Percentuale di affitto in un contratto di locazione commerciale

I proprietari nei centri commerciali e in alcuni centri commerciali possono richiedere una quota dei profitti di un inquilino al dettaglio oltre all’affitto mensile. Se hai un’attività di vendita al dettaglio e sei diretto al centro commerciale, ti potrebbe essere chiesto di pagare ciò che è noto come affitto percentuale. In genere, solo gli inquilini piuttosto grandi e sofisticati, con vendite pesanti, rientrano in questo gruppo, anche se è certamente possibile che gli inquilini minori si troveranno ad affrontare questa situazione. Se il padrone di casa si aspetta affitto percentuale da voi, scoprirete presto nei vostri rapporti con il proprietario o la società di gestione.

Con un contratto di locazione percentuale, si paga prima un affitto minimo sotto un contratto di locazione lordo o netto. Quindi, quando le tue vendite lorde superano un segno specificato, inizi a pagare una certa percentuale di ogni dollaro aggiuntivo nelle vendite come affitto aggiuntivo. La percentuale applicata è di solito uno standard del settore (7% su ogni dollaro) e non è soggetta a molte negoziazioni. Il punto di interruzione è la quantità di vendite lorde si deve raggiungere prima che il padrone di casa inizierà ad applicare il moltiplicatore percentuale ed esatta una quota del vostro reddito.

Calcolo del punto di interruzione

La maggior parte dei broker immobiliari e dei proprietari professionali utilizza un modo standard per calcolare il punto di interruzione. Questo metodo accettato produce ciò che è noto come il punto di interruzione naturale. Ecco come viene calcolato: Il padrone di casa chiede le vendite minime annuali, quindi capisce cosa dovresti fare in profitti lordi se pagavi l’affitto pari solo al 7% delle vendite e dovevi trovare lo stesso importo minimo di affitto. Quella cifra è il tuo punto di rottura naturale. Se le tue entrate lorde non arrivano mai a quel punto, non paghi mai l’affitto percentuale. Ma se le tue vendite lorde si incontrano e superano quella cifra, inizi a pagare l’affitto percentuale su ogni dollaro aggiuntivo.

Esempio: Moonbucks Coffee affitta spazio in un centro commerciale e paga 5 5.000 al mese ($60.000 all’anno) su un contratto di locazione lordo. Inoltre, Moonbucks è soggetto a percentuale di affitto del 7%, con un punto di interruzione naturale.

Il punto di interruzione naturale è il punto in cui l’affitto di base è uguale all’affitto percentuale. Per calcolarlo, dividere l’affitto di base per la percentuale. In questo caso:$5,000 ÷ 7% = $71,428. Quando le vendite di Moonbucks superano $71.428, deve pagare al padrone di casa il 7% di ogni dollaro che porta come vendite.

Negoziare il punto di interruzione

Molti proprietari calcoleranno il punto di interruzione naturale e lo lasceranno così: addebitandoti un affitto minimo e raccogliendo l’affitto percentuale solo dopo che le tue entrate lorde hanno superato il punto di interruzione naturale. Ma non esiste una legge che richiede di attenersi al punto di interruzione naturale quando si negozia il contratto di locazione. I proprietari e gli inquilini possono negoziare il punto di interruzione più alto (il che significa che non dovrai condividere fino a quando non farai più lordo di quanto faresti se stessi usando il punto di interruzione basato su 7%) o (nel qual caso inizierai a condividere il tuo reddito con il proprietario prima del punto di interruzione naturale).

Si consiglia di prendere l’iniziativa nel suggerire una percentuale superiore al 7%. Si può, ad esempio, offrire di pagare una percentuale più alta di affitto se si pensa che il vostro reddito non sarà in rapido aumento e quando lo fa, sarà sufficiente a coprire la spesa extra (ricordate, fino a quel punto il reddito è tutto tuo). Si consiglia di” commercio ” questa concessione per un guadagno importante su un altro problema. Ad esempio, accettando un tasso più elevato in cambio di un diritto di opzione di rinnovo del contratto di locazione potrebbe essere valsa la pena per voi.

Al contrario, potresti voler contrattare per un affitto minimo più alto in cambio di un punto di interruzione che è al di sopra del punto naturale. Soprattutto se pensi che il tuo reddito aumenterà rapidamente, non vorrai condividerlo con il padrone di casa fino all’ultimo momento possibile.

Questo articolo è stato tratto da Negoziare il miglior contratto di locazione per il vostro business da Janet Portman