Prosenttivuokra Liikevuokrassa

kauppakeskusten ja joidenkin kaistaleiden vuokranantajat voivat vaatia kuukausivuokran lisäksi osuuden vähittäiskaupan vuokralaisen voitoista. Jos sinulla on vähittäiskauppa ja ovat menossa ostoskeskukseen, sinua voidaan pyytää maksamaan niin sanottua prosenttivuokraa. Tyypillisesti vain melko suuret ja hienostuneet vuokralaiset, joilla on mojova myynti, kuuluvat tähän ryhmään, vaikka on varmasti mahdollista, että pienemmät vuokralaiset kohtaavat tämän tilanteen. Jos vuokranantaja odottaa sinulta prosenttivuokraa, se selviää jo hyvissä ajoin asioidessasi omistajan tai rahastoyhtiön kanssa.

prosenttivuokralla maksetaan ensin vähimmäisvuokraa brutto-tai nettovuokralla. Kun sitten bruttomyyntisi ylittää tietyn rajan, alat maksaa tietyn prosentin jokaisesta ylimääräisestä dollarista ylimääräisenä vuokrana. Prosentti, joka on sovellettu on yleensä alan standardi (7% jokaista dollaria) ja ei kuulu paljon neuvotteluja. Breakpoint on määrä brutto myynti sinun täytyy saavuttaa ennen vuokranantaja alkaa soveltaa prosenttikertoimen ja tarkka osuus tuloista.

laskettaessa Katkopistettä

useimmat kiinteistönvälittäjät ja ammattimaiset vuokranantajat käyttävät vakiotapaa katkopisteen laskemiseen. Tämä hyväksytty menetelmä tuottaa niin sanotun luonnollisen keskeytyspisteen. Näin se lasketaan: Vuokranantaja kysyy vuosittain vähintään myynti, sitten selvittää, mitä sinun olisi tehtävä brutto voittoa, jos maksat vuokraa vastaa vain 7% myynnistä ja oli keksiä, että sama vähimmäisvuokran määrä. Tuo luku on luonnollinen murtumispisteesi. Jos bruttotulot eivät koskaan nouse siihen pisteeseen, et koskaan maksa prosenttivuokraa. Mutta jos bruttomyyntisi ylittää tuon luvun, alat maksaa prosenttivuokraa jokaisesta ylimääräisestä dollarista.

esimerkki: Moonbucks Coffee vuokraa tilaa kauppakeskuksesta ja maksaa bruttovuokralla 5 000 dollaria kuussa (60 000 euroa vuodessa). Lisäksi Moonbucksilta peritään 7 prosentin prosenttivuokra, jossa on luonnollinen katkopiste.

luonnollinen raja-arvo on se kohta, jossa pohjavuokra on yhtä suuri kuin prosenttivuokra. Jos haluat laskea sen, Jaa pohjavuokra prosenttiosuudella. Tässä tapauksessa:$5,000 ÷ 7% = $71,428. Kun Moonbucksin myynti ylittää 71 428 dollaria, sen on maksettava vuokranantajalle 7% jokaisesta dollarista, jonka se tuo myyntiin.

neuvottelemalla Katkopiste

monet vuokranantajat laskevat luonnollisen katkopisteen ja jättävät sen siihen—veloittavat minimivuokran ja perivät prosenttivuokran vasta, kun bruttotulosi ovat ylittäneet luonnollisen katkopisteen. Mutta mikään laki ei vaadi pitämään kiinni luonnollisesta katkeamispisteestä, kun neuvotellaan vuokrasopimuksesta. Vuokranantajat ja vuokralaiset voivat neuvotella keskeytyspisteen korkeammaksi (mikä tarkoittaa, että sinun ei tarvitse jakaa ennen kuin bruttoat enemmän kuin jos käytät taukopistettä 7%: n perusteella) tai (jolloin aloitat tulojesi jakamisen vuokranantajan kanssa nopeammin kuin luonnollinen keskeytyspiste).

saatat haluta ottaa johtoaseman ehdottaessasi yli 7%: n prosenttiosuutta. Voit esimerkiksi tarjoutua maksamaan suuremman osuuden vuokrasta, jos luulet, että tulosi eivät nouse nopeasti ja kun nousevat, se riittää kattamaan ylimääräiset kulut (muista, että siihen asti tulot ovat kokonaan sinun). Haluat ehkä ”vaihtaa” tämän myönnytyksen tärkeään hyötyyn toisessa asiassa. Esimerkiksi suostuminen korkeampaan korkoon vastineeksi vuokrasopimuksen uusimisoikeudesta voi olla sinulle sen arvoista.

kääntäen, saatat haluta tinkiä korkeammasta minimivuokrasta vastineeksi luonnollisen pisteen ylittävästä murtopisteestä. Varsinkin jos arvelee tulojensa nousevan nopeasti, niitä ei kannata jakaa vuokranantajan kanssa ennen viimeistä mahdollista hetkeä.

tämä artikkeli on ote Janet Portmanin kirjasta Negotiate the Best Lease For Your Business