Procentuell hyra i ett kommersiellt leasingavtal

hyresvärdar i köpcentra och vissa bandgallerior kan kräva en andel av en hyresgästs vinst utöver den månatliga hyran. Om du har en detaljhandel och är på väg till köpcentret, kan du bli ombedd att betala vad som kallas procentuell hyra. Vanligtvis bara ganska stora och sofistikerade hyresgäster, med rejäl försäljning, falla i denna grupp, men det är säkert möjligt att mindre hyresgäster kommer att möta denna situation. Om hyresvärden förväntar sig procentuell hyra från dig, kommer du att ta reda på tidigt i dina kontakter med ägaren eller förvaltningsbolaget.

med ett procentuellt hyresavtal betalar du först en lägsta hyra under ett brutto-eller nettoavtal. Sedan, när din bruttoförsäljning överstiger ett visst märke, börjar du betala en viss procent av varje extra dollar i försäljning som extra hyra. Den procent som tillämpas är vanligtvis en industristandard (7% på varje dollar) och är inte föremål för mycket förhandlingar. Brytpunkten är mängden bruttoförsäljning du måste nå innan hyresvärden börjar tillämpa den procentuella multiplikatorn och exakt en del av din inkomst.

beräkning av brytpunkten

de flesta fastighetsmäklare och professionella hyresvärdar använder ett vanligt sätt att beräkna brytpunkten. Denna accepterade metod ger vad som kallas den naturliga brytpunkten. Så här beräknas det: Hyresvärden ber om din årliga minsta försäljning och räknar sedan ut vad du skulle behöva göra i bruttovinst om du betalade hyra som motsvarar endast 7% av försäljningen och var tvungen att komma med samma minsta hyresbelopp. Den siffran är din naturliga Brytpunkt. Om dina bruttointäkter aldrig kommer till den punkten betalar du aldrig procentuell hyra. Men om din bruttoförsäljning träffas och överstiger den siffran börjar du betala procentuell hyra på varje extra dollar.

exempel: Moonbucks Coffee hyr utrymme i ett köpcentrum och betalar $5 000 per månad ($60 000 per år) på ett bruttoavtal. Dessutom är Moonbucks föremål för procentuell hyra på 7%, med en naturlig Brytpunkt.

den naturliga brytpunkten är den punkt där bashyran är lika med den procentuella hyran. För att beräkna det, dela bashyran med procentsatsen. I detta fall:$5,000 ÷ 7% = $71,428. När Moonbucks försäljning överstiger $ 71,428 måste den betala hyresvärden 7% av varje dollar som den tar in som försäljning.

förhandla om brytpunkten

många hyresvärdar kommer att beräkna den naturliga brytpunkten och lämna den där—debitera dig en minsta hyra och samla procentuell hyra först efter att dina bruttointäkter har överträffat den naturliga brytpunkten. Men det finns ingen lag som kräver att du håller dig till den naturliga brytpunkten när du förhandlar om hyresavtalet. Hyresvärdar och hyresgäster kan förhandla om brytpunkten högre (vilket innebär att du inte behöver dela förrän du brutto mer än du skulle göra om du använde brytpunkten baserat på 7%) eller (i så fall börjar du dela din inkomst med hyresvärden tidigare än den naturliga brytpunkten).

du kanske vill ta ledningen för att föreslå en procentandel större än 7%. Du kan till exempel erbjuda att betala en högre andel av hyran om du tror att din inkomst inte kommer att stiga snabbt och när den gör det kommer det att vara tillräckligt för att täcka extrakostnaden (kom ihåg, fram till den tiden är inkomsten all din). Du kanske vill ”handla” denna koncession för en viktig vinst i en annan fråga. Till exempel, att komma överens om en högre kurs i utbyte mot ett hyresavtal förnyelse alternativ rätt kan vara värt det för dig.

omvänt kanske du vill pruta för en högre minsta hyra i utbyte mot en brytpunkt som ligger över den naturliga punkten. Särskilt om du tror att din inkomst kommer att stiga snabbt, vill du inte dela den med hyresvärden förrän i sista möjliga ögonblick.

denna artikel var utdrag från förhandla bästa hyresavtalet för ditt företag av Janet Portman