Porcentaje de alquiler en un Arrendamiento Comercial
Los propietarios de centros comerciales y algunos centros comerciales pueden exigir una parte de las ganancias de un inquilino minorista además del alquiler mensual. Si tiene un negocio minorista y se dirige al centro comercial, es posible que se le pida que pague lo que se conoce como alquiler porcentual. Por lo general, solo los inquilinos más grandes y sofisticados, con grandes ventas, caen en este grupo, aunque ciertamente es posible que los inquilinos más pequeños enfrenten esta situación. Si el propietario espera un porcentaje de alquiler de usted, lo averiguará al principio de sus tratos con el propietario o la compañía de administración.
Con un arrendamiento de alquiler porcentual, primero paga un alquiler mínimo bajo un arrendamiento bruto o neto. Luego, cuando sus ventas brutas superan una marca especificada, comienza a pagar un cierto porcentaje de cada dólar adicional en ventas como alquiler adicional. El porcentaje que se aplica generalmente es un estándar de la industria (7% por cada dólar) y no está sujeto a mucha negociación. El punto de interrupción es la cantidad de ventas brutas que debe alcanzar antes de que el propietario comience a aplicar el multiplicador porcentual y a exigir una parte de sus ingresos.
Calcular el punto de interrupción
La mayoría de los corredores de bienes raíces y propietarios profesionales utilizan una forma estándar para calcular el punto de interrupción. Este método aceptado produce lo que se conoce como el punto de interrupción natural. Así es como se calcula: El propietario le pide sus ventas mínimas anuales, luego calcula lo que tendría que hacer en ganancias brutas si estuviera pagando una renta que equivaliera solo al 7% de las ventas y tuviera que llegar a la misma cantidad de renta mínima. Esa cifra es tu punto de quiebre natural. Si sus ingresos brutos nunca llegan a ese punto, nunca paga el porcentaje de alquiler. Pero si sus ventas brutas alcanzan y superan esa cifra, comenzará a pagar un porcentaje de alquiler por cada dólar adicional.
Ejemplo: Moonbucks Coffee alquila espacio en un centro comercial y paga 5 5,000 al mes (6 60,000 al año) en un arrendamiento bruto. Además, Moonbucks está sujeto a un porcentaje de alquiler del 7%, con un punto de interrupción natural.
El punto de interrupción natural es el punto donde el alquiler base es igual al porcentaje de alquiler. Para calcularlo, divida la renta base por el porcentaje. En este caso:$5,000 ÷ 7% = $71,428. Cuando las ventas de Moonbucks superan los 7 71,428, debe pagar al propietario el 7% de cada dólar que aporta como ventas.
Negociar el punto de interrupción
Muchos propietarios calcularán el punto de interrupción natural y lo dejarán así: le cobrarán un alquiler mínimo y cobrarán el porcentaje de alquiler solo después de que sus ingresos brutos hayan superado el punto de interrupción natural. Pero no hay ninguna ley que requiera que se adhiera al punto de interrupción natural cuando negocie el contrato de arrendamiento. Los propietarios y los inquilinos pueden negociar el punto de interrupción más alto (lo que significa que no tendrá que compartir hasta que gane más de lo que ganaría si estuviera utilizando el punto de interrupción basado en el 7%) o (en cuyo caso comenzará a compartir sus ingresos con el propietario antes que el punto de interrupción natural).
Es posible que desee tomar la iniciativa para sugerir un porcentaje superior al 7%. Por ejemplo, puede ofrecer pagar un porcentaje más alto del alquiler si cree que sus ingresos no aumentarán rápidamente y, cuando lo hagan, será suficiente para cubrir el gasto adicional (recuerde, hasta ese momento, los ingresos son todos suyos). Es posible que desee «intercambiar» esta concesión por una ganancia importante en otro tema. Por ejemplo, aceptar una tasa más alta a cambio de un derecho de opción de renovación de arrendamiento podría valer la pena para usted.
Por el contrario, es posible que desee regatear por un alquiler mínimo más alto a cambio de un punto de interrupción que esté por encima del punto natural. Especialmente si cree que sus ingresos aumentarán rápidamente, no querrá compartirlos con el propietario hasta el último momento posible.
Este artículo fue extraído de Negociar el Mejor Contrato de arrendamiento para su Negocio por Janet Portman