Procentowy czynsz w najmie komercyjnym

właściciele w centrach handlowych i niektórych centrach handlowych mogą żądać udziału w zyskach najemcy detalicznego oprócz miesięcznego czynszu. Jeśli prowadzisz działalność handlową i zmierzasz do centrum handlowego, możesz zostać poproszony o zapłatę czynszu procentowego. Zazwyczaj tylko dość dużych i zaawansowanych najemców, z dużą sprzedażą, należą do tej grupy, choć jest to z pewnością możliwe, że mniejsi najemcy będą musieli stawić czoła tej sytuacji. Jeśli właściciel oczekuje od Ciebie czynszu procentowego, dowiesz się wcześnie w kontaktach z właścicielem lub firmą zarządzającą.

przy procentowym czynszu najmu najpierw płacisz minimalny czynsz w ramach leasingu brutto lub netto. Następnie, gdy sprzedaż brutto przekracza określony znak, zaczynasz płacić pewien procent każdego dodatkowego dolara w sprzedaży jako dodatkowy czynsz. Zastosowany procent jest zwykle standardem branżowym (7% za każdego dolara) i nie podlega dużym negocjacjom. Punkt przerwania to kwota sprzedaży brutto, którą musisz osiągnąć, zanim właściciel zacznie stosować mnożnik procentowy i dokładną część twoich dochodów.

Obliczanie punktu przerwania

Większość pośredników w obrocie nieruchomościami i profesjonalnych właścicieli używa standardowego sposobu obliczania punktu przerwania. Ta zaakceptowana metoda daje to, co jest znane jako naturalny punkt przerwania. Oto jak to jest obliczane: Właściciel prosi o roczną minimalną sprzedaż, a następnie domyśla się, co musiałbyś zarabiać brutto, gdybyś płacił czynsz równy tylko 7% sprzedaży i musiał wymyślić tę samą minimalną kwotę czynszu. Ta liczba jest twoim naturalnym punktem przełomowym. Jeśli Twoje rachunki brutto nigdy nie dotrą do tego punktu, nigdy nie zapłacisz procentowego czynszu. Ale jeśli Twoja sprzedaż brutto spełnia i przekracza tę liczbę, zaczynasz płacić procentowy czynsz za każdego dodatkowego dolara.

przykład: Moonbucks coffee wynajmuje przestrzeń w centrum handlowym i płaci 5 000 USD miesięcznie (60 000 USD rocznie)za Leasing brutto. Ponadto Moonbucks podlega czynszowi procentowemu w wysokości 7%, z naturalnym punktem przerwania.

naturalny punkt przerwania to punkt, w którym czynsz bazowy jest równy czynszowi procentowemu. Aby to obliczyć, podziel czynsz bazowy przez procent. W tym przypadku:$5,000 ÷ 7% = $71,428. Gdy sprzedaż Moonbucks przekracza $71,428, musi zapłacić właścicielowi 7% każdego dolara, który przynosi jako sprzedaż.

negocjowanie punktu przerwania

wielu właścicieli obliczy naturalny punkt przerwania i pozostawi go na tym poziomie-pobierając minimalny czynsz i pobierając procentowy czynsz dopiero po przekroczeniu przez twoje wpływy brutto naturalnego punktu przerwania. Ale nie ma prawa wymagającego, abyś trzymał się naturalnego punktu przerwania podczas negocjowania umowy najmu. Właściciele i najemcy mogą negocjować punkt przerwania wyżej (co oznacza, że nie będziesz musiał dzielić się, dopóki nie zarobisz więcej niż gdybyś używał punktu przerwania opartego na 7%) lub (w takim przypadku zaczniesz dzielić swój dochód z właścicielem wcześniej niż naturalny punkt przerwania).

Możesz na przykład zaoferować wyższy procent czynszu, jeśli uważasz, że Twoje dochody nie będą szybko rosły, a gdy tak się stanie, wystarczą na pokrycie dodatkowych kosztów (Pamiętaj, że do tego momentu dochód jest cały twój). Możesz chcieć „wymienić” tę koncesję na ważny zysk w innej kwestii. Na przykład zgoda na wyższą stawkę w zamian za prawo do odnowienia umowy najmu może być tego warta.

z drugiej strony, możesz targować się o wyższy minimalny czynsz w zamian za punkt przerwania, który jest powyżej punktu naturalnego. Zwłaszcza jeśli uważasz, że Twoje dochody szybko wzrosną, nie będziesz chciał dzielić się nimi z właścicielem do ostatniej możliwej chwili.

Ten artykuł został zaczerpnięty z książki Janet Portman „Negocjuj najlepszą umowę najmu dla swojej firmy”