Procent chirie într-un contract de leasing comercial

proprietarii în centre comerciale și unele mall-uri benzi poate solicita o parte din profiturile un chiriaș de vânzare cu amănuntul în plus față de chiria lunară. Dacă aveți o afacere cu amănuntul și vă îndreptați spre mall, vi se poate cere să plătiți ceea ce este cunoscut sub numele de chirie procentuală. De obicei, doar chiriașii destul de mari și sofisticați, cu vânzări puternice, se încadrează în acest grup, deși este cu siguranță posibil ca chiriașii mai mici să se confrunte cu această situație. Dacă proprietarul așteaptă chirie procentuală de la dvs., veți afla mai devreme în relațiile dvs. cu proprietarul sau compania de administrare.

cu un procent chirie leasing, plătiți mai întâi o chirie minimă sub un contract de leasing brut sau net. Apoi, când vânzările brute depășesc o marcă specificată, începeți să plătiți un anumit procent din fiecare dolar suplimentar din vânzări ca chirie suplimentară. Procentul aplicat este de obicei un standard industrial (7% pentru fiecare dolar) și nu este supus prea multor negocieri. Punctul de întrerupere este suma vânzărilor brute pe care trebuie să le atingeți înainte ca proprietarul să înceapă să aplice multiplicatorul procentual și să precizeze o parte din venitul dvs.

calcularea punctului de întrerupere

majoritatea brokerilor imobiliari și a proprietarilor profesioniști folosesc un mod standard de a calcula punctul de întrerupere. Această metodă acceptată produce ceea ce este cunoscut sub numele de punct de întrerupere natural. Iată cum se calculează: Proprietarul vă solicită vânzările minime anuale, apoi vă dați seama ce ar trebui să faceți în profiturile brute dacă plătiți chiria egală cu doar 7% din vânzări și a trebuit să veniți cu aceeași sumă minimă de chirie. Această cifră este punctul tău natural de rupere. Dacă încasările brute nu ajung niciodată la acel punct, nu plătiți niciodată chirie procentuală. Dar dacă vânzările brute se întâlnesc și depășesc această cifră, începeți să plătiți chiria procentuală pentru fiecare dolar suplimentar.

exemplu: Moonbucks Coffee închiriază spațiu într-un centru comercial și plătește 5.000 de dolari pe lună (60.000 de dolari pe an) pe un contract de închiriere brut. În plus, Moonbucks este supus chiriei procentuale de 7%, cu un punct de întrerupere natural.

punctul de întrerupere natural este punctul în care chiria de bază este egală cu chiria procentuală. Pentru ao calcula, împărțiți chiria de bază cu procentul. În acest caz:$5,000 ÷ 7% = $71,428. Când vânzările Moonbucks depășesc 71.428 USD, acesta trebuie să plătească proprietarului 7% din fiecare dolar pe care îl aduce ca vânzări.

negocierea punctului de întrerupere

mulți proprietari vor calcula punctul de întrerupere natural și îl vor lăsa la asta—taxându-vă o chirie minimă și colectând chiria procentuală numai după ce încasările dvs. brute au depășit punctul de întrerupere natural. Dar nu există nicio lege care să vă impună să respectați punctul de întrerupere natural atunci când negociați contractul de închiriere. Proprietarii și chiriașii pot negocia punctul de întrerupere mai mare (ceea ce înseamnă că nu va trebui să împărțiți până când nu obțineți mai mult decât ați face dacă utilizați punctul de întrerupere bazat pe 7%) sau (caz în care veți începe să vă împărțiți venitul cu proprietarul mai devreme decât punctul de întrerupere natural).

poate doriți să preia conducerea în sugerând un procent mai mare de 7%. Puteți, de exemplu, să vă oferiți să plătiți un procent mai mare din chirie dacă credeți că venitul dvs. nu va crește rapid și atunci când va crește, va fi suficient să acoperiți cheltuielile suplimentare (amintiți-vă, până în acel moment venitul este al vostru). Poate doriți să „tranzacționați” această concesie pentru un câștig important pe o altă problemă. De exemplu, acceptarea unei rate mai mari în schimbul unei opțiuni de reînnoire a contractului de închiriere ar putea merita pentru dvs.

în schimb, poate doriți să negociați pentru o chirie minimă mai mare în schimbul unui punct de întrerupere care este deasupra punctului natural. Mai ales dacă credeți că venitul dvs. va crește rapid, nu veți dori să îl împărțiți cu proprietarul până în ultimul moment posibil.

acest articol a fost extras din negocierea cel mai bun contract de leasing pentru afacerea dvs. de Janet Portman