und überschreitet, zahlen Sie für jeden zusätzlichen Dollar eine prozentuale Miete.

Beispiel: Moonbucks Coffee mietet Fläche in einem Einkaufszentrum und zahlt $ 5.000 pro Monat ($ 60.000 pro Jahr) für einen Bruttomietvertrag. Darüber hinaus unterliegt Moonbucks einer prozentualen Miete von 7% mit einem natürlichen Haltepunkt.

Der natürliche Haltepunkt ist der Punkt, an dem die Grundmiete der prozentualen Miete entspricht. Um es zu berechnen, teilen Sie die Grundmiete durch den Prozentsatz. In diesem Fall:$5,000 ÷ 7% = $71,428. Wenn der Umsatz von Moonbucks 71.428 US-Dollar übersteigt, muss er dem Vermieter 7% jedes Dollars zahlen, den er als Umsatz einbringt.

Aushandeln des Haltepunkts

Viele Vermieter berechnen den natürlichen Haltepunkt und belassen ihn dabei — berechnen Ihnen eine Mindestmiete und erheben die prozentuale Miete erst, nachdem Ihre Bruttoeinnahmen den natürlichen Haltepunkt überschritten haben. Aber es gibt kein Gesetz, das Sie verpflichtet, sich an den natürlichen Haltepunkt zu halten, wenn Sie den Mietvertrag aushandeln. Vermieter und Mieter können den Haltepunkt höher aushandeln (was bedeutet, dass Sie nicht teilen müssen, bis Sie mehr Brutto haben, als wenn Sie den Haltepunkt basierend auf 7% verwenden würden) oder (in diesem Fall teilen Sie Ihr Einkommen mit dem Vermieter früher als der natürliche Haltepunkt).

Vielleicht möchten Sie die Führung übernehmen, wenn Sie einen Prozentsatz von mehr als 7% vorschlagen. Sie können beispielsweise anbieten, einen höheren Prozentsatz der Miete zu zahlen, wenn Sie der Meinung sind, dass Ihr Einkommen nicht schnell steigt, und wenn dies der Fall ist, reicht dies aus, um die zusätzlichen Kosten zu decken (denken Sie daran, dass bis zu diesem Zeitpunkt das Einkommen ganz Ihnen gehört). Vielleicht möchten Sie dieses Zugeständnis gegen einen wichtigen Gewinn in einem anderen Thema „eintauschen“. Zum Beispiel könnte es sich für Sie lohnen, einem höheren Kurs im Austausch für ein Leasing-Verlängerungsoptionsrecht zuzustimmen.

Umgekehrt möchten Sie möglicherweise eine höhere Mindestmiete im Austausch für einen Haltepunkt verhandeln, der über dem natürlichen Punkt liegt. Besonders wenn Sie glauben, dass Ihr Einkommen schnell steigen wird, möchten Sie es erst im letzten Moment mit dem Vermieter teilen.

Dieser Artikel wurde aus Verhandeln Sie den besten Mietvertrag für Ihr Unternehmen von Janet Portman